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随着社会主义市场经济制度逐渐完善，旅游地产的消费市场化程度已经相对成熟，温泉开发地之间的竞争更加激烈。同时，人民生活水平有了大幅度的提高，人们对温泉消费的需求大幅度增长，在经济发达地区(如珠三角地区)，温泉消费更成为较高收入的都市人群的一种时尚休闲方式。由于温泉消费市场的潜力巨大，一些巨额的境内外资本开始进入温泉开发的投资领域，雄厚的资金使温泉开发地能在一开始就建设高起点的温泉旅游地产度假村。

我国长期以来人们对温泉旅游资源的利用只是停留在简单的健康疗养方面，或作为配套的温泉旅游项目出现在商务酒店中，其面向的群体范围非常狭小，更未能形成温泉旅游的观念。同时，人们对地热能资源的开发利用也是局限于单一的领域，没有形成温泉地热能开发利用的温泉旅游地产产业链。随着人们生活水平的提高，传统的温泉开发方式已无法为人们带来全新的体验和享受，更无法为投资者带来有效的回报。市场开始呼唤新的可适应温泉旅游快速发展的开发模式的出现。

该温泉旅游地产项目在设计过程中，将建筑、景观与生态作为一个共同促进与影响的一个群体来考虑。景观美学融入建筑，建筑不破坏生态和谐，生态的温泉旅游地产资源与景观融合;生态的元素融入建筑，建筑同时也是一种景观，景观满足生态温泉旅游地产的原则

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

海南旅游地产政策调整建议

目录PART 1 背景研判一、国家旅游地产政策走向研判 二、国家支持海南国际旅游岛建设

contentsPART 4 海南旅游地产发展政策调整建议一、宏观政策导向 优化结构，提升档次 文化为魂，塑造特色 区域整合，产业融合 公开透明，利益共享

PART 2 海南旅游地产发展解读一、发展现状 二、开发模式

三、发展脉络

控制速度，持续开发

PART 3 海南旅游地产发展困境一、配套服务欠缺，度假功能不足 二、产品中低端为主，整体品质不高 三、空间分布不均，两极发展分化 四、地域特色不足，舶来文化为主

二、土地政策引导 三、分时度假政策试点

五、区域融合欠缺，地产孤立发展六、地产空置率高，社会资源浪费

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

背景研判

01

深入剖析海南旅游地产发展问题,并试图提出一些建设性转型发展建议

一、国家旅游地产政策走向研判我国的的30年间经历了数次大的调整，房地产政策与宏观经济环境有着密切关系，其调整是为了更好地为经济发房地产政策在改革开放展服务。自1998年房地产商品化以来，国家

地产调整政策基本是在地产过快增长时候，采

旅游地产综述海南旅游地产发展 综述

旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型 旅游景点地产在旅游区内为游客的旅游活 动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建 筑物及关联空间。一般以主 题公园最为常见。

旅游商业地产在旅游区内或旅游区旁边提 供旅游服务的商店、餐馆、 娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游住宅地产

√

依靠旅游景区、景点、主题公园 或者度假区的各种资源而发展起 来的住宅物业。包括为游客提供 度假需求的公寓、度假别墅、产 权酒店等物业类型，这一类属于 第二居所，也就是我们所说的度 假地产；同时也包括位于旅游区 内外用来居住的第一居所，此类 物业的购买者主要来源于旅游区 所在地常住居民。

产权酒店

分时度假酒店

休闲度假公寓

度假别墅

养身度假、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。 旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。

两 大 特 征

第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产 的提升。

房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难

清水湾项目分区域产品介绍

二、 蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果

总户数：847户（一期664户）

栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋） 总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38

商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡

容积率：0.726，绿化率：40％

停车位：770个（地上：573个 地下：197个）

一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,

面积从80.63㎡---208.93㎡不等,

其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，

三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的

32.54%

参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。目前基本完成建筑物及环境景观的施工。如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其

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“微度假”领地，都市近郊旅游地产的涅槃之路

——以武义花田小镇为例

【引言】

随着后旅游时代的来临，旅游更趋向于散客化、休闲化和自助化，传统的观光模式已经不能满足人们多元的旅游需求，短时间、近距离的“微度假”逐渐成为都市人旅游的首选，在长三角、珠三角、环渤海等人口密集的都市，“微度假”需求持续旺盛。

从特征和发展背景来看，“微度假”本质上是旅游度假地产的一种升级模式。区别于传统旅游度假地产“重地产、轻旅游”、“圈地卖房”的痛点，“微度假”强调的是旅游度假与地产如何相互渗透并形成高附加值的经营系统。微度假旅游地作为一种出行更加随意、出游更加自由、环境更加完善、体验更加优良的减压式空间，其选址和建设，宜考虑以下因素：（1）大都市圈近郊的区位，具备良好的交通和市场条件；（2）优良的景区环境，具备优美的风景和完善的配套；（3）复合型的度假体验，具备高品质的休闲度假系统；（4）合理化的商业模式，避免走旅游地产“圈地卖房”的老路。

