房地产开发存在问题及对策

浅谈房地产开发项目管理存在问题的原因及对策

摘要：针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。 关键词：房地产开发企业、项目管理、问题、措施、意义 中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号： 引言

房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

1、 我国房地产开发企业项目管理中存在的问题

1.1可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。 1.2没有监理，缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。 1.3项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预

房地产开发企业税收疑难问题(2011-05-11 09:18:23)

1、“拆一还一”如何确认收入及成本

【问题】

某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：

1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？ 2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？ 【解答】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产开发企业税收疑难问题(2011-05-11 09:18:23)

1、“拆一还一”如何确认收入及成本

【问题】

某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：

1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？ 2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？ 【解答】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

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房地产开发企业资质管理规定及房地产开发资质标准

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第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得

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房地产开发流程 房地产开发流程四阶段： 一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段

四、项目销售及售后服务阶段

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一、项目立项阶段投资机会研究 申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

申请定点 申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知等文件 申领《建设用地规划许可证》

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1.1投资机会研究 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，

根据对自然资源的了解和市场情况的调查以 及对国家的经济政策和政治环境等情况进行 综合分析预测，找到最有利的投资机会，为 投资机会的选择提供依据

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1.2 申领项目《选址意见书》 及《项目立项

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限

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浅析房地产开发企业成本核算的有关问题和对策

作者：刘俍辰

来源：《中国经贸》2018年第24期

【摘 要】本文首先介绍了房地产开发销售在我国经济发展中的重要作用，进而强调了房地产开发企业成本核算的重要性。随后通过对房地产开发企业成本相关概念、成本核算重要性及成本核算项目结合相关核算内容，对房地产企业开发中成本核算的相关问题逐一介绍，包括相关问题存在的现状、形成原因、问题带来的危害性。随后提出相关问题的建议解决方案。 【关键词】房地产；成本核算；问题和对策

随着我国社会经济的高速发展，我国的房地产开发销售从20世纪90年代初开始起步，历经20多年的高速发展，逐渐成为我国国民经济不可或缺的重要组成部分，对我国经济的发展起到了不可替代的作用。而成本核算则贯穿房地产开发的始终。成本核算的方式方法、质量高低直接影响着房地产开发企业的利润，地方财政的收入、国家的税收收入，进而影响国家的经济指标。成本核算的重要性不言而喻。 一、房地产开发企业成本核算的相关理论 1.房地产开发成本核算的概念

房地产开发是

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

房地产开发经验浅谈三

海浪成龙

方案设计、初步设计与施工图设计

方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。

通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：

对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。

对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速