房地产企业管理费用

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浅谈企业降低管理费用的途径

作者：陈娟琴

来源：《财经界·学术版》2013年第20期

摘要：企业随着经济全球化，竞争日益激烈，产品处于微利时期，控制管理费用显得尤为重要，本文从企业如何降低管理费用的措施来进行阐述，达到降低管理费用的目的。 关键词：降低 管理费用 措施

随着经济全球化，产品的竞争日益激烈，大部分行业和企业已经进入微利时代，生存变得日益艰难，企业要在不断挖掘市场，增加收入的同时，更要注重企业内部成本和费用的控制，我就企业如何降低管理费用的措施进行简要阐述。

一、管理费用分固定费用和变动费用，重点控制变动可控费用

管理费用包括：职工薪酬、折旧费、办公费、差旅费、业务招待费、会议费、水电费、租赁费、税金、审计费、咨询费、绿化费、研究开发费、董事会会费、无形资产摊销、车辆费、交通费、坏账损失、其他等。在一定的业务量范围内，大部分项目属于固定不可控费用，而其中的办公费、差旅费、业务招待费、车辆费等属于变动可控费用，企业可以针对重点可控费用实行集中管控，可以有效降低管理费用。 二、提倡

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浅谈企业降低管理费用的途径

作者：陈娟琴

来源：《财经界·学术版》2013年第20期

摘要：企业随着经济全球化，竞争日益激烈，产品处于微利时期，控制管理费用显得尤为重要，本文从企业如何降低管理费用的措施来进行阐述，达到降低管理费用的目的。 关键词：降低 管理费用 措施

随着经济全球化，产品的竞争日益激烈，大部分行业和企业已经进入微利时代，生存变得日益艰难，企业要在不断挖掘市场，增加收入的同时，更要注重企业内部成本和费用的控制，我就企业如何降低管理费用的措施进行简要阐述。

一、管理费用分固定费用和变动费用，重点控制变动可控费用

管理费用包括：职工薪酬、折旧费、办公费、差旅费、业务招待费、会议费、水电费、租赁费、税金、审计费、咨询费、绿化费、研究开发费、董事会会费、无形资产摊销、车辆费、交通费、坏账损失、其他等。在一定的业务量范围内，大部分项目属于固定不可控费用，而其中的办公费、差旅费、业务招待费、车辆费等属于变动可控费用，企业可以针对重点可控费用实行集中管控，可以有效降低管理费用。 二、提倡

管理费用项目

管理费用的项目包括：

工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。

其中公司经费包括总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、董事会会费,折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费；

劳动保险费指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、易地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；

管理费用项目

董事会会费是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等；

业务招待费是指企业为业务经营的合理需要而支付的交际应酬费用，在下列限额内据实列入管理费用：

管理费用明细科目

工资: 指企业管理部门职工的各种工资、奖金、工资性津贴、补助及其他工资性费用。

职工福利费：指按管理部门职工工资总额及福利费开支的职工工资总额的14％提取的职工福利费。

折旧费：指企业管理部门使用的各种固定资产计提的折旧费。

办公费：指企业管理部门发生的各项办公费用。

差旅费：

管理费用包括哪些内容

工资: 指企业管理部门职工的各种工资、奖金、工资性津贴、补助及其他工资性费用。

职工福利费：指按管理部门职工工资总额及福利费开支的职工工资总额的14％提取的职工福利费。

折旧费：指企业管理部门使用的各种固定资产计提的折旧费。

办公费：指企业管理部门发生的各项办公费用，含汽车汽油、保险、保养、维修等费用。

差旅费：指企业管理部门职工出差而实际发生的车、船、飞机、市内交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。

运输费: 指企业管理部门使用内部、外部运输车辆的运输费用和租用交通车的租用费，过桥费、养路费，市内交通费，以及企业职工上下班使用的交通车辆所发生的费用和职工为上下班办理的乘车证费用等。

保险费: 指企业管理部门使用的房屋、设备及其他资产向保险机构投保而应支付的保险费用。

租赁费: 指企业管理部门采用经营租赁方式租入各类管理用资产而支付的租金，包括办公用房租赁费、生活用房租赁费等。不包括融资性租赁固定资产的租赁费。

修理费:指企业管理部门使用的房屋、日常办公用品修理发生的人工费及材料费等。

咨询费:指企业因业务需要向有关咨询机构进行生产技术咨询和经营管理咨询所支付的费用或支付企业经济顾问、法律顾问、技术

管理费用明细表2006年 2006年2月项 目 本 月 数 本 年 累 计3,500.00

上 年 同 期 累 计1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 14.00 15.00 16.00 17.00 18.00 19.00 20.00 21.00 22.00 23.00 24.00 25.00 26.00 27.00 28.00 29.00 30.00

