上海物业谁管

物业费价格放开服务质量谁管？

2015-01-15北京青年报 作者：李桁

国家发改委日前发布通知，放开24项商品和服务价格，其中物业管理费、小区停车费列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列。一时间，各种质疑担忧接踵而至— “放开物业收费后，物业公司会不会涨价？” “涨价没问题，但谁能保证物业服务会提高？”

“很多物业公司都被迫低成本运营，而这又成了部分业主不缴物业费的理由，涨价会解决矛盾。”

事实上，在不少社区里，作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司，因为物业费而成为“冤家”。 北京物业管理行业协会的统计数据显示，2013年北京物业费平均欠缴率达到21.51%，欠缴总额达20.53亿元。与此同时，84.6%的物业企业处于亏损状况。 正是在这个难题前，北京正酝酿着一场物业费的市场化改革，然而更多业主担心的是价涨上去容易，但物业的服务却没跟上。

现状 北京大多数商品房小区 物业费已实行市场调节价

不久前，国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定一出台，明确表示商品房物业费将靠市场调节，不再依靠政府指导价。于是，许多近期打算购房的看房人再次将物业费征收标准列入考察的重点之一。

“小区物业费是多少钱

海德花园物业服务公司

物业管理方案

邢台海德花园物业服务有限公司

二0一三年九月二十日

目 录

第一部分海德花园物业服务公司概况

一、前言 二 海德花园概况

第二部分物业管理服务模式

一、“酒店式管理”“金钥匙服务”特色服务概述 二、服务内容 三、推行首接负责制

第三部分管理目标及服务承诺

一、目标定位 二、服务承诺

第四部分前期介入管理方案

一、物业管理前期介入的定义和作用 二、前期介入的工作内容

第五部分入伙管理方案

一、物业入伙的方法 二、物业入伙流程

第六部分公司组织架构

一、管理架构

二、各岗位人员任职条件

第七部分员工培训管理

一、管理服务人员的培训 二、管理服务人员的管理

第八部分管理规章制度

一、质量手册目录 二、程序文件目录 三、作业指导书： 四、各项制度

第九部分客户服务方案

一、 客户服务流程 二、 客户服务质量记录

第十部分装修服务方案

一、 装修服务流程 二、 装修服务指南

第十一部分日常服务方案

一、 客户服务 二、 安全服务 三、 工程服务

四、 环境服务

第十二部分社区文化活动

一、 社区文化目的 二、 社区文化活动具体实施

第十三部分各类突发事件处理

一、触电事故的应急处理程序

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

裁判摘要

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

原告：江苏省无锡市春江花园业主委员会。 代表人：常本靖，该业主委员会主任。

被告：上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司。 代表人：袁国栋，该公司经理。 被告：上海陆家嘴物业管理有限公司。 法定代表人：徐而进，该公司董事长。

原告江苏省无锡市春江花园业主委员会(以下简称业委会)因与被告上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司(以下简称无锡分公司)、被告上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称物业公司)发生物业管理纠纷，向江苏省无锡市锡山区人民法院提起诉讼。

原告业委会诉称：2002年11月25日，被告物业公司与无锡市

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春江花园住宅小区的开发商无锡聚江房地产开发有限责任公司(以下简称聚江公司)签订前期物业管理委托合同一份，约定聚江公

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终极大命题：老婆和老公，到底谁管钱更科学?!

“我的男朋友拒绝婚后上交财政大权，说我管不了钱，还说上交工资卡的男人能有啥出息~无所不能的小贝君，这个婚我还该不该结?如何把财政大权从我家汉子手里抢回来?”

小贝君请金星老师代替自己回答：

当然，这是开玩笑啦!咱们可还是讲理的，接下来小贝君课堂就来答下这位读者的问题，究竟家庭理财应该谁管钱呢?这个问题可不小，刘翔离婚面临着5亿财产的分割，听说文章又向马伊琍求婚，也是因为马伊琍掌管着家里的财政大权。

来，不多述了，大家先一起来技术交流下，以下ABCD四种家庭理财模式，你最看好哪一种? A婚姻AA制

听说有相亲时，男的要求婚后AA制，女生一听这哥们不靠谱啊，小气啊，直接说了句我请你，就拎包走人的~这画面太美，小贝君也是醉了。

AA制仍然是一种比较新的家庭经济模式，可能在国外会比较常见，在国内就比较少了，婚姻AA制就是指请客、购物、车资等费用都各自支出，只在房贷、投资等大笔支出上平均负担。 听说有AA到结婚礼金直接按谁的亲戚谁分的，小到牙刷的费用都要均摊的。

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这种家庭理财方式的好处是没有财产纠葛，减少矛盾

物业服务 管作分离

物业服务“管作分离”模式的探索与实践

【发布日期】2012-2-27 【作者】张一民 【来源】《中国物业管理》2012年第1期

上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称“科瑞物业”）自2006年开始实行管理层与作业层分离的物业服务运作模式以来，已经历了五年的探索和实践路程。2008年7月，科瑞物业向中国物业管理协会行业发展研究中心申报了《“管作分离”模式下的物业服务企业管理标准》研究课题。2010年年底，科瑞物业完成了包括适用于住宅和办公楼（非居）两大类业态在内的《科瑞物业管理运作规范》。2012年1月18日是科瑞物业的十周年纪念日，在组织纪念活动之际，科瑞物业对《科瑞物业管理运作规范》作进一步的修改，形成了《物业服务“管作分离”模式的探索与实践》的研究报告。个中观点和看法仅仅是本课题研究阶段性的理性归纳，供与业内同行和有兴趣的专业人士一起探讨和论证。 模式分析

