工程项目前期策划阶段的主要工作包括
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工程项目前期策划管理制度
附件1:
工程项目前期策划管理制度
一、工程项目前期策划书编制安排与主要内容 1、工程项目前期策划书编制工作的组织安排
各项目部要成立项目经理为组长,各业务部门负责人为成员的工程项目策划书编制工作小组,结合中标项目特点和重难点等特征,按照工程项目前期策划(模板)组织编制,要求正式工程开工前一个月内完成编制工作,并由项目经理组织项目部班子成员和各部门负责人进行自评审查,再次修改完善后报上级主管部门审查。
2、工程项目前期策划书包涵的主要内容 ⑴工程概况及边界条件; ⑵项目评估(重大风险评估); ⑶项目总体目标策划; ⑷项目组织策划;
⑸进度计划(重大节点工期); ⑹施工方案策划(重难点工程方案); ⑺劳动力资源配臵策划; ⑻物资策划; ⑼机械设备策划;
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⑽经营目标策划;
⑾质量目标策划(创优规划); ⑿安全、环保、文明工地目标策划; ⒀信用评价策划; ⒁财务资金策划;
⒂项目文化建设与宣传策划; ⒃相关奖惩办法。
以上内容详见《工程项目前期策划书》编制模板。 二、工程项目前期策划书的评审实施区域联系与分级评审相结合工作机制
1、工程项目前期策划书评审区域联系工作机制
由公司区域分管挂牌领导组织区域内在建项目的项目经理、项目总工程师,以及
房产开发项目前期准备阶段
房地产开发项目一般经历五个阶段:一、项目调研、可行性论证阶段 二、项目前期准备阶段。 三、项目工程施工阶段。 四、项目销售阶段。 五、项目工程竣工验收、移交阶段。
房产项目论证及可行性评估:在一个地方开发房地产项目,首先了解这 个地方的房地产市场形势、经济发展预期、 土地市场结构、材料和劳动力市场、市场 客户、客户人群结构及房地产市场前景等, 详实准确的可行性评估报告,为领导决策 提供参考依据。
房地产开发项目第二阶段: 项目前期准备阶段 同大家做一下分享,共同学习。
1、政府出让宗地的考察:宗地的区位、地形地貌、环境交通、 拆迁、市政配套、沿街情况、有无大型不可移动公建设施等摸底 调查。 2、宗地测量:宗地权属界址面积(退道路中心线、红线还是建 筑红线)、权属地界情况、地邻情况等。 3、土地招拍挂:用于经营开发的土地必须经过招拍挂获得土地 使用权,这是国家政策高压线,国土部门报名,缴纳竞买保证金。 (二十天挂牌,公示十天) 4、公示完成后签订出让确认书、签订土地出让合同,在规定时 限内缴纳土地出让金。 5、缴纳办理土地证税费:主要涉及土地契税4%、土地耕占税 (1.3万/亩)、土地管理费(409元/亩)、土地登记费(54元/ 亩)、土地使用金(1
温塘项目前期策划报告
河北卓达住宅集团
温塘项目前期定位策划报告
摘要:本项目前期总用地约500亩,其中征用土地347亩,租赁用地150
亩,租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上,包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等,容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等,其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。
项目以“人与自然和谐共生”为主题, “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求,打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳(托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园,托斯卡纳地区位于意大利中西部,拥有深厚的文化底蕴)风情社区。
作为占地百亩以上的大型度假社区,产品功能属性应该具备多元化的特征,产品尽量具备弹性,可发展性,满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现,建造townhouse要求的容积率低,建造成本较高,且能否被消费者接受还不能确定,入市有一定的风险性。鉴于此,拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益,租赁用地150亩不计入核算数据内)。
物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一
房地产项目前期策划
房地产项目前期策划工作
一、市场调研
(一)城市发展PEST分析
1.城市发展政治环境(P) 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2.城市发展经济环境(E) 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展
3) 城市经济实力(人均GDP) 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3.城市发展社会环境(S) 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数: 4) 人均居住面积 4.城市发展技术环境(T) 1) 城市智力及研发水平
2) 新技术产品产值所占比重(%) 3) 社会劳动生产率(元,人) 4) 科技进步贡献率(%) (二)城市发展房地产总体环境调研
1.城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征
a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2)城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3)城市房地产发展预测
a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资
温塘项目前期策划报告
河北卓达住宅集团
温塘项目前期定位策划报告
摘要:本项目前期总用地约500亩,其中征用土地347亩,租赁用地150
亩,租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上,包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等,容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等,其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。
