房地产项目现金流测算表

房地产项目经济测算,包括成本核算和项目损益表,对于代理公司的前期策划人员足够用了,但不建议做为工程造价资料使用。

项目经济技术指标 56501.45 规划净用地面积 84.7517512 总建筑面积 地上建筑面积 住宅面积 写字楼面积 商业面积 地下建筑面积 绿地面积 道路及停车用地 容积率 绿地率 建筑密度 274123.66 237853.53 159255.92 64669.27 8989.15 36270.13 19153.99 15345.85 4.2 33.90% 23.60% 13334.34 项目成本计算表项目 成本(万) 合计 设计费用 审图费 水文、地质、勘探费 筹建开办费用 招投标 监理费 放线费 9322.69 822.37 56.17 56.17 0.00 262.15 318.43 2.50 95.14 47.57 15.00 0.00 40.00 74.90 0.00 计费标准 110万元/亩 建筑面积×30元/㎡ 建安工程费的0.15% 建安工程费的0.15% 较灵活 工程造价的0.7% 按照总造价的0.8% 单价(元/㎡) 按点计算，3000元/点 4元/㎡(地上建筑面积) 2元/㎡(地上建筑面积)

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公允价值计量对公司财务状况的影响研究——以某公司为例 衍生金融工具会计信息披露问题研究 某房地产投资项目的财务可行性研究 增加企业获利能力途径的探讨 商誉会计研究

会计网络化对会计业务流程的影响研究——以某公司为例 浅论资产重组风险的防范 低碳经济环境下企业目标研究

企业所得税税收筹划——基于新企业所得税税法

中小型企业财务风险预警分析及防范研究——以某汽车修理公司为例 能源资源节约的税收优惠探讨 吉利并购沃尔沃的财务问题研究 物流企业的内部控制研究 有关或有事项的探讨

某电气公司质量成本管理的研究

某服装公司质量成本管理的分析与探讨 中小企业的审计风险与对策探讨

基于环境会计的企业财务评价体系的构建研究——以海尔为例 注册会计师审计失败探索

次级债融资对国有商业银行绩效的影响分析 某水泥公司营

现编制单位：平顶山市德慧建筑有限公司 项 目 一、经营活动产生的现金流量： 经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量： 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额

金额

流

量

表会企03表 行次 57 58 59 60 61 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 金 单位：元 额1,081,202.50 644,653.00 500,000.00 -236,773.03 1,209,293.60 -6,620,291.82 4,620,291.82 1,198,376.07

2009年度 行次 1 3 8 9 10 12 13 18 20 21 22 23 25 28 29 30 31 35 36 37 38 40 43 44 45 46 52 53 54 55 56-1,230,00

1自由现金流折现模型

运用自由现金流量模型对公司价值评估就是通过考虑公司未来自由现金流量和资本的机会成本来评估公司的价值。它所反映的是公司经营活动所产生的、不影响公司正常发展并且可以为公司所有资本索取权者(股东和债权人)提供的现金流量。构造自由现金流量模型的过程大致可分为四个阶段:预测公司的自由现金流量；确定公司的连续价值;确定一个合理的贴现率;以该贴现率计算出公司的价值。

1.1公司自由现金流折现模型（FCFF，Free Cash Flow of Firm）

FCFF折现法的概述

使用FCFF折现法需具备一定的假设条件: 第一，所采用的财务报表数据必须真实可信赖;

第二，企业的经营状况与环境保持稳定，经营期间无剧烈波动; 第三，企业可以持续经营，并且能够保持一定程度的增长; 第四，企业可以顺利筹资，且筹资成本不变。

1.1.1企业自由现金流

企业自由现金流(FCFF，Free Cash Flow of Firm)一般是指企业将创造的利润进行再投资后剩余的可供企业自由支配的现金流量，也就是企业支付了所有为了支撑其继续发展营运费用、固定资产投资等活动后可以自由地向所有投资者分配的税后现金流量。

科普兰教授(Copeland)比较详尽地阐述了

现金流量状况分析

案例分析

O M M c c E R。 u C I N A T L I N G

房地产企现金流量状况分析以摘要：本盍

’ 为案例

口廖斐贾炜莹 (教授 ) (北京物资学院商学院北京 l O 1 1 4 9 )

