房地产估价市场比较法的基本理论

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。

关键字：市场比较法 房地产估价 房地产市场 市场信息 交易实例

目录

1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题

3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明

3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.

《房地产估价》学习领域课程教学大纲

房地产估价与土地估价的基本理论与方法

一、房地产基本概念和内涵

1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

2、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、

卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。

4、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树

市场比较法是房地产估价中最主要方法（房产估价师试题）

模拟试题一

一、 问答题（共3题，每题10分）

（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

二、 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付

了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法， 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的 房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写 字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房 学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行房地产状况修正； 7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础 格。 2、收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公

寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场

比较法学的几个基本理论问题

一、比较法和比较法学的概念

比较法并不是像某一国家的民法、刑法那样的法律。民法或刑法都各有调整社会关系的对象，也都各有调整这些关系的具体法律规则；比较法既没有它所调整的社会关系，也没有相应的具体法律规则。简单地说，比较法是指对不同国家的法律进行双边或多边的比较研究。因此，比较法（Comparative Law）、比较法学（Comparative Jurisprudence）和比较法研究（Study of Comparative Law）这三个用语的意义实质上是一样的，而且后两个要比第一个更为精确，但在绝大多数法学家中，比较法已成为一个约定俗成的用语。

比较法或比较法学的特征，主要在于通过比较的方法来研究法律。当然，人们的认识过程总是在不同程度上通过比较的方法进行的，任何科学都使用比较方法，但比较法学不同于法学其他学科，它的主要特征和方法在于比较。 比较法所比较的法律是指不同国家的法律。这里所讲的?不同国家的法律?，其含义是相当广的。例如从空间而论，一般指本国法和外国法之比，或不同外国法之比。仅本国法之间的比较研究一般不属于近代意义上的比较法学范围。但有的法学家认为，联邦制国家中的联邦法和邦法（包括美国

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基于房地产估价收益法的理论分析

作者：钱万 肖雅 梅萌 朱建成 来源：《大经贸》2016年第05期

摘 要：随着社会经济的发展，房地产的投资市场日益活跃，房地产的交易越来越频繁，人们更加需要一个专业的估价机构对房地产的公允价值做出合理的判断和评估，对房地产估价收益法的理论完善和健全。在房地产估价实际工作中，商业性房地产业务占较大的比例，适用于收益性房地产的收益法是估价人员最常采用的方法。但是由于评估估价理论与实际参数的限制，在实际工作中运用收益法时还存在一些难点与不足，因此，对收益法在房地产估价理论基础进一步的探讨分析是很有必要且有意义的。 【关键词】 房地产估价；收益法； 一、房地产估价收益法的基本原理 （一）房地产估价概述 1.房地产估价的概念

房地产估价是指具备估价专业知识与技能的估价人员根据特定估价目的，依据国家有关法律规范和准则，谨遵房地产估价的原则、程序、方法，在充分考虑影响估价对象价值的因素的基础上，综合评定出估价对象在价值时点的价值的过程。因此房地产估价师必须熟练掌握和运用

高中物理教学艺术

关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考.txt
关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考
2008-7-14 19:53　　【大 中 小】【打印】【我要纠错】
　　市场比较法是最常用的房地产估价方法之一，即通过市场调查，选择几个与对象房地产类似的近期交易的房地产作为参照对象，然后对参照对象已知的价格进行必要的修正，从而求得对象房地产价格。其主要包括“实例的收集、调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段，其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。两者的公式如下：

　　对象房地产价格（P）＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数公式（1）

　　对象房地产价格（P）＝可比实例价格×（1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）公式（2）

　　式（2）中的系数为百分率系数，取值在-1～1之间，而式（1）中的系数为[1＋式（2）中的系数]

　　一、关于模式的合

河北省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估

价对象考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：4580万元

B：5580万元

C：6580万元

D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40

B：42

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

3、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期

B：取得估价对象的日期

C：取得待开发土地的日期

D：开始出售开发完成后的房地产的日期

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同

5、利息备付率表示使用项目利润偿付利

第二章 地土估价的基理论本

本 主章要内： 1容 、地理论 租、 区2位论 理3、 土地市理场 4论、土地报酬递 减规 律点重及点 难1、租地本的质类、型 、2统传地理论租的基本观及指导点用应3 区、位论中的理念、分类及概农区业论 位基本观的

点第

节一 本基要求

:租理论地 握：掌租的地定义地租，与地的关系价。 熟：马克思主悉地义租理论，新典城古市租地论。 理 了：解地理租论在地土价估的中应用 难点： 有关基观本点 点：地租重本的、类型质，传地统租理 论基本观的点及导应用。指

第一

节 租理地论 主要内容： 1 地、租念 概 、马克思2租地论 理 (1) 级地租差 ( 2)绝地租对 ()垄3地断租 4)(矿山租地 ( )建5筑段地租 地 、新古3城市地典租理论(自学，作)业 4地、与地租的关系 价、地5租论在土地估理价中应的用

、一租地念概 地 租直接是生者产农在业( 或他产业其)所创中造生的产物被土地所者占有的部分，有土是地 所有借权以现的实济经式。 形 马 思指克出：地“的租占是土地所有权借有 以实现经济形式的”。 资 阶产级济经学把租定义地为土地“生在产利 用自中产生然的或该产应生的经

市场比较法

公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数

具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。 （1）选取可比实例

经筛选确定A、B、C三个可比实例。 实例A：

位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。 实例B：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。 实例C：

位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。

确定可比实例修正系数依据：

交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。

交易日期修正：将可比实例在其成交日期时