房地产售后回租税务处理

（一）房地产代建工程的税务处理 代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服

务业--代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1、由委托方自行立项：

2、不发生土地使用权或产权转移：

3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4、事先与委托方订有委托代建合同。

5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。

关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于房屋开发公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于房屋开发公司不垫付资金，而且开具的发票都应建设单位的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。

受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐.正式帐只是对收取的代建费进行核算。

如果受托方设专户迸行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。

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代建工程开发成

融资性售后回租业务的税务处理

融资性售后回租业务的税务处理

（作者：财税培训师 纳税筹划师 肖太寿博士）

融资性售后回租业务的税收处理

融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。对于融资性售后回租业务应如何进行税务处理呢?根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），明确了有关融资性售后回租业务的流转税和所得税政策。

一、增值税和营业税的处理

（一）出售方（承租方）的增值税和营业税的处理

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”

（二）受让人（出租方）的增值税和营业税的处理

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移

房地产公司车库车位销售税务处理

宁静致远房地产财税博客2013-1-14

一、地下车库产权归属介定问题

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。 第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。

咨询内容:我是一家房地产开发公司,请问我公司出售无产权的车位如何确认收入,可以按租金确认吗。税法上有什么具体规定?

回复内容：对于房地产开发企业出售无产权的车位，从2011年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。

商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。

售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

（一）营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

商铺售后返租的税务处理

事务所---王

售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。

售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点

（一）营业税的处理

江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收

秋风清，秋月明,落叶聚还散,寒鸦栖复惊。

房地产开发企业产权置换的会计税务处理

本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。

一、拆迁安置方式

房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。

货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。

产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。也叫“拆一还一”、 “拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。

政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理

房地产开发企业融资性售后回租

一、法规分析

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：融资性售后回租业务，是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

（一）增值税和营业税。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

（二）企业所得税。根据现行企业所得税法及有关收入确定的规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入。对融资性租赁的

资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行不断提高融资门槛以来，房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内，房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方，通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前，各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20％（及以上）上升到35％（及以上），使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目，为房地产企开辟的一条创新渠道，既可以充分利用社会资源，以物权管理为中心整合各资源的

全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目

2004年4月，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的一座大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订了“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。

这是自中央宏观调控政策出台，央行不断提高融资门槛以来，房地产企业开辟新融资渠道的一次探索性实践。在国家相关政策允许的范围内，房地产开发企业、金融租赁公司、股份制商业银行三方，通过融资租赁平台成功“牵手”。

目前，各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势和力度增强，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛比例”由20％（及以上）上升到35％（及以上），使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。

售后回租这一创新的融资租赁项目，为房地产企开辟的一条创新渠道，既可以充分利用社会资源，以物权管理为中心整合各资源的

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投资性房地产税务处理对比分析-会计实务精选文档首发

投资性房地产税务处理对比分析

在公允价值模式下，税会存在明显的差异：税务上按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的纳税所得额，对投资性房地产进行折旧或返销，但下列情况属于例外：国家统一规定清产核资；将固定资产的一部分拆除；固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确定损失。会计上在年末按投资性房地产的账面价值随着公允价值的波动而要进行调整，调整的差额计入当期损益公允价值变动损益。在这种后续计量模式下，不对投资性房地产计提折旧和摊销，也不计提减值。

例：2011年1月1日，万发公司用90万元购入一项房产，做为投资性房地产进行核算，同日将其对外出租给华远公司，每年收取租金20万，采用公允价值模式计量。2012年底，该厂房的公允价值为110万，2013年12月31日，该厂房的公允价值为100万，2014年12月31日，万发公司将该房地产进行出售，售价110万。税法规定，按房产按10年计提折旧，不考虑残值率。万发公司每年实现的会计利润均为200万，无其他的纳税调整事项。

取得时的会计处理：税会处理方法一致 借：投资