土地增值税清算鉴证准则

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

第一章 总则

第一条 制定《清算准则》目的和依据

《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；

（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；

（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条 清算鉴证的定义

《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面：

（一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则；

（二）应以税务师事务所的名义接受委托；

（三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条 清算鉴证的目的

根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明

安徽省鑫诚工程咨询有限公司

安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务

质量保证方案及服务承诺

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。

我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

质量保证与技术方案

一、鉴证目标

为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。

二、房地产开发企业土地增值税清算

安徽省鑫诚工程咨询有限公司

安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务

质量保证方案及服务承诺

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。

我公司如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。

质量保证与技术方案

一、鉴证目标

为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。

二、房地产开发企业土地增值税清算

湖南泰誉税务师事务所有限责任公司 土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）： 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：

乙方税务师事务所执业证编号：

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项 （一）项目名称： （二）具体内容及要求： （三）完成时间： 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料

土地增值税清算鉴证业务操作指南

根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。

第一章 清算鉴证业务准备

第一条 根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：

（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。

评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。

（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。

对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。

（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实

湖南泰誉税务师事务所有限责任公司 土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）： 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：

乙方税务师事务所执业证编号：

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项 （一）项目名称： （二）具体内容及要求： （三）完成时间： 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

土地增值税清算表模板,税率公式自动获取。

土地增值税预测表项目名称： 计算项目 一、转让房地产收入总额1=2+3 转让房地产收入总额1 其中 货币收入 实物收入及其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 分类核算(按项目和普通住宅、 分类核算(按项目和普通住宅、非普通住宅区分 1、一期住宅 2、二期 -

二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21 扣除项目金额合计4 13+16+ 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 其他开发成本 3、房地产开发费用13=14+15 其中 利息支出 其他房地产开发费用

4、与转

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

注意：

本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。

XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷

纳税人名称： A房地产开发有限责任公司

项目名称： B项目

案卷页数： XX页

审核日期： XX年XX月XX日－XX年XX月XX日

立 卷 人： XXX

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案 卷 目 录

顺序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

2

题 名 页号 房地产开发项目情况登记表

计算机代码 房地产开发项目名称 建设期工程项目名称 项目性质 土地使用证发放单位 开发单位名称 房地产开发项目地址 建设期工程项目编号 □经济适用住房 □非经济适用住房 □商业用房 □其它（请划√选择） 土 地 使 用证编号 规划许可 证发证机关 规 划 许 可证号码 预（销）售许可证情况 预（销）