私募股权介入房地产

美格行商业地产顾问机构专项研究报告

房地产投资基金研究

目录

引言 (1)

1. 国外房地产信托投资基金（REITS）介绍 (4)

1.1 REITs的定义及特征 (4)

1.1.1REITs的定义 (4)

1.1.2REITs的特征 (4)

1.1.3REITs的优势 (5)

1.2 REITs的分类 (6)

1.2.1权益型、抵押型和混合型REITs (6)

1.2.2开放式REITs和封闭型REITs (7)

1.2.3公募REITs和私募REITs (7)

1.3国外REITs的组织形式：公司型、契约型和有限合伙型 (8)

1.3.1公司型REITs (8)

1.3.2契约型REITs (9)

1.3.3有限合伙型REITs (9)

1.4 REITs在全球的发展 (10)

1.4.1REITs全球发展概况 (10)

1.4.2从全球REITs投资，展望各地投资前景 (13)

1.5 REITs的运作流程 (13)

1.5.1REITS在成立阶段的主要运作流程 (13)

1.5.2 REITS在正式运作阶段的主要运作流程 (14)

1.5.3房地产投资信托资金的流向 (15)

1.6国外REITs的终止和清算 (16)

1.6.1 REITS的终止 (16)

1.6.2REITs的清算

房地产私募股权投资基金

专题研究

目录

1、PE概述........................................................................................................................................ 5

1.1、PE的基本概念 ................................................................................................................ 5 1.2、 PE的分类 .................................................................................... 错误！未定义书签。

1.2.1、广义PE与狭义PE ............................................................ 错误！未定义书签。 1.2.2、本土PE与海外PE .............................

私募股权投资

私募股权投资：主要指以非公开方式募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，在限定时间通过股权增值和退出实现收益。 根据私募股权投资的内涵主要分为以下三类： 根据PE投入企业所处的不同阶段，可将其划分为创业资本、发展资本、重振资本、杠杆收购、管理层收购、夹层资本、Pre-IPO、PIPE等： 1

创业资本（venture capital）

创业资本与杠杆收购资本是两类最主要的私募股权资本。创业资本区别于其他类型私募股权资本的关键在于投资企业所处的阶段及本身特征。一般而言，创业资本投资于创业阶段企业，如刚创建仍处于种子期，早期发展期的企业。创业资本一般用于为企业创利和早期发展提供融资，是一种风险和回报均非常高的资本。

2

成长资本（growth capital）

或称发展资本（expansion capital）。成长资本主要投资于相对成熟并正在进行资本扩张或经营重组的企业，也包括进入新的市场或在控制权不发生变化下的并购融资等。一般认为成长资本不同于创业资本，其投资的企业处于扩张期，能够产生收入但尚不能盈利或难以为未来发展提供足够的现金流。在许多情况下，成长资本

高度机密，未经授权，不得用于其它用途

华融渝富股权投资基金 业务交流文稿

(一)私募股权投资业务简介 (二)项目遴选和估值

(三)投后管理方法(四)退出方式 (五)案例分析

概念和分类 私募股权基金，是挃非通过公开方式向特定主体募集基金用于非上市公司的股权的投资模式天使投资 种子基金 PIPE投资 LBO基金

高 风 险 高 收 益

VC投资

PE投资

Pre-IPO

种子期公司

成长期公司

成熟期公司

上市公司

低 风 险 低 收 益

私募股权基金与阳光私募基金的异同私募股权基金募集方式 募集对象 投资成本 流动性 非公开发售 少数特定的投资者，包括机构和个人 约2%固定管理费+20%业绩提成

阳光私募私募基金非公开发售 少数特定的投资者，包括机构和个人 约1.5%固定管理费+20%业绩提成

存续期约5~9年，项目退出立即偿还该部分本金 一般有6个月封闭期，或有6个月准封闭期， 及收益，存续期内不可赎回，到期全部清算 封闭期过后可在开放日赎回

资金使用税收缴纳 投资标的 退出方式 盈利来源

项目退出立即分配，资金不循环使用投资人收益需缴纳个税 未上市公司和权益性投资 上市、并购、回购 企业成长和退出溢价

循环利用本金，获取复利无 上市公司证券 二级市场卖出 二级市场买卖差价4

私募股权投资概述

一、私募股权投资的概念

所谓私募股权投资（private equity，简称PE），是指向具有高成长性的非上市企业进行股权投资，并提供相应的管理和其他增值服务，以期通过IPO或者其他方式退出，实现资本增值的资本运作的过程。私募投资者的兴趣不在于拥有分红和经营被投资企业，而在于最后从企业退出并实现投资收益。

