南宁万科悦府案例分析

溯源开思---万科悦府项目案例分析东原地产集团研发设计部

项目案例分析万科悦府

基地区位分析 项目位于重庆最发达经济走廊—金开大道的入口，东面是龙湖蓝湖郡，南邻棕榈泉国际花园，西面是400亩的锦湖公园，北连 5000亩照母山山脉。 金开大道是重庆著名的“富人区”,也是重庆中央别墅区的核心地段，周边环境优美、交通方便、配套成熟、高档社区众多。

本案

规划指标

物业类型

低密度住宅

开盘日期

2010年10月

物业形态

联排别墅(双拼、4联拼)

最早开工日期

——

占地面积

9.2万㎡

建筑面积

7.8

万㎡

绿化率

容积率

0.85

车位数

907个

装修情况

清水

投资商

万科集团

开发商

万科(重庆)房地产有限公司

建筑设计单位

销售代理

项目展示

至鸳鸯

金开大道至仁和

项目展示

项目展示

行列式院落式围合式

销售中心

规划分析

别墅区域由于容积率较大，若全按行列式布局 (最节约用地),会造成空间局促感。故布局时把别墅区域分为联排区域和双拼区域，联排区域按院落式布局以利于增进邻里关系，增加空间灵动性，减少由于栋间距过近带来的局促感；双拼区域按行列式布局，拉大行间距，提供较好私密性。

规划分析

行列式

行列式布置大面宽双拼别墅产品，位于项目中心部位，联排别墅与高层之间，前庭后院簇拥，提供了安静而私密的居家空间。 行列式采

目 录

1工程概况 ................................................... 2 2主要工作量 ................................................. 5 3主要工程进度 ............................................... 6 4施工组织机构及劳动力计划 ................................... 7 5施工机具配制 ............................................... 8 6主要施工方案 ............................................... 8 7对安装项目的其它要求 ...................................... 30 8安全管理措施 .............................................. 30 9质量管理措施 .............................................. 31 10技术管理措施

分析了万科如何融资

深万科利用资本市场融资发展的案例研究深万科利用资本市场融资发展的案例研究融资与投资同样重要。历来，很多人都非常重视投资，而忽略了融资的魔力。自中国资本市场建立以来，深万科是第一批上市公司，见证了中国证券市场的历史 变迁。自 1990 年至今，短短的十八年时间，公司的营业收入从最初的 2.19 亿元增长到 现在 355 亿（复合年增长 34.89%），净资产从 5145 万元发展到 339 亿（复合年均增长 46.49%），净利润从 1757 万元增长到 2007 年的 53 亿元（复合年均增长 39.91%），从 一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业， 万科以惊人的速度发 展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。 作为一个成功的发展案例，万科值得我们进行在各方面进行剖析研究，本文试图从 万科如何利用资本市场融资发展的角度来进行一些探讨。一、深万科历史简述万科前身成立于 1984 年 5 月，为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易 企业。1988 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。 上市初期，万科是一家集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技 综合型企业,规模并不

有关深圳万科中心绿色技术的说明

绿色建筑案例分析——深圳万科中心

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— —漂浮的地平线

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万科中心— —概况

位

置： 深圳·盐田区·大梅沙·环梅路·内湖公园。距大梅沙海滨公园约1公里 规 模： 占地面积6.2万m² 总建筑面积12.1万m² 功能组成： 办公、酒店、会议中心

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万科中心— —合作团队总包单位：中建三局一公司 监理团队：广州珠江监理有限公司 设计团队： 规划建筑： 施 工 图： 结构顾问： 机电顾问： STEVEN HOLL ARCHTECTS 中建国际(深圳)设计顾问有限公司 中国建筑设计研究院 德国TRANSSOLAR

LEED顾问：幕墙顾问： 灯光设计:

ARUP(奥亚纳工程顾问有限公司)深圳市建筑科学研究院 沈阳远大铝业有限公司 法国HALIE LIGHT&L’OBSERVATOIRE INTERNATIONEL

生态顾问：景观设计： 室内设计： 施工顾问：

北京建筑工程学院深圳市环境科学研究所 STEVEN HOLL ARCHTECTS 中建国际(深圳)设计顾问有限公司 STEVE

宝能收购万科按案例分析

1. 何为敌意收购？宝能收购万科的行为是否构成敌意收购？

敌意收购，又称恶意收购，是指收购公司在未经目标公司董事会允许，不管对方是否同意的情况下，所进行的收购活动。当事双方采用各种攻防策略完成收购行为，并希望取得控制性股权，成为大股东。当中，双方强烈的对抗性是其基本特点。除非目标公司的股票流通量高可以容易在市场上吸纳，否则收购困难。敌意收购可能引致突袭收购。进行敌意收购的收购公司一般被称作“黑衣骑士”。 宝能收购万科的行为构成敌意收购。

