房地产分析报告

中国近期房地产分析报告

一、近期房地产调控政策汇总

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发…2010? 4月17日，

10号正式下发，要求坚决抑制不合理住房需求。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

4月15日，国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、准许地方政府根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%

润鸿·水尚项目SWOT分析

《房地产市场营销》作业

项目介绍：

润鸿水尚是由北京住总集团与北京润丰投资集团两大地产商联手在桂林建造的大型品质楼盘。项目位于桂林象山区凯风路与茶店路的交汇处，毗

邻主干道凯风路。项目占地321亩，总建筑面积约40万㎡，绿化率为40%，容积率1.75，总户数约3000多户。

独创叠台庭院设计丰富多变的“五台”（阳台、露台、天台、退台、挑台）处理手法，争取了最优的通风采光，并成为优化丰富里面设计的依据，突破了传统住宅呆板的里面设计手法，赠送更大的使用空间。半地下节能阳光车库利用地形高差，形成半地下自然通风采光车库，既节省能源又节省造价。户型丰富，居住舒适性强项目户型丰富，有200种，可供选择多，全部采用南北对流设计，并采用了一梯两户甚至一梯一户的设计，保证了业主居住的高舒适度。 16度季风设计根据桂林季风特点，在建筑规划设计时采用独特的16度季风设计，将所有楼体向东或向西偏16度以内，利于季风的导入，保证室内空间常年拥有足够的自然风，对健康人居大有裨益。多变空间，全区供暖系统 6米超宽阳台、6米超

高客厅、两房变三房的多空间利用，使业主尽可能享受到更多的空间。

整个社区采用了供暖系统，独创桂林首个保暖社区。

二、项目SWO

漯河市房地产业情况分析

一、

房地产开发企业分析：漯河市房地产开发企业初步统计有40家之

多，但是大多数不规范，以往开发的楼盘有声誉和有影响的主要有建业集团、昌建地产、亚泰集团、金土地置业、舒漫地产、开源集团及一些事业单位和开发商合作的单位集资建房。

1、建业集团在漯河的楼盘已交房的森林半岛一期工程普遍反映建筑质量较差，但二期、三期建筑质量有了明显的提高，另外因其地理位置优越和物业管理比较规范（当然收费也不低）取得了不错的口碑。

2、昌建地产作为漯河本土企业，土地成本具有较大的优势（也已成为过去），主要开发的楼盘容积率、绿化率、景观设计在漯河的楼盘中处于较高水平，建筑质量相对于本地楼板也还可以，物业管理比较规范。

3、金土地置业是漯河本土房地产开发企业，从其开发项目的位置、定位、建筑立面设计及营销情况分析，其管理团队是一个高效、执行能力强的团队。在企业影响力、财力、人力资源储备远远不如建业集团及昌建地产的情况下，凭借良好的项目定位，适合的营销方案，项目建设过程中的控制能力，其开发项目均取得了良好的社会赞誉和不错的经济效益，在漯河中高档地产项目的竞争中取得了良好的地位。但其开发项目的景观设计及物业服务质量如不能及时提高将制约公司的发展。

4、舒漫

一、万科（000002，SZ） 优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。

5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。 劣势

土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购臵成本。 机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 二、保利地产（600048，SH） 优 势

1、

房地产评估报告

估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估

委托方：于同江

估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员： 张**

估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日 估价报告编号：0911030049

资产评估报告

目录

第一部分 致委托方函 ...................................................... 3 第二部分 估价师声明 ...................................................... 4 第三部分 估价假设和限制条件 ............................................... 5

一、假设和限制条件 ....................................................... 5 二、需要特殊说明的事项 ................................................... 6 第四部分 房地产估价结果报告 ............................

楼盘案名及案名取名优势

1、唐南·香榭

1)、以“唐南”二字开头，旨在与南星地产以往地产项目“唐南大厦”进行衔接，从而形成系列项目。进而演绎南星地产在业界的品牌效应。 2)、唐：〈名〉朝代名，中国有名的盛世时代，都址在今陕西西安。 南：①〈名〉方位，与“北”相对。② 南星房地产公司之---- 南 “唐南”意喻位置置于古长安即今西安城南。“唐南”源自南星地产之“唐南中学”，引喻其具备独特的教育渊源，作为“唐南”系列“唐南中学、唐南大厦、唐南香榭”为南星地产创造的西高新三大品牌。 香： 气味的芬芳

如：鸟语花香香溢四里 榭： 建在水边的木

如：水榭舞榭歌台 楼台水榭

“香榭”指格调高雅，名士与雅宦居住的处所。取义“香榭丽舍”之“香榭”，隐寓富贵、雍容之意，并与中国传统建筑之亭台水榭相符合，以示东西合壁.“唐南香榭”：西高新上品阔宅，名仕府邸，西北社区教育缘起之地,容纳品质生活的高尚领地。 3)、徽标设计力求古朴、典雅与高贵。 标型为一传统古玉，《说文解字》称玉为“石之美者也”，古时候，玉为王亲贵族在出行或起居时为表明身份地位而使用。该标志颜色暗绿，为上品佳玉。 在此寓意为：世袭珍品、名仕之居。

一、房地产市场风险的涵义及其特征

所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。

二． 房地产市场的泡沫

实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。

2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软

郑州市金水区房地产开发项目风险分析

摘要

为了对郑州市金水区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目 风险分析 列表排序法

一、项目概况

这是位于郑州市金水区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下：

二、风险识别

基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要

为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目 风险分析 列表排序法

一、项目概况

这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下：

二、风险识别

基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以

案例与分析总结

王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》

一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号)

1、 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 2、 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”

二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）

1、 致估价委托人函”在“目录”之前 2、 明确要求要描述运用估价方法的名称

3、 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求

4、 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 5、 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为