物业管理“管作合一”模式的形成和现状

众所周知，我国最早引入物业管理概念的城市是深圳。八十年代初，深圳处于改革开放的前沿，特区建设初见成效，一大批新建的商品住宅和商业设施拔地而起。当时的深圳，社会结构初建、人员来自各地、行业均处起步、社会分工浅显、治安矛盾突出、一大

物业公司风险识别及管控指引

风 险 识 别

◇ 风险识别作用：

利用物业管理风险的可预测性特点，识别出基础物业管理的过程中各环节的风险，通过对风险的分析，实施全面的监控并采取相应预控措

施来防范风险，进而使风险造成的损失降到最低。

◇ 风险识别根据：

公司基础物业管理识别更新采用定期更新和不定期更新两种方式，每年初公司品管中心进行集中更新一次，同时根据需要住宅管理事业部、

各子公司应进行适时更新。

◇ 公司基础物业管理风险具体识别： 序号 风险 名称 表现范围 表现形式 生命周期 发生 概率 小 大 中 中 小 中 中 大 中 小 可能损失 罚款、曝光 管理被动、物管费不能按时收取 物业管理权丧失 管理被动 服务合同无效，管理权丧失，管理被动 管理被动 赔偿 赔偿 赔偿 赔偿 新建物业无合法报建手续，违章建筑，接前期物业服务 管后造成“违法管理” 开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击 前期物业服务 1 项目在运作阶段，由于物业本身项目 具有的瑕疵或发展商与业主的矛业主委员会成立后解除合同 运作 盾、业主委员会等因素等造成损风险 业主大会或业主委员会滥用职权 失的风险 后期物业服务 后期物业服务 业主大会或业主委员会未按法定

师 德 师 风 发 言 稿

-------------------------“我是谁、依靠谁、为了谁”大讨论活动

姚国琪

胡锦涛总书记在庆祝中国共产党成立90周年大会上的重要讲话中指出，

来自人民、植根人民、服务人民是我们党永远立于不败之地的根本，必须牢固树立马克思主义群众观点、自觉贯彻党的群众路线，始终保持同人民群众的血肉联系。宣传思想文化工作承担着宣传群众、动员群众、服务群众的庄严使命，本质上就是群众工作。并回答解决好“我是谁、依靠谁、为了谁”的问题，使我们的工作获得最广泛最可靠最牢固的群众基础和力量源泉。

冯三中学教师，积极响应大会精神，关于深入“我是谁、依靠谁、为了谁”这一议题开展了大讨论活动。冯三中学教师在这次讨论活动中有所领悟与体验，并结合本校具体情况总结了一些心得体会。

一、一切为了群众，贴近群众，向群众学 。 在学习型党组织创建创先争优活动中，坚持走群众路线问需于民，问政于民，问计于民。 贴近群众实际需要学，在深入学习中央要求的马克思主义理论、党的路线方针政策和国家法律法规、党的历史等知识同时，学习内容设计上突出群众性和时效性，以“围绕一个

篇一：为了谁,依靠谁,我是谁

“为了谁、依靠谁、我是谁”有感

近期，我局开展了“为了谁、依靠谁、我是谁”大讨论的活动，我觉得对我们今后工作效能的提升意义十分重大，只有弄清“为了谁”，才能找准前进的目标方向；只有弄清“依靠谁”，才能找到工作的力量源泉；只有弄清“我是谁”,才能把握自己的正确定位。

正确理解并在实际工作中贯彻好党的群众路线，是我们解决“为了谁、依靠谁、我是谁”问题之关键所在。回答“我是谁”的问题，就是端正角色认知。回答“为了谁”的问题就是端正目标认识，搞清楚我们干事业、做工作、创政绩的根本目的到底是什么。回答“我是谁”的问题，就是要给党员干部角色定位并使我们党像父母一样宠着群众，像情人一样爱着群众，像兄弟一样帮助群众。惟其如此，我党才能筑牢“人民群众”这座永远的靠山，才会在前进的征程中，无往不利，所向披靡；唯有如此，我党才能始终发挥坚强的战斗堡垒作用，消灭新时期潜在的不合理“大山”，使13多亿人民有饭吃、有水喝、有衣穿、有住处、有病及时治等，从而使我们党组织和共产党员永远成为群众坚强的靠山。践行全心全意为人民服务的根本宗旨，是对全体共产党员的要求。作为党员干部，更应成为践行党的根本宗旨的表率。当前，对于党员领导干部来说，在新时期要努力践

上海市住宅物业服务分等收费标准

上海市物价局 上海市房屋土地资源管理局

一、综合管理服务标准与收费标准

级别 序号 1 2 3 内容 管理处设置 管理人员要求 服务时间 服务要求 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上岗。 周一至周日在指定地点进行业务接待。 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 一级 4 日常管理与服务 （5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 （9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。 （