万科管理层一致持有的观点是：宝能系信用不够。具体而言，宝能商业信用不佳，运营经验缺乏，短债长投，杠杆资金风险大，与万科价值观相左，会毁掉万科。敌意并购通常有两个主要特征，一个是事先不跟公司董事会和管理者作良好的沟通；第二个是利用一些杠杆来做收购，博取利益。杠杆收购是一种高成本的借贷收购，天然存在短期获利的需求去填补高成本并归还借贷,短期获利的途径无非就是高分红、资产拆分出售、虚炒股价套现。这些行为是破坏公司长期发展的短视行为，是财富分配的转移而不是再创造价值。 收购在法律上有敌意和善意之分。在敌意收购时,收购人通常在不和对方管理层协商的情况下,在证券交易市场暗自吸纳

推荐语：

2015年春节前，广深区域的万

科进行了一场营销变革。万科内

部把这次营销变革称为“营销合

伙人”，要求区域内营销人员打

破项目和公司的界限自由组队，在大节点或大命题下自由发挥，创想并执行可跨区域联动、资源整合的营销大事件。“营销合伙人”的首发命题是“春节”。最终的执行方案是从11家一线公

司的13套方案中民主投票决

出。该方案从提案到执行，前后

只用了7天时间。

中国年 万科味

万科华南13城 分享你的城市年味 活动背景

2015羊年春节，万科华南13城联动，要做一波推广。纵观市场，线上从支付宝到微信圈，数亿红包齐飞，线下大家回家过年，红包互派一片喜庆。不论是免费接送、大谈孝心，还是讲异乡理想、过年喜悦，如果还是老套路，其声音将注定淹没在抢红包的大潮里。万科只有做差异化，才能跳出竞争红海。

活动挑战

万科要怎么做，才能在情感上打动人，既吸引社会关注，又能体现万科情怀？

换言之，我们的社会文化运动如何切入？

从社会洞见入手——

1、故乡文化的洞见。中国人有着骨子里的故乡情结，我们对家的情感记忆，不止体现在乡土上，还在味道里。

2、过年文化的洞见。过年是中国人的老传统，拜年聚会走亲戚，吃吃喝喝之余，也联结起久不来往的人际关系。

3、互联网文化的洞见。互联网出现前，一个事

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科进行了一场营销变革。万科内

部把这次营销变革称为“营销合

伙人”，要求区域内营销人员打

破项目和公司的界限自由组队，在大节点或大命题下自由发挥，创想并执行可跨区域联动、资源整合的营销大事件。“营销合伙人”的首发命题是“春节”。最终的执行方案是从11家一线公

司的13套方案中民主投票决

出。该方案从提案到执行，前后

只用了7天时间。

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名校商学院院长点评MBA案例七

附注：红字内容是点评

深万科发行可转换债券案例

案例目标

本案例介绍了深圳万科企业股份有限公司2002年发行可转换公司债券事件的背景和万科对此次发行的可转换债券的具体规定，比如转股、赎回、回购等条款，以此为例说明可转换债券这种工具在企业筹资中的作用以及企业在使用这种方式融资时应该注意的问题。

一、案例资料

在深交所上市的万科企业股份有限公司（股票代码：000002，以下简称万科）于2002年6月13日发行为期5年的可转换公司债券。票面利率1.5%，每年付息一次，A股股东每股可优先配售票2.94元。万科转债每张面值为100元人民币，票面利率1.5%，高于目前所有已发的上市公司可转债利率，每年付息一次。万科此次的可转换债券转股溢价比率为2%，转债期限为5年，自发行6个月起开始转股，投资者将有四年半的转股期。转债发行后，万科的资产负债率将达到60.84%，累计债券余额占净资产48.01%。本次募集资金主要投入万科四季花城等分期开发的成规模项目。此次万科的可转换债券采取券商余额包销方式，主承销商为中信证券有限公司。

（一）万科简介 1、简况

万科前身为成立于1984年5月的“深圳市现代企业有限公司”，

1988年11月，

名校商学院院长点评MBA案例七

附注：红字内容是点评

深万科发行可转换债券案例

案例目标

本案例介绍了深圳万科企业股份有限公司2002年发行可转换公司债券事件的背景和万科对此次发行的可转换债券的具体规定，比如转股、赎回、回购等条款，以此为例说明可转换债券这种工具在企业筹资中的作用以及企业在使用这种方式融资时应该注意的问题。

一、案例资料

在深交所上市的万科企业股份有限公司（股票代码：000002，以下简称万科）于2002年6月13日发行为期5年的可转换公司债券。票面利率1.5%，每年付息一次，A股股东每股可优先配售票2.94元。万科转债每张面值为100元人民币，票面利率1.5%，高于目前所有已发的上市公司可转债利率，每年付息一次。万科此次的可转换债券转股溢价比率为2%，转债期限为5年，自发行6个月起开始转股，投资者将有四年半的转股期。转债发行后，万科的资产负债率将达到60.84%，累计债券余额占净资产48.01%。本次募集资金主要投入万科四季花城等分期开发的成规模项目。此次万科的可转换债券采取券商余额包销方式，主承销商为中信证券有限公司。

（一）万科简介 1、简况

万科前身为成立于1984年5月的“深圳市现代企业有限公司”，

1988年11月，

四、万科战略分析 （一）理论导入

“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。

公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。

本节将从公司战略分析万科的战略发展。 （二）万科战略演变道路分析

回顾万科发展的三十几年，