信托 房地产融资

房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通

过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下

发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本:

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%L间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的

当前我国房地产信托融资分析

东北财经大学网络教育本科毕业论文

当前我国房地产信托融资分析

作 者 陈 谦

学籍批次 0409

学习中心

层 次 本 科

专 业 工程管理

指导教师 杜贵成

当前我国房地产信托融资分析

内 容 摘 要

本文对近年兴起的“房地产信托融资”进行研究。首先，给定“房地产信托”的概念，阐述国外的发展现状——在国外“房地产信托融资”的发展已经转入成熟阶段，进而分析“房地产信托融资”在我国的发展尚处于初级阶段的状态，从而指出在发展过程中所存在的问题，其问题主要表现为以下三个方面：第一、现有相关政策法规不健全，有待完善；第二、规模较小，品种单一，信托面狭窄；第三、缺乏风险防范。本文针对上述问题，为完善和促进我国“房地产信托融资”的发展，提出了借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定；加快建立个人信用体系；建立房地产信托的监管机制，防范风险；完善房地产信托计划创新与引进机制；制定房地产信托专业化人才培养战略等五个方面的策略。

关键词：房地产信托；信托融资

当前我国房地产信托融资分析

目 录

一、房地产信托融资及其发展现状．．．．

2011年9月 总第3期

北京恒天财富投资管理有限公司

风险控制部

二Ｏ一一年九月 风险控制月报

年9月 总第3

风险控制月报

2、基金法修订：私募入法--------------------------3

第一章 本月主要风控工作 1、风险审查项目----------------------------------2 2、新版风控工具正式启用--------------------------2 3、OA办公流程审批-------------------------------2 4、产品审批流程信息化工作------------------------2 5、法律事务管理----------------------------------2 6、风控档案管理及规范----------------------------2 7、风险控制月报----------------------------------2 8、落实“恒满金秋，亿呼百应”活动方案------------2 9、开展“文化领航，迎周年、助竞赛”文化活动------3 第二章 理财法规与监管政策 1、严控房地产信托兑付风险，银监会防御再升级------3 3、信托

房地产企业万通的信托融资术

2012年02月28日 13:06来源：经理人作者：叶海

在日益趋紧的信贷市场和持续的楼市调控下，房地产企业的融资渠道愈来愈少。为了破解企业的资金困局，房地产企业正在使出浑身解数以筹措资金。

这股寒流直逼大小房地产企业，以万通地产为例，下面的一组数据或许能反映其现金紧张：

2011年上半年，万通地产现金(含现金等价物)为1.27亿元，但2008年至2010年，这一指标分别为1.32亿元、4.08亿元和10.27亿元。这意味着在半年的时间内，万通地产的现金骤降9亿元，即使与2010年上半年相比，亦下降了86%。

然而，目前，万通地产已在房地产企业的融资困境中有效突围。它是如何做到的？

第一步，成立基金公司，通过信托融资

2011年9月，万通地产与华润深国投信托有限公司(简称：华润深国投)共同发起设立万通核心成长股权投资基金(简称：万通基金)，期限为3年，基金规模为3.726亿元。

其中，双方皆作为有限合伙人(LP)加入基金，万通地产出资1860万元，华润深国投发行信托计划募集资金3.5亿元，期限为3年。

万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司(简称：万通深国投)作为普通合伙人(GP)认购400万元基金份额。

万通深国投成立于2011

房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。 二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目

房地产集合资金信托流程

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1. 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，

避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。 2. 开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3. 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、

酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。 4. 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、

大连、 ）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5. 地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6. 开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周

期较长，

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房地产信托的发展趋势

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房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。**年美国首先成立了个人财产信托，但直到**年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

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开 题 报 告

1．本课题的研究背景及意义 1) 背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。 2) 意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力

开 题 报 告

1．本课题的研究背景及意义 1) 背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。 2) 意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力