住宅估价报告案例

新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区住宅评估报告

第一部分 总述

1.估价项目名称 2.委托估价方

单位名称： xxxx 单位地址： xxxx 法定代表人： xxxxxx 联 系 人： xxx 联系电话： xxxxx

3.受托估价方

机构名称： xxxx 机构地址： xxxx 资质证书号：XXX 法人代表： xxx 联系人： xxx

联系电话： XXXX

4.估价目的

本次评估的目的是此次实习的一个任务，为了更加深入了解房地产估计的过程和熟评估报告的编写。

5.估价依据

1、法律文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》 1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、技术规程

中华人民共和国国嘉质量监督检验检疫总局发布的国嘉标准《城镇土地估价

规程》（GB/T18508-2001）

3、其它

3.1.《不动产估价》，中国农业出版社 3.2.市场资料及实习人员实地勘查、调查资料 3.3.课业指导ppt

3.4.百度有关怡景嘉园小区房地产方面的资料

6.估价基准日

二○一三年六月三十日

7.估价日期

二○一三年六月九日至二○一三年六月二十三日

8.估价定义

本估价报告提供的房地产价

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使

房地产估价报告

项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住

宅房地产市场价值评估

委 托 方：全州县人民法院

估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋

估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

湖南锦鑫房地产评估有限公司

目 录

致估价委托人函 ................................................ 2 估 价 师 声 明 ................................................ 3 估价的假设和限制条件 .......................................... 5 房地产估价结果报告 ....................................... 7 一、委托方 ..................................................... 7 二、估价方 .................................................

房地产估价报告

估价项目名称：****所有的位于长沙市天心区茶园巷008号46.69平

方米待拆迁住宅用途房地产分户价格评估

委 托 方：长沙市南湖新城建设开发有限责任公司

估 价 方：湖南******评估有限公司

估 价 人 员： **** **** ****

估价作业日期：2010年2月5日至2010年3月15日

估价报告编号：******房［2010］（估）字第******号

目 录

一、致委托方函 ..................................................................................... 3

二、估价师声明 ..................................................................................... 4

三、估价的假设和限制条件 ................................................................. 5

四、房地产估价结果报告 .....................................

案情简介 2008年5月，深圳H医药有限公司向某海关申报进口两个规格的复方磷酸可待因溶液（Ⅱ）47.8万瓶，申报价格分别为FOBHKD9.9/瓶（60ml）和HKD15/瓶（120ml）。由于上述进口货物属于《国家基本医疗保险药品目录》一类精神药品，根据2006年《药品政府定价办法（草案）》有关规定，该类药品实行政府定价或政府指导价，其市场指导价与企业进口申报价格有关，据此，海关根据其政府指导价对其申报价格是否合理开展了重点审核。并认定其进口货物涉及申报价格不合理，最终补征税款约88万元。 估价过程

在此案中，海关估价的依据与常见案例不同 —

最后，海关审价人员终于找到了另外一个借口，由于该药品是一类精神药品，而一类精神药品是受到国家严格管制的。审价人员查阅了《药品政府定价办法（草案）》、《国家基本医疗保险药品目录》等关于限制类药品国内定价的相关文件，发现限制类药品的零售价格是由经营单位的购进成本、流通费用、利润和税金构成，最高不超过生产企业出厂（口岸）价格与流通差价之和。海关根据这一规定，推断出出厂（口岸）价格。 根据《药品政府定价办法（草案）》规定，进口限制类药品的零售价格由含税口岸价和流通差价构成，含税口岸价由到岸价、口岸地费用（包括报

各种住宅案例优缺点分析

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方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所限制 有差异的项目，并加以适当修正；3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确；3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 -利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地；

班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935

土地估价报告

项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水

西村地块国有土地使用权价格评估

受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期：二○一五年六月十九日

目 录

土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ......................................

案例与分析总结

王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》

一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号)

1、 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 2、 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”

二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）

1、 致估价委托人函”在“目录”之前 2、 明确要求要描述运用估价方法的名称

3、 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求

4、 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 5、 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为

贵州君安房地产资产评估有限公司 【房地产估价报告】

房地产估价技术报告

一、估价程序

（一）选定专业人员组成评估小组；

（二）现场勘察，收集相关市场资料； （三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划； （四）进行评定估算，完成评估报告。

二、个别因素分析 （一）个别因素分析

1、估价对象

估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。

2、产权状况

委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2047年4月。

3、估价对象个别特征 （1）、厂房

委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积9213.29平方米（其中的5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。