龙湖商业运营面试

龙湖十问

一问：很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台？ 答：进入龙湖的员工，除了“放电”——为企业的正常运转发挥自己的能量，更重要的“充电”——在工作的过程中成长与进步，实现自我的价值。

二问：龙湖在招聘人才尤其是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么？ 答：在企业发展早期，是有这样的情况，但并非刻意。当时的背景是，许多有丰富的销售技巧的人却失败了。因为在龙湖看来，置业顾问不仅仅是把房子卖出去，更要成为消费者投资、置业的专家。个人素质和专业背景比销售技巧更重要。 现在我们对置业顾问的要求仍是这样：一是不能有很多销售工作人员都有的陋习，二是了解产品、了解投资、了解置业。只要符合以上条件，不管他们是大学生也好，还是在渌咀龉暮茫蓟队?/FONT>

三问：从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起？龙湖能给他们带来什么? 答：平心而论，现在行业处于一个浮躁的阶段。龙湖在用人上的务实，反倒显得有些“另类”。实际上，相对于一个虚无的头衔，社会的认可和尊重、更高的人生平台，更加重要和实在。 来龙湖工作的人，必须要有一颗平常心

学习龙湖好榜样!——龙湖集团运营体系介绍

2009年9月

内容

走进龙湖 龙湖集团运营管理体系整体概述 PMO管理体系项目进度管理体系项目阶段成果管理体系

区域公司会议管理体系区域公司项目运营会议管理体系区域公司非项目运营会议管理体系

龙湖集团知识管理体系

龙湖项目进度管理系统介绍

您了解龙湖吗？ 您是“龙民”吗？

企业背景 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产 和北京龙湖臵业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥 有员工2000余名。 截至2006年12月31日，龙湖地产累计累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万 平方米，规划面积约1100万平方米。 2006年，龙湖地产实现销售收入36亿元。2007年， 龙湖地产预计销售收入将超过60亿元。

龙湖地产连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”,三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，其中用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆 “十佳住宅小区”第一名。

资料来源:龙湖公共信息传递部

业内人士眼中的“龙湖”第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二，是龙湖在

学习龙湖好榜样!——龙湖集团运营体系介绍

2009年9月

内容

走进龙湖 龙湖集团运营管理体系整体概述 PMO管理体系项目进度管理体系项目阶段成果管理体系

区域公司会议管理体系区域公司项目运营会议管理体系区域公司非项目运营会议管理体系

龙湖集团知识管理体系

龙湖项目进度管理系统介绍

您了解龙湖吗？ 您是“龙民”吗？

企业背景 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产 和北京龙湖臵业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥 有员工2000余名。 截至2006年12月31日，龙湖地产累计累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万 平方米，规划面积约1100万平方米。 2006年，龙湖地产实现销售收入36亿元。2007年， 龙湖地产预计销售收入将超过60亿元。

龙湖地产连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”,三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，其中用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆 “十佳住宅小区”第一名。

资料来源:龙湖公共信息传递部

业内人士眼中的“龙湖”第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二，是龙湖在

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页脚. 京汉置业商业运营中心

运

营

手

册

（建议稿）

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页脚.

前言

运营手册概述

本运营手册是针对京汉置业商业运营中心制定的基本运营

规则的说明，要求京汉置业商业运营中心各个部门根据本手册的相应规定从事各项具体运作。

一、本运营手册的基本原则

1、职责明确的原则

作为集团总部及下属商业项目部分，本运营手册所规定的职责包括三类：第一类是集团商业运营中心对下属商业项目的基本职责要求；第二类是集团商业运营中心各专业管理部门对下属商业项目对口人员的基本职责要求；第三类是各商业项目根据业务特点对本项目各部门和各岗位的职责要求。

本运营手册职责要求的重点放在第一和第二类职责上，第三类职责由各个商业项目领导机构根据日常业务和管理工作的需要自行制定，并报集团商业运营中心办公室备案。

集团建立的商业运营中心总部及下属商业项目在职责方面总的原则是：凡是运营手册中明确规定的由下属商业项目部门承担的职责，必须不折不扣地执行；凡是运营手册没有明确规定由所属项目部门负责的职责，全部由集团商业运营中心及集团商业运营中心相关部室负责。集团商业运营中心确定这一原则的目的是避免在工作中出现推诿、扯皮和职责不清、效率不高等弊端。

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2、按程序运作的原则

在本运营手册中，集团商业运营中心对下属商业项目的日常

中国 兴隆福街商业项目

商 业 运 营 管 理 手 册

北京青藤房地产经纪有限公司呈1

中国 兴隆福街商业项目

第一部分：商业运营与管理

2

中国 兴隆福街商业项目

第一章 商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）

第一节 前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案

针对中国福街项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。

一、 封顶前后、设备安装工程阶段

根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期

商业项目基本操作程序

商业项目操作分成七个步骤：

1、市场调查及分析定位：针对本地宏观经济发展情况、商业地产市场状况、项目所在区域商业市场环境实施深度的市场调查，以此对商业宏观市场进行全面、准确、细致的了解和掌握，同时结合本项目所在区域市场环境特点，进行区域市场分析和定位，为项目商业的定位提供科学的依据。 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT

分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答

目录

嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报 ............................................................... 2 多业权商业项目招商应把握的重点 ....................................................................................... 5 多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点 ............................................................................................................................................... 6 大型服装专业批发市场成活的六大特点 ............................................................................... 7 影响大型专业市场成活的10大自杀行为 ...........................

国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。

从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营

网站运营商业计划说明书

2012年11月

一、项目简介

本项目是一个赢利性网络平台和线下实体相结合的营运网站，主要功能为：

·向个人用户提供便捷全面的建材家居查询服务、高覆盖面的家装介绍服务、自由的建材家居信息沟通平台及其他增值服务；

·向企业用户提供拥有大量特定建材家居目标消费群的推广媒体（店铺）、具有市场细分功能的信息传播渠道、能够与建材消费群体互动沟通的交流平台及其他增值服务； ·通过项目会员业务的推广，有效形成建材家居企业和个人用户的连接，提供新兴的建材家居产品的推广渠道；

·以线下实体与相关机构和媒体合作开展面向业户和个人用户的行业主题活动，实现建材家居企业和消费群的互动交流，协助入驻业户实现市场推广和拓展，为消费群提供便捷的生活资讯服务；

·盈利模式详见下文。

二、市场分析

1、目标市场特征及需求

·建材家居行业

特征：中高档建材家居企业已经具有部分相对固定的客户，但尚未形成具有忠诚度的客户群体，客户的消费选择具有一定的随机性；

需求：进一步开展企业推广，寻求更直接面对客户的交流平台，获得忠诚的客户群体。

·个体消费群

特征：个体消费群通过互联网越来越多的成为信息获取渠道，个体消费群的选择

国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。

从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营