项目以“人与自然和谐共生”为主题, “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求,打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳(托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园,托斯卡纳地区位于意大利中西部,拥有深厚的文化底蕴)风情社区。
作为占地百亩以上的大型度假社区,产品功能属性应该具备多元化的特征,产品尽量具备弹性,可发展性,满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现,建造townhouse要求的容积率低,建造成本较高,且能否被消费者接受还不能确定,入市有一定的风险性。鉴于此,拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益,租赁用地150亩不计入核算数据内)。
物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一
项目前期工作清单
一、前期准备阶段
工程建设前期准备阶段(基本取得用地到基础开工)主要工作内容包括:现 场查勘;收地围蔽;清表;组织详勘;申报临水临电;前期综合策划;实施“三 通一平”;大型土石方施工;与政府相关部门对接等。 (一)现场查勘
1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图
基本达成土地意向后,督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图 和周边道路市政管网图,并进行复核,如误差较大,不满足要求时,应外委有资 质的第三方重新绘制。 2、现场查勘
收地前,工程部应组织现场查勘,详细了解场地内的情况:地上地下建(构) 筑物、坟墓、高低压电线(电缆)、通讯电缆(光缆)、排水(给水或灌溉)渠(管)、
地上附着物等,尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等,并绘制在总图上。 3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、 编制总规以及施工组织的重要依据,应及时取得并向有关部门提供。根据现场查 勘和取得资料的情况,决定是否进行普勘。 (二)综合策划
新开发项目在详规批复一周内或开工前,由工程部牵头,地区公司负责人主 持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见 《房地产开发建设管理制度》第四条。 (三)围蔽 1、收地围蔽
分析基建项目前期阶段的工程造价控制 3000
分析基建项目前期阶段的工程造价控制
摘要:我国目前建筑市场发展兴旺,不仅建设,楼房建设等房地产建设也竞争激烈,而基建作为最新的投资增长点,其发展还尚不规范,存在管理弱化和损失浪费的现象。而为了控制建设成本,提高投资效益,减少国有资产的浪费和损失,应提高对基建工的重视程度,加强基本建设投资的管控。 关键词:基建项目;前期阶段;造价控制
引言
我国目前经济发展一直保持向上的状态,建筑行业也得到了前所未有的高速发展。各基建施工单位一定要抓住现在发展的机遇,提高企业技术水平,提高管理水平,加强质量监督,为社会建设更多高质量、高水平的建筑物,为我国经济发展,社会主义建设努力。造价的控制与管理对于工程施工来说意义重大。对建筑工程进行合理的造价控制与管理,在不同施工阶段,采用不同的控制与管理方法是更好的进行造价成本控制与管理的关键。本文着重对施工过程中的造价控制与管理进行阐述。
1、基建项目工程造价管理的现状
当前,虽然我国在基建项目工程造价的管理和控制过程中取得了很大的发展,但是仌然存在着问题。例如造价控制手段较为传统,控制措施相对陈旧,在基建工程前期的投资决策阶段中造价管理控制常常被忽略,很多施工单位只看到基建工程项目在具体施工阶段的造价管控,这种先
1项目前期策划合同的要点
房地产开发项目前期策划合同的要点
随着商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流,房地产开发项目前期策划随之产生,因此,前期策划合同的订立,是一个不能回避的法律问题。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程
工程项目前期工作心得体会及总结
不知不觉在进行××工程前期工作已1年有余,在××的领导下,各项前期工作稳步推进,现已完成了各类专项报告及立项、规划选址、土地预审等工作,前期工作将不久结束。过去的一年是丰收年,收获颇丰,感受颇深。从一个门外汉,开始对项目前期工作有了深刻的认识,对协调相关部门的关系也有了一些感受。过去的一年是辛苦的一年,付出了汗水,付出了身体,克服了内心的胆怯和容易受伤的自尊心,学会了前期工作,理解了协调的重要性,认识了诸多部门领导,更感受了“官本位”的厉害。现将有关工作心得总结如下: 一、 项目来源
项目的来源很重要,有了项目才会有后面的工作。项目来源,简而言之,是资金。有了资金或者说资金上的保障,后续工作就可以拉开序幕。 二、 项目立项
项目立项是第一步,也是万里长征的第一步,很艰难,很重要,须编制项目建议书,并呈政府分管领导阅,积极与领导沟通,争取支持,尽可能有相关政府分管领导的批示,最好由区政府召集规划、国土、发改委等部门,征求意见,后就可请示发改委开始立项。(这期间,政府领导的意见很重要,须积极与主管部门沟通,相关人员到现场踏勘必须的)
三、 规划选址
对接、沟通规划局的规划科,按要求提交相应资料,(规划定点的请示、立项文件、地形图),沟通顺利,就有
(推荐)项目前期安全策划书
目录
第五章安全、职业健康及环保策划 (3)
5.1 安全及职业健康管理策划 (3)
5.1.1 管理目标 (3)
5.1.2 组织机构及制度建设 (4)
5.1.3 生产安全责任制 (7)
5.1.4危险源辩识 (12)
5.1.5 安全控制重点 (19)
5.1.6 专项安全技术方案 (20)
5.1.7重大应急预案 (21)
5.1.8 职业健康管理 (22)
5.2 环境保护管理策划 (25)
5.2.1 环境影响及保护规划 (25)
5.2.2 组织机构及制度建设 (29)
5.2.3 环境保护技术方案 (31)
5.2.4文明施工管理措施 (34)
第九章风险识别与控制策划 (38)
9.1 风险识别与类型划分 (38)
9.1.1 合同条件风险 (38)
9.1.2 技术及工期风险 (39)
9.1.3 质量及安全风险 (40)
9.1.4 经营成本风险 (40)
9.1.5 设备物资风险 (41)
9.1.6 财务风险 (42)
9.1.7 法律风险 (42)
9.2 项目风险控制措施 (42)
9.2.1 风险管控组织机构 (42)
9.2.2 风险防范预案 (43)
9.2.3 风险控制措施 (44)
第十三章管理制度体系配套策划 (49)
13.1 项目采用的技术标准(规范)体系