前期物业管理基本工作环节

物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企业或全体业主/使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划/销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用的角度有针对性的提出意见和建议，可以在一定程度上规避项目在使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

◆项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物

前期物业管理介入工作重点探讨

作者：王祖民

由于现代建筑的设计复杂、技术性强，所使用的材料、设备科技化程度高，使得前期物业管理介入工作在当今的物业管理工作中已日趋显示其必要性和重要性。许多富有远见的开发商已将前期物业管理介入工作，作为项目实施阶段的重要组成部分，共同与物业管理方制定相关工作流程和规章制度，充分为这项工作提供各种便利，创造各种工作条件。而作为物业管理方如何在这个阶段充分掌握好各项工作重点，以便更好的为开发商提供高质量的服务，为物业交付时不留下质量缺陷、使用缺陷和管理缺陷打下良好的基础，是我们前期物业管理介入人员需要值得分析研究的问题。

笔者认为物业管理企业的前期物业管理介入工作应充分做好以下几项工作： 一、物业管理企业与开发商签订《前期物业管理合同》时应将“前期物业管理介入”纳入合同中去，明确双方的责任和义务。实践证明许多未将“前期介入”工作纳入合同中去的前期物业管理介入工作，都会出现工作责任和义务不明确的问题，从而致使前期介入工作无法真正实施或者是名存实亡。最终给物业使用人或者是管理人留下诸多难以改变的遗留问题。

二、

前期物业管理方案

项目名称：项目地址：管理单位：编制时间：

龙城春天前期物业管理 西陂镇小洋村宝竹南路3# 龙岩市康乐物业管理有限公司 （公章） 二00九年元月

1

前 言

龙岩市康乐物业管理有限公司受龙岩嘉盛房地产开发有限公司委托管理“龙城春天”前期物业项目。在管理该项目过程中，公司将派出精干、高效的管理团队，秉着“让业主满意、开发商放心,并通过优质的酒店式服务来提高开发商的美誉度,促进楼盘销售,形成开发、销售、管理的良性循环发展”的经营思想，以健全的管理制度、完美的工作流程和“物业管理无小事，件件都要用心去服务”的经营作风，努力提高业主的满意度，积极创建“安全、文明、整洁、舒适、优美的生活空间，力争用三年时间达龙岩市物业管理示范小区标准，用五年时间达福建省物业管理示范小区标准。

2

管 理 方 案 目 录

1、龙城春天物业概况

2、项目组织管理机构和人员安排

3、物业项目管理所需设备的配制和提供方式 4、物业管理盈利分析

5、公司各项管理制度及管理处各类人员岗位职责 6、前期物业管理顾问服务 7、物业管理内

目录

前期物业管理服务协议 .............................................. 2 临时管理规约 ..................................................... 8 武 汉 市 商 品 房 买 卖 合 同 .................... 错误！未定义书签。 商品房定购协议书 ................................ 错误！未定义书签。 商品房销售管理办法............................... 错误！未定义书签。 武汉市商品房预售方案管理暂行规定 ................. 错误！未定义书签。 限购令政策 ...................................... 错误！未定义书签。 附件：关于落实我市住房限购政策工作流程的规定 ..... 错误！未定义书签。 住房购买资格核查结果通知单 .................... 错误！未定义书签。 住房购买资格复查申请表 ........................ 错误！未定义书签。 住房购买资格复查结果通知单 ....

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

一、 方案设计阶段的前期介入工作： (一) 设备房设计： 1) 中控室

1. 中控室和消防控制室合二为一。 2. 具备自然采光和通风。

3. 位置宜设置在小区相对居中位置。

4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，

其他中控室信号联网至总中控室内。

5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数

量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

2) 配电室、发电机室、大型空调机房

1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的

影响。

2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采

用更安全的防洪防水措施。

3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减

震降噪措施。

4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。 5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。 6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。 7. 强、弱电水井采用通开钥匙。

8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9. 底

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

一、 方案设计阶段的前期介入工作： (一) 设备房设计： 1) 中控室

1. 中控室和消防控制室合二为一。 2. 具备自然采光和通风。

3. 位置宜设置在小区相对居中位置。

4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，

其他中控室信号联网至总中控室内。

5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数

量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

2) 配电室、发电机室、大型空调机房

1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的

影响。

2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采

用更安全的防洪防水措施。

3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减

震降噪措施。

4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。 5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。 6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。 7. 强、弱电水井采用通开钥匙。

