天津东丽湖万科城业主论坛

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

天津万科东丽湖规划与定位分析

天津万科东丽湖规划与定位分析

东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%

。

天津万科东丽湖规划与定位分析

分期开发

红色为第一期 绿色为第二期 黄色为第三期 橘色为第四期 紫色为第五

万科城商业项目新品发布会 活动方案

1、活动概要 2、活动流程

3、场地规划4、活动推广

5、活动物料6、人员安排 7、附件

活动概要

活 动 目 的

活动流程

活动流程板块 领导签到 节目：沙画表演 时间 9:00-10:00 10:00-10:05 环节 嘉宾签到入场、茶歇区休息 万科商业项目写实

主持人开场播放宣传片 万科领导致辞 政府领导致辞 自由交流活动

10:05-10:1010:10-10:25 10:25-10:30 10:30-10:35 10:35-10:45

宣读开场词并介绍嘉宾播放万科飞地商业项目宣传片 宏观介绍 万科相关人员介绍商业项目具体信息 政府领导发言 介绍完毕后，自由享用红酒 ，美食

1.迎宾签到

时间安排：9:00-10:00

嘉宾签到：嘉宾到达现场后， 由礼仪递上签到金笔，指引嘉 宾在签到板签名，

2.沙画节目：万科城----财富之城

时间安排：10:00-10:05

3.主持人开场

时间安排：10:05-10:10

4.播放商业项目宣传片

时间安排：10:10-10:25

视频播放关于飞地商业的相关资料

5.万科领导致辞

时间安排：10:25-10:35

万科领导介绍飞地商业的相关信息

6.政府领导致辞

时间安排：10:35-10:45

政府领导致辞

7

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com

天津万科水晶城项目可行

性研究报告

1

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com 目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税

金隅万科城价值梳理

一、 金隅万科城核心价值

幸福生活方“城”式 核心价值解读：

1、 概念阐述：幸福生活方“城”式，从精神、物理和时间属性上，对金隅万科城=幸福生活城的理念进行了表达，2010年金隅万科城核心策略重点在于面向北

京北部区域客户，向客户传递项目营造的生活社区的理念，迎合80后对于幸福不懈追求的理想。 2、 概念分解：

幸福：金隅万科城精神定位。

每个人眼中的幸福是不一样的，也许我们可以把幸福看成爱情，友情，亲情。

80后眼中的幸福是怎样的，他们事业刚刚起步，小有起色，也许他们还没有后代，他们的父母大多是健康的。 他们是压力最大的一群人，他们的资产还未有多少积累，他们还在为梦想打拼。 他们的幸福也更实际更简单，一个家。

他们渴望有个属于自己的居所，这有可能是他们第一次离开父母的呵护，这个家证明了父母眼中的他们已经长大，也证明了社会对他们的认可 他们渴望有个家，一个可以与爱人共同营造的家

他们的幸福离不开爱情，拥有爱情的幸福才是完整的，当然他们必须有个装的下爱情的家

他们是一群离不开城市的人，他们生活在城市，工作在城市，他们的家也要像城市一样；（配套、位置） 他们是时尚的，是潮流的，他们走在时代前沿，他们的家也要充满了时代气

津 万 科 玻 璃 厂 项

可行性研究报告

天津万科兴业(集团)有限公司

二零零壹年八月

1

天 目

目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 项目资金预测

可行性结论

1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议

2

第一章 项目

9-17“超级团购”震撼启动！二期新品炫世首发！ 国际精装样板房同期绽放！9月17日 上午9:30 松山湖凯悦酒店

这个城市变化真快… 记忆里熟悉的固有认知，正在被“与时俱进”地改变着。 松山湖大道、国家级高新科技产业园、城市最佳实践区、双轻轨线… 松山湖从城市中心区，升级为首位城区。 继湖区东莞顶级豪宅——万科虹溪诺雅之后， 万科最具城市代表的豪宅产品系——金域系， 在松山湖北部园区核心，开疆一片新的领地，

这便是，万科·金域松湖。 万科·

在园区 相连

世界

每座有理想的城市 都有一个

关于世界的梦想

东莞亦不例外

万科·金域松湖

CAPITAL OF HIGH-TECH PARK

INTERNATIONAL MANSION

松山湖 在城市之上对话世界

如果有一个地方，是东莞都市化、国际化的代言， 那么，她一定是松山湖。 如果有一股力量，能让东莞连接世界， 那么，她必然是松山湖。 如果有一种生活，能让东莞人与国际顶尖品质对接， 那么，她定将在松山湖。

+一线豪宅板块——南中国罕有纯粹富人区 +城市坐标——珠三角新城际中心的松山湖 +北部科技园——面向未来的松山湖腹地

1

中国一线豪宅疆域

2006年，万科松山湖1号开启了松山湖热门豪宅板块的

每个人心中都有一处美景。有人喜欢高耸的大山，有人喜欢无边的大海，有人喜欢金色的沙滩。而我，最喜欢的是家门口的丽湖。

走进丽湖的大门，眼见一座平平的小桥，桥下是一片弯弯曲曲的大湖。每到清晨或者黄昏，丽湖的水便被阳光染成了橙红色。小鱼也纷纷跃出水面，看看美景。

沿着小桥直走，能看见一条小路。两边有几个小土坡，几棵绿作文树，几片落叶。我一直向前走，到了一个岔路口左右看看。左边是游乐园，右边是篮球场。

走进小小的游乐园，一下子就被一架飞机滑梯吸引了。滑梯旁还有一个迷宫呢，有许多小朋友在这里玩耍，欢笑声回荡在清新的空气中。

世界上有许多美丽的景色。可是，丽湖永远是我心中的最美。或许别人心中的美景会变，可我的丽湖会永远铭刻在记忆深处。

9-17“超级团购”震撼启动！二期新品炫世首发！ 国际精装样板房同期绽放！9月17日 上午9:30 松山湖凯悦酒店

这个城市变化真快… 记忆里熟悉的固有认知，正在被“与时俱进”地改变着。 松山湖大道、国家级高新科技产业园、城市最佳实践区、双轻轨线… 松山湖从城市中心区，升级为首位城区。 继湖区东莞顶级豪宅——万科虹溪诺雅之后， 万科最具城市代表的豪宅产品系——金域系， 在松山湖北部园区核心，开疆一片新的领地，

这便是，万科·金域松湖。 万科·

在园区 相连

世界

每座有理想的城市 都有一个

关于世界的梦想

东莞亦不例外

万科·金域松湖

CAPITAL OF HIGH-TECH PARK

INTERNATIONAL MANSION

松山湖 在城市之上对话世界

如果有一个地方，是东莞都市化、国际化的代言， 那么，她一定是松山湖。 如果有一股力量，能让东莞连接世界， 那么，她必然是松山湖。 如果有一种生活，能让东莞人与国际顶尖品质对接， 那么，她定将在松山湖。

+一线豪宅板块——南中国罕有纯粹富人区 +城市坐标——珠三角新城际中心的松山湖 +北部科技园——面向未来的松山湖腹地

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中国一线豪宅疆域

2006年，万科松山湖1号开启了松山湖热门豪宅板块的