为了分散投资风险，私募股权投资通过私募股权投资基金进行，私募股权投资基金从大型机构投资者和资金充裕的个人手中以非公开方式募集资金，然后寻求投资于未上市企业股权的机会，最后通过积极管理与退出，来获得整个基金的投资回报。 二、私募股权投资的发展历史

股权投资是非常古老的一个行业，但是私募股权投资则是近30年来才获得高速发展的新兴事物。私募股权基金是20世纪以来全球金融领域最成功的创新成就之一，兴起于19世纪末20世纪初的美国，1976年，华尔街著名投资银行贝尔斯登的三名投资银行家合伙成立了一家投资公司KKR，专门从事并购业务，这是最早的PE公司。迄今，全球已有数千家PE公司，KKR公司、凯雷投资集团和黑石集团，都是其中的佼佼者。但直到20世纪80年代，私募股权投资才进入了一个新阶段。在欧美发达国家，私募股权基金是资本市场的重要

PE的发展史（国际） 发展历程

私募股权基金起源于美国。19世纪末，有不少富有的私人银行家通过律师、会计师的介绍和安排，将资金投资于风险较大的石油、钢铁、铁路等新兴产业，这类投资完全是由投资者个人决策，没有专门的机构进行组织，这就是私募股权基金的雏形。 现代PE产业先后经历了4个重要时期的发展。1946～1981年的初PE时期，一些小型的私人资产投资以及小型企业对私募的接触使PE得到起步。1982～1993年的第一次经济萧条和繁荣的循环使PE发展到第二个时期，这一时期的特点是出现了一股大量以垃圾债券为资金杠杆的收购浪潮，并在20世纪80年代末90年代初在几乎崩溃的杠杆收购产业环境下仍疯狂购买著名的美国食品烟草公司雷诺纳贝斯克（RJR Nabisco）中达到高潮。PE在第二次经济循环（1992～2002年）中得到洗涤并经历了其第三个时期的进化。这一时期的初期也就是20世纪90年代初期逐渐浮现出一系列金融和经济现象，比如储蓄和贷款危机，内幕交易丑闻以及房地产业危机。这一时期出现了更多制度化的私募股权投资企业，并在1999～2000年的互联网泡沫时期达到了发展的高潮。2003～2007年成为PE发展的第四个重要时期，全球经济由之前的互联网泡沫

私募股权投资基金简介主讲人：姜春律师

第一章 私募股权投资基金

一、概念 是指通过非公开募集形式，获得较大规模投资 资金，形成基金资产，交由基金托管人托管和基金 管理人管理，基金管理人以“专家理财”方式对非 上市企业进行的权益性投资。投资者按照其出资份 额分享投资收益，承担投资风险。

二、特点 向少数机构投资者或个人募集资金 多采取权益型投资方式 一般投资于非上市企业 偏向于成形企业 投资期限较长 流动性差 资金来源广泛 投资退出渠道多样化

三、发展历史1、私募股权投资基金最早起源于美国，19世纪末，美国一些私人和银行 家开始将富余的资金投向石油、铁路和钢铁等行业。 2、第二次世界大战后美国最早的两个风险投资公司——美国研究发展公 司ARD和惠特尼公司相继成立。 3、1958年，美国《中小企业投资法案》建立了中小企业的投资公司制度， 美国私人股权投资就这样在政府的支持下蓬勃发展起来。 4、上世纪70年代初期，美国政府提高了资本利得税政策，美国私人股权 投资热浪有所降温。此外，1974年颁布的《雇员退休收入安全法》规定，养 老基金不得参与任何有风险的投资，极大地影响了私人股权投资的资金来源。 5、1978年，资本利得税降低到28%,私人股权投资又一次活

