假设开发法例题

假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）

解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收

120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246

（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地

假设开发法

一、单项选择题

1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重

要的是选择（ A ）。

A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之

日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 (解： 此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值；

05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此

估价过程 A、市场比较法 1、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：

V=VB XA XBXD X正 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是： 1)选取比较实例；

2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2、估价过程 (1)比

估价过程

A、市场比较法

1 、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VB XA XBXD X正

式中：V:待估宗地价格；

VB :比较实例价格；

A :待估宗地情况指数/ L匕较实例宗地情况指数

B :待估宗地估价期日地价指数/ L匕较实例宗地交易日期地价指数

D :待估宗地区域因素条件指数／L 匕较实例宗地区域因素条件指数

E :待估宗地个别因素条件指数／L 匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是:

1) 选取比较实例；

2) 选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3) 在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格

差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4) 根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5) 采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6) 对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2 、估价过程

(1) 比较实例的选择

估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托

房地产评估的假设开发法及案例分析

学院：财政与公共管理学院 班级：09税务2班

房地产评估的假设开发法

关键词： 房地产 价值评估 地产开发 假设开发法

正文：

随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。

1、 房地产评估假设开发法的基本思路：

假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。

假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值

第九章 假设开发法及其应用 计算器 打印

颜色选择： 字体大小： 大 中 小 隐藏所有答案 一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。

A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】

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【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价

房地产评估假设开发法的应用解析

【摘要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。

【关键词】房地产；评估；假设开发法

引言

随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。

1 假设开发法的基本理论

1.1假设开发法的含义及应用条件

假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估

商法例题

第一章 国际商法导论

香港同进公司为了其在中国内地合作经营所需设备的购买与安装，与香港美善公司在香港签订了供应和安装设备的合同，规定由美善公司供应并负责安装同进公司所需设备。合同签订之后，同进公司用港币预付了合同的部分价款，美善公司则在设备安装所在地的中国内地某市向工商管理部门办理了安装登记证，同时提供进口设备进行安装。后来，因美善公司安装的部分设备与会谈规定的品名不符，并且还有部分设备未进行安装，同进公司便拒绝支付所欠价款。于是，美善公司在设备安装所在地某人民法院对同进公司提起诉讼，要求其支付所欠合同价款并赔偿利息损失。在开庭审理时，被告以双方当事人是香港公司并在香港签订合同为由，要求依香港法律确认合同无效，原告主张应依中国法律确认合同有效，以令被告按合同规定支付欠款。

问：根据合同法律适用的规定，我国法院应该适用我国的法律，还是适用香港的法律？

答：根据我国《民法通则》和《合同法》关于合同法律适用的规定，如果合同当事人没有选择适用的法律，则以最密切联系的国家或地区的法律为合同准据法。 具体到本案，应适用我国的法律（20页）

第二章 合伙企业法

[案例1] 刘某与A、B两人欲设立一普通合伙企

专题：层次分析法

一般情况下，物流系统的评价属于多目标、多判据的系统综合评价。如果仅仅依靠评价者的定性分析和逻辑判断，缺乏定量分析依据来评价系统方案的优劣，显然是十分困难的。尤其是物流系统的社会经济评价很难作出精确的定量分析。

层次分析法（Analytical Hierarchy Process）由美国著名运筹学家萨蒂（T．L．Saaty）于1982年提出，它综合了人们主观判断，是一种简明、实用的定性分析与定量分析相结合的系统分析与评价的方法。目前，该方法在国内已得到广泛的推广应用，广泛应用于能源问题分析、科技成果评比、地区经济发展方案比较，尤其是投入产出分析、资源分配、方案选择及评比等方面。它既是一种系统分析的好方法，也是一种新的、简洁的、实用的决策方法。

◆ 层次分析法的基本原理

人们在日常生活中经常要从一堆同样大小的物品中挑选出最重的物品。这时，一般是利用两两比较的方法来达到目的。假设有n个物品，其真实重量用w1，w2，…wn表示。要想知道w1，w2，…wn的值，最简单的就是用秤称出它们的重量，但如果没有秤，可以将几个物品两两比较，得到它们的重量比矩阵A。

如果用物品重量向量W=[w1，w2，…wn]右乘矩阵A，则有：

T

由上式可知，n是A的特征值

实验目的：

熟悉有关层次分析法模型的建立与计算，熟悉Matlab的相关命令。

实验准备：

1. 在开始本实验之前，请回顾教科书的相关内容；

2. 需要一台准备安装Windows XP Professional操作系统和装有Matlab的计算机。

实验内容及要求

试用层次分析法解决一个实际问题。问题可参考教材P296第4大题。

实验过程：

某物流企业需要采购一台设备，在采购设备时需要从功能、价格与可维护性三个角度进行评价，考虑应用层次分析法对3个不同品牌的设备进行综合分析评价和排序，从中选出能实现物流规划总目标的最优设备，其层次结构如下图所示。以A表示系统的总目标，判断层中B1表示功能，B2表示价格，B3表示可维护性。C1，C2，C3表示备选的3种品牌的设备。

购买设备A 目标层： 判断层： 功能B1 价格B2 维护性B3 方案层： 产品C1 产品C2 设备采购层次结构图

产品C3

解题步骤：

1、标度及描述

人们定性区分事物的能力习惯用5个属性来表示，即同样重要、稍微重要、较强重要、强烈重要、绝对重要，当需要较高精度时，可以取两个相邻属性之间的值，这样就得到9个数值，即9个标度。

为了便于将比较判断定量化，引入1～9比率标度方法，规定用