【花田小镇采用微度假模式的“利”与“弊”】

花田小镇农业旅游产业园位于浙江省金华市武义县王宅镇镇区以北1km处，距离武义县城约15km，距离金华市约30km。从花田小镇的基地概况及外部环境来看

旅游度假休闲市场简要分析

随着社会经济的发展与人们生活水平的提高，旅游度假与休闲作为增强身心健康的基本手段，已成为人们日常生活方式的重要组成部分。

我国旅游业经历了“传统观光”、“人造景点观光”、“假日休闲”等发展阶段跳跃式发展，其发展方向是与国际旅游大趋势相一致的。国际旅游大趋势表明，随着人们闲暇观的变化，闲暇功能由原来的休息、恢复体力、消遣或消除烦恼转为个人发展与改善人际关系。人们期望对旅游产品有更大的选择余地，游客越来越关心旅游经历的质量，包括设施特性、环境状况与旅游活动对健康的影响。人们重视个人发展，导致人们对旅游休闲场所的期望不仅是娱乐与休闲，而且能受到教育，达到自我提高的功效。因此，人们除能享受环境与景观之外，更多地强调活动经历、参与及学习。

从观光型旅游向休闲度假型旅游过渡是旅游业发展的大势所趋。

随着消费能力的提高和闲暇时间的增加，人们越来越不满足于观光型旅游的一次性、表面性和程式化的旅游消费，而希望在休闲度假型旅游中满足个性化、多元化、深层次的需求。

目前，义—东板块旅游产品单一，以观光游览型旅游为主导，休闲度假式旅游区的开发相对滞后。旅游项目多以静为主，动态的、游客主动参与性强的项目少。季节上以夏秋为主而春冬较少。

马罗卡岛旅游业对海南岛旅游业

发展的启示

班级：旅游管理2班 姓名：马玮 学号：2014141063074 关键词：马罗卡岛与海南岛 旅游业 自然环境 旅游业发展 摘要：马罗卡岛的案例让我们清楚地认识到要发展旅游业必须要让其实现发展，否则，只顾眼前利益只能是自取灭亡。那么，与马罗卡岛十分相似的中国海南岛作为中国最重要的旅游资源地之一，只有实现旅游业的发展，才能避免成为第二个马罗卡岛。通过对马罗卡岛的做法进行分析，以及对马罗卡岛旅游业与海南岛旅游业的对比分析从而找到我们让海南发展的方式。

一、 前言：

马罗卡岛是西班牙贝里瑞群岛中的一个小岛屿。这是曾经是一个宁静、快乐、和平的海边小村庄。70年代初期，由于经济的不断发展，马罗卡岛涌入大量游客。随着游客的不断增加，马罗卡从一个不知名的小岛变成了大众旅游的目的地。旅游业在马罗卡岛占有重要的经济地位。岛上80%的国民收入来自旅游业；50%的岛上居民在旅游业就业；旅游业所创造的的大量就业机会使愈来愈多的外来人口不断涌入。岛上居民的收入水平不断提高。失业率在西班牙最低。但是，随着马罗卡岛旅游业发展 ，伴随而累的一系列问题尤其是环境问题的产生使得其发展受到了大大的打击。

与马罗卡岛旅游业相

马罗卡岛旅游业对海南岛旅游业

发展的启示

班级：旅游管理2班 姓名：马玮 学号：2014141063074 关键词：马罗卡岛与海南岛 旅游业 自然环境 旅游业发展 摘要：马罗卡岛的案例让我们清楚地认识到要发展旅游业必须要让其实现发展，否则，只顾眼前利益只能是自取灭亡。那么，与马罗卡岛十分相似的中国海南岛作为中国最重要的旅游资源地之一，只有实现旅游业的发展，才能避免成为第二个马罗卡岛。通过对马罗卡岛的做法进行分析，以及对马罗卡岛旅游业与海南岛旅游业的对比分析从而找到我们让海南发展的方式。

一、 前言：

马罗卡岛是西班牙贝里瑞群岛中的一个小岛屿。这是曾经是一个宁静、快乐、和平的海边小村庄。70年代初期，由于经济的不断发展，马罗卡岛涌入大量游客。随着游客的不断增加，马罗卡从一个不知名的小岛变成了大众旅游的目的地。旅游业在马罗卡岛占有重要的经济地位。岛上80%的国民收入来自旅游业；50%的岛上居民在旅游业就业；旅游业所创造的的大量就业机会使愈来愈多的外来人口不断涌入。岛上居民的收入水平不断提高。失业率在西班牙最低。但是，随着马罗卡岛旅游业发展 ，伴随而累的一系列问题尤其是环境问题的产生使得其发展受到了大大的打击。

与马罗卡岛旅游业相

目 录

第一章 旅游发展现状特点与SWOT分析 .................................................... 4 一．旅游业现状 .................................................... 4 二．旅游业发展的SWOT分析 ......................................... 4 三．世博会带来新的旅游发展契机 .................................... 7 四．相关规划对东钱湖的发展定位 .................................... 8 第二章 旅游资源分析 ............................................................................... 10 一．自然地理要素 ................................................. 10 二．旅游资源调查 ................................................. 15

目 录

第一章 旅游发展现状特点与SWOT分析 .................................................... 4 一．旅游业现状 .................................................... 4 二．旅游业发展的SWOT分析 ......................................... 4 三．世博会带来新的旅游发展契机 .................................... 7 四．相关规划对东钱湖的发展定位 .................................... 8 第二章 旅游资源分析 ............................................................................... 10 一．自然地理要素 ................................................. 10 二．旅游资源调查 ................................................. 15