工资 福利费 工会经费 职工教育经费 劳动保险费 待业保险费 办公费 差旅费 电话费 车辆使用费 折旧费 修理费 业务招待费 低值易耗品摊销 房产税 车辆使用税 土地使用税 印花税 会议费 广告费 聘请中介机构费 技术转让费 无形资产摊销 诉讼费 研究与开发费 环境保护费 存货盘亏或盘盈 坏账准备 水电费 其他

1,500.00

管 理 费 用 明 细 表

2006年2月

管理费用明细科目大全

对于管理费用你的脑海里第一反应是什么？招待、餐饮、差旅、办公、折旧，再多就想不起来什么了吧！管理费用的核算内容多而且杂，会计应结合自己所在企业的实际业务需求去设置相关科目。

1、管理费用一工资一基本工资/加班费/临时工工资

说明：本二级科目包含三个三级科目，其中工资”是二级科目，在这个二级科目之下又设有三个三级科目基本工资”，加班费”，临时工工资”。这里的基本工资”是指公司管理部门的正式职工应得的工资扣除加班费”之外的全部工资。

2、管理费用一职工福利费一福利费/医疗补助

说明：本二级科目包含两个三级科目，福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。

叮叮小文库3、管理费用一折旧费

说明：本二级科目是指管理部使用的固定资产每月所计提的折旧

4、管理费用一修理费

说明：本二级科目包含电脑，空调，打印机，复印机，传真机等的修理安装费，硬件升级费，办公楼和宿舍装修费，其他管理部办公用品移动和安

费用管理明细表管理范畴 财务范畴 财务分类描述 代码 序号 项目 费用 源代码 推广销售费用 (代码：A) 费用 代码 广1.3% 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 管理费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 营业费用 财务费用 财务费用 应付福利费 其他应付款 其他应付款 固定资产 无形资产 制造费用 制造费用 制造费用 制造费用 制造费用 主营业务税金及附加 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B B B B B B B C C D E E F G I I I I I L 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2

房地产

销售费用及管理费用

基本风险点描述与确认

共 同 风险点 （1）核查入账发票的有效性和真实性，是否存在取得过期发票、假发票或其它不符合规定发票入账的问题 。

销售费用风险点 1 广告费和业务宣传费方面

(1)发生的广告费和业务宣传费中，是否将赞助费支出混入；广告费和业务宣传费形式多样，除直接支付广告费、宣传费外，还经常以特约商户优惠价格销售补贴、赠送礼品等多种方式出现的，是否计入管理费用的其他明细科目，而未计、少计入广告费和业务宣传费；

(2)发生的广告费和业务宣传费，是否符合税法规定的条件（即广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 已实际支付费用，并已取得相应发票； 通过一定的媒体传播）；

(3)符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，是否超过当年销售（营业）收入15%。

2 手续费及佣金支出方面:(1)取得的手续费及佣金支出是否与生产经营有关；是否超过税法规定的计算限额；(2)是否与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按税法规定支付手续费及佣金（除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除；企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除）；

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房地产专业速成培训手册

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一、地产基本术语

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产权证书

产权证书是指\房屋所有权证\和\土地使用权证\。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不

某小区物业管理费用测算

测算依据：

1、 国家发展改革委员会和建设部联合发布的《》

2、 XX省发改委和XX省建设厅印发《XX省物业服务收费管理实施细则》 基本数据：

1、 XX花园目前管理面积：236282平方米；

2、 城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表（《XX省物业服务收费管理实施细则》附件3）：

小区面积 管理人员 保洁人员 治安员 维修人员 人员总数

5万平方米 5 5 7 3 20

10万平方米 8 12 14 5 39

15万平方米 10 16 20 8 54

20万平方米 17 30 30 15 92

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：共计148060元/月。

1.1基本工资

职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)

管理人员 20 1500 30000

工程人员 17 1000 17000

保安员 35 900 31500

保洁员 30 650 19500

102 98000

1.2按规定提取的福利费

98000X0.49=48020元

注： 0.49为福利14%；养老保险3123%；失业保险32%；意外伤害1%。

1.3服装费

每人按冬夏两季4套衣服平均600元/人，二年半使用期计算。

102X600/30=2040元

2.物业共用部位、