8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

9. 底

前期物业管理招投标准备工作

(2011-09-13 11:44:53) 转载标签： 物业招投标 杂谈

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分类： 投标管理师文章

物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。我们来看看深圳投标管理师中心编辑的前期物业管理招投标准备工作。 第一，项目调研,全面深入地了解项目的基本情况

一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握 招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况：

1.项目的地理位置、平面布置、占地面积、周界长度、出入口数量、各部分建筑的面积及使用功能、各楼层的面积等，以便采取相应的安全防范措施。

2.项目各部分公共设施、公共区域的面积、功能及使用要求，以便制订适宜的保洁服务方案。

3.绿地面积、绿化品种及乔木、灌木、

前期物业管理招投标的相关流程

一、招标方式确定和备案的流程

1、管理方式的确定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理单位实施物业管理的，可根据物业项目情况，采取招标方式或协议方式确定物业管理单位。 （1）住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理单位。

（2）投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理单位。

2、招标方式的确定：前期物业管理招标的方式，分为公开招标和邀请招标两种。招标人应根据物业管理的具体情况予以确定。

（1）招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

（2）招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理单位发出投标邀请书。 3、招标实施：招标人实施前期物业管理招标，招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

4、招标备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交规定的文件、资料，报物业项目所

关于公寓前期物业管理基本情况和存在

问题的汇报

我司于2013年9月16日开始进驻公寓进行物业服务工作，接手之初便已深感肩上的责任重大，怎样才能更好的满足公寓928户业主的需求，保证每位业主的利益，使服务全面化、保证物业管理的服务质量，是每一个人需要面对的重大考验。公司秉承“积极进取、精益求精、以住户至上、服务第一、争创业内一流物业管理公司”的经营理念，致力将公寓打造成物业示范性小区。从进驻至今的8个月时间里，我们为的783户业主办理了交房、验房手续，为304户业主办理了房屋装修手续，现已有21户业主顺利入住。

公寓现阶段还处于物业服务的前期阶段，我们根据实际需求设立了物业客服部、保安部、工程部、园林绿化保洁部等四个部门，共计员工65人。为了规范各部门各岗位员工的行为规范、工作纪律和岗位职责，我们制定了各部门的服务手册、各岗位的操作流程和考核规定，为了追求物业服务的品质化管理，我们成立了质量监督检查小组来监督检查各项工作的执行及落实情况。根据公寓楼宇数量多、管辖区域大、分布广，住户人数众多的特点，随着近期交房、装修量的不断增加，为了努力提升物业服务质量，提高员工的服务形象，给广大业主更周到的提供服务，我司决定要加强对现场的管理与把控，为此量身

关于公寓前期物业管理基本情况和存在

问题的汇报

我司于2013年9月16日开始进驻公寓进行物业服务工作，接手之初便已深感肩上的责任重大，怎样才能更好的满足公寓928户业主的需求，保证每位业主的利益，使服务全面化、保证物业管理的服务质量，是每一个人需要面对的重大考验。公司秉承“积极进取、精益求精、以住户至上、服务第一、争创业内一流物业管理公司”的经营理念，致力将公寓打造成物业示范性小区。从进驻至今的8个月时间里，我们为的783户业主办理了交房、验房手续，为304户业主办理了房屋装修手续，现已有21户业主顺利入住。

公寓现阶段还处于物业服务的前期阶段，我们根据实际需求设立了物业客服部、保安部、工程部、园林绿化保洁部等四个部门，共计员工65人。为了规范各部门各岗位员工的行为规范、工作纪律和岗位职责，我们制定了各部门的服务手册、各岗位的操作流程和考核规定，为了追求物业服务的品质化管理，我们成立了质量监督检查小组来监督检查各项工作的执行及落实情况。根据公寓楼宇数量多、管辖区域大、分布广，住户人数众多的特点，随着近期交房、装修量的不断增加，为了努力提升物业服务质量，提高员工的服务形象，给广大业主更周到的提供服务，我司决定要加强对现场的管理与把控，为此量身