投资

私募股权基金运作实务之私募股权基金有限合伙协议

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国合伙企业法》（以下简称“《合伙企业法》”）及有关法律、行政法规、规章的有关规定，经协商一致订立本协议。

第二条 本合伙企业为有限合伙企业，是根据协议自愿组成的额共同经营体。全体合伙人原因遵守中国国家有关的法律、法规、规章，依法纳税，守法经营。

第三条 本协议条款与法律、行政法规、规章不符的，以法律、行政法规、规章为准。

第四条 本协议经全体合伙人签署后生效。合伙人按照本协议享有权利，履行义务。

第五条 本协议承诺，不以任何方式公开募集和发行基金。

第二章 合伙企业的名称和住所

第六条 合伙企业名称：xxxx创业投资基金（该名称为暂定名，应以工商行政管理部门校准的名称 为准，以下简称“本合伙企业”或“合伙企业”）。

第七条 住所：

第三章 合伙目的和合伙经营范围及合伙期限

第八条 合伙目的：从事投资事业，为合伙人创造满意的投资回报。

第九条 合伙经营范围： 受托管理私募股权投资基金，从事投中小企业融资管理及相关咨询服务。

第十条 合伙期限为7年，上述期限自合伙企业的营业执照签发之日起计算。全体合伙人一致同意后，可以延长或缩短上述合伙期限。

第四章 合伙人的姓名或名称及其住所、合伙

中国私募股权投资研究报告

今年上半年中国PE市场募集活动稳步走高，共计55支新基金完成募集，披露金额为145.41亿美元，此外，有51支新设立基金正式启动了募集工作；投资方面，较去年同期涨幅明显，共有188家企业获得来自私募股权投资机构的95.88亿美元注资，投资金额已经超越去年全年水平的90.0%，其中，生物技术/医疗健康、互联网、清洁技术行业最受青睐，位列投资行业排名前三甲；退出方面，2011年上半年有63支私募股权投资基金从47家被投企业中实现退出，案例数量较上年同期平稳增长，但较去年下半年回落幅度较大，IPO依然是主要退出方式，共有退出案例61笔，并购及股权转让方式退出各有1笔。 2011年上半年募资再次发力，外资PE机构加快设立人民币基金步伐

2011年上半年完成募集的55支私募股权投资基金共计募集到位145.41亿美元，基金数量同比及环比分别实现25.0%和44.7%的增长；募集金额方面，由于去年同期有超大规模外币PE基金募集到位，今年呈现同比下滑30.1%，但环比增长113.0%。结合完成募资工作的机构类型分析，上半年由本土PE机构募集完成的基金共有42支，募资金额61.07亿美元；外资PE机构募集基金12支，募集金额8

2009中国风险投资年鉴+特载篇

私募股权投资框架协议

时间：

本框架协议旨在规定A对B投资事宜的主要合同条款，仅供谈判之用。

本框架协议不构成投资人与公司之间具有法律约束力的协议，但“保密条款”]“排他性条款”和“管理费用”具有法律约束力。在投资人完成尽职调查并获得投资委员会批准，并以书面（包括电子邮件）通知公司后，本协议便对协议各方具有法律约束力。协议告方应尽最大努力根据本协议的规定达成、签署和报批投资合同。

排他性条款

排他性条款规定目标企业B于投资者A进行交易的一个独家锁定期。在这个期限内，B不能跟其他投资者进行类似的交易谈判。在创业投资业务中，这个锁定期可能只有60天；而在一个并购业务中，锁定期则可以很长。

保密条款

投资意向书中的保密条款和保密协议规定的是不同的保密内容。该条款下主要规定，在没有各方一致同意下，任何一方都不应该向任何人披露框架协议所述的交易内容以及任何当事人的意见。对于那些其他当事人事先并不掌握，并且不为公众所知的保密信息，各方都要承诺，仅将这些信息用于交易目的，并且尽力防止这些保密信息被其他人以不合法的手段获取。各方也要保证，仅向相关的员工和专业顾问提供保密信息，并在提供保密信息的同时告知他们保密义务。

先期工作

在这部分内容中，应