房地产估价案例与分析论文

案例与分析总结

王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》

一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号)

1、 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 2、 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”

二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）

1、 致估价委托人函”在“目录”之前 2、 明确要求要描述运用估价方法的名称

3、 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求

4、 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 5、 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为

房地产估价报告

项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住

宅房地产市场价值评估

委 托 方：全州县人民法院

估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋

估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

湖南锦鑫房地产评估有限公司

目 录

致估价委托人函 ................................................ 2 估 价 师 声 明 ................................................ 3 估价的假设和限制条件 .......................................... 5 房地产估价结果报告 ....................................... 7 一、委托方 ..................................................... 7 二、估价方 .................................................

2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案

1. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：

(1). 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？(2). 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？(3). 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

答案：答案详见解析1. 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）2. 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定： （1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分） （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分） （3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分） （4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分） （5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可

2016年上半年西藏房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的

种类及作用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．30 B．45

C．60 D ．90

2、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。 A．估算开发成本 B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

3、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元

E：工业用地的监测点评估价格 4、收益法是以为基础的。 A：替代原理 B：预期原理

C：收益递增递减原理 D：均衡原理

E：工业用地的监测点评估价格

5、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)，不计算房屋建

江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产强制拍卖估价的

类型与方法模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A．3551.29 B．2283.84 C．3124.15 D．2187.65

2、房地产市场供给垄断性的原因不包括。 A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

3、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题) A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同 4、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产估价案例与分析》试题

（本试题全部为主观题）

人力资源与社会保障部

中华人民共和国 监制

人事考试中心

二〇〇九年四月

重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位臵答题，否则按无效答题处理。

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）

（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位臵较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。

请问：

房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？

（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产估价案例与分析》试题

（本试题全部为主观题）

人力资源与社会保障部

中华人民共和国 监制

人事考试中心

二〇〇九年四月

重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位臵答题，否则按无效答题处理。

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）

（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位臵较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。

请问：

房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？

（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产估价案例与分析》试题

（本试题全部为主观题）

人力资源与社会保障部

中华人民共和国 监制

人事考试中心

二〇〇九年四月

重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位臵答题，否则按无效答题处理。

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）

（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位臵较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。

请问：

房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？

（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地

2009年房地产估价案例与分析试题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

（二）

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

（三）

某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地

2009年房地产估价案例与分析试题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

（二）

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

（三）

某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地