土增税土地成本分摊方法

省份 分摊方法 中央 不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意） 同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津 土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏 土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建 开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波 土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛 成本、费用：建筑面积法 广州 清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙 建筑面积法/其他合理方法 银川 不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330% 海南 建筑面积法 浙江 同一清算单位内：建筑面积法 大连 同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北 不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法） 江西 土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州 土地成本：建筑面积法 建安成本

【纯干货！】地面积应该如何计算——房地产开发企业土地成本分配

2017-05-13 郑国勇 刘旭 房地产纳税服务网

房地产开发企业的成本核算是一项复杂的会计核算工作，也是企业成本核算的重点，而土地成本分配则属于重点中的难点。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地成本应该采用占地面积法分配，如果需要采用其他方法，应商主管税务机关同意。同时，国税发〔2009〕31号文件规定，占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

但是，国税发〔2009〕31号文件对于什么是占地面积，并没有给出具体规定。对于取得土地使用权证的地块，直接按照证书上载明的数字即可。对于未取得土地使用权证的地块，主要是一期开发的同一地块，含有不同开发产品类型的，按什么标准确认占地面积，成了难解之题。目前认可度较高的有三种观点：

一是按照楼基座占用的土地面积比例划分。这也是绝

大多数人所认可的划分方法。如果两座相邻的建筑物基座是连在一起的，那么就划为一栋建筑，按其基座来确定占地面积。这种意见的优点是对于占地面积的解释更加准确。

二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算。即根据建筑

在电力市场环境下,输电固定成本需要公平、合理地分摊给所有电网使用者。合理的分摊方法可以引导对现有输电设备的有效和合理的使用,并为将来的发电规划和负荷选址提供经济信号。文中对现有的输电固定成本分摊方法进行了全面而系统的综述,按照所分摊的成本、承担成本的主体、

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按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：

一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：

在电力市场环境下,输电固定成本需要公平、合理地分摊给所有电网使用者。合理的分摊方法可以引导对现有输电设备的有效和合理的使用,并为将来的发电规划和负荷选址提供经济信号。文中对现有的输电固定成本分摊方法进行了全面而系统的综述,按照所分摊的成本、承担成本的主体、

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酒店管理开发 开发成本分析——开发成本的分摊方法

(一)

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

1. 不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊

等三个问题作如下分析说明

2. 扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否

一致，是否按照下列顺序合理分摊：

01. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照

实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

02. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

03. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利

性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

(二) 土地成本分摊，分配方法

1. 交易情况

某房地产开发公司在一块10,000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1,000万元。该房地产公司在这块土地

1

叶予舜二〇一五年十一月三十日星期一

上建了两幢楼，一幢为写字

开发成本的分摊方法（1）

1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法

（一）交易情况

某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周

2、 清税项目扣除项目金额情况的确定

土地增值税扣除项目的计算是确定土地增值税计税依据—增值额的关键，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 具体为：

（1）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，地价款包括：一是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。

对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价

款凭证，对不能提供已支付的地价款凭

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房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理

房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。

所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。

车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数 使用率和实用率的区别

一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念： 1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。

2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中 3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。）

5、套内建筑面积：即2、3、4总和。 二、“分子”多变，使用率算法有不同

使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：

1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率”。

2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