社2 0 1 2 _年年报为 _士刀 点结合历年年担 一通一过对现金流剖一

着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流人中

析，分插废地卢企业金流量堡的盟资金屡_力提出相应的建

盖遍存在问

就煞盥房地产业

父键渊：房地产现金流案例分析

占的比例很高，但由于经营活动现金

作墓嚣场、客户、股东为导向，积极促进销售，

了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长， 2 0 1 2年全年累计实现销售面积 1 2 9 5 . 6万平方米，

持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容

篇一：现金流量表操纵案例分析

现金流量表操纵案例分析

现金流量表以现金收付制为编制原则，不受权责发生制会计的应计、递延、摊销和分配程序的影响，因此通常认为经营活动现金流量（以下简称经营活动现金流或者经营现金流）与权责发生制的会计盈余相比，不容易被操纵，是相对可靠的“硬”数字。然而，现金流量表并非远离“偏见”（bias）和“噪音”（noise）的净土，现金流量表准则的“三分法”为经营活动现金流的确认提供了“会计选择”余地，债权债务管理等各种理财策略的运用可以调节经营现金流在不同会计期间的分配。这就为经营现金流的操纵提供了技术性空间。随着现金流量表的价值逐渐受到证券市场投资者的重视，经营现金流及相关指标用于某些隐性契约（如新股发行的审核关注内容），上市公司经理人员自然关心经营现金流量的形象，为了美化利润“含金量”或者为满足监管的需要，萌生操纵动机。

经营现金流操纵的手法可分为三种类型：

（1）利用现金流量表准则提供的判断空间与选择余地；

（2）利用理财策略影响现金流的发生时间；

（3）直接造假。在实务中这三种类型手法经常“相辅相成”、“相得益彰”。以下结合具体案例作一简要分析介绍。

1.利用现金流量表准则提供的判断空间与选择余地

我国现金流量表格式采纳国际上较普

(简体)房地产项目融资预审表

房地产目融项预审表资注:意下以容内要需部填全写(替换 )意注以：内容需下要部填写(替全)换目项发单位开 ：目项发单开位 ：目项发负责开：人项目开发 责负人 ：估风评单控： 评估位控风单：位资金 安排责负：人 资金安排负责人：合作 接时间交 合作：交接时：间 工周期安排： 作工作周安期排 ：融资要求间时 ：融要资求间： 项时建议目类：分 项建议目类分:华厦业伟王 德玉资 投宗成闫 0029 年 11月 2日 3 日反内 1 馈月内个资金位 到 A类项目项目称 名展商发名称 位 占置地面 积筑建面积 款 项用目 概 况 项目现状河湾(长河碧花园项)目 A1 号4 北楼京房地产开 有限公司 长河湾项目发于位京市北海淀北下区头堆地关区东临高，桥；粱西邻侧动物；北侧临 高粱桥园街，斜南 临长，河与北京 览馆展隔河望相。号 位于楼河长项湾地块的西目。 A1端4 274.197 方平 8米05.87 平6米 方构封顶，目前结正在进行立面外墙幕程的预工留埋工预以及作次结构二施工工的， 同时正在按作工照程度安进水排暖、电、、调空等电机设备及以窗门安的装备准工作 。《有国地 土使证用》 建设地规用 许划可 京证国用海(024

价格策略及价格表的制作

1. 2. 3. a. b. c. d.

课程类别：正合地产策划基础课程 课程时长：3小时(上、下) 重点： 掌握常用的价格策略； 熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 熟练掌握EXCEL,并建立价格体系 掌握价格检测的常用方法

定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

价格策略及价格表的制作

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定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

目 录

第一章 总论……………………………………………………（4） 1.1 项目名称及承办单位……………………………………（4） 1.2 编制依据、内容及范围…………………………………（4） 1.3 项目概述…………………………………………………（7） 第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性………（9） 2.1 某市城镇人口与城市住房建设现状…………………（9） 2.3 项目建设必要性…………………………………………（10） 第三章 建设内容与规模………………………………………（12） 3.1 工程概况…………………………………………………（12） 3.2 工程建设内容及规模……………………………………（12） 第四章 建设场址及条件………………………………………（13） 4.1 场址现状…………………………………………………（13） 4.2 场址条件…………………………………………………（13） 第五章 工程技术方案…………………………………………（21） 5.1 设计依据…………………………………………………（21） 5.2 区域位臵…………………………………………………（21）