房地产企业自用房如何纳税

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新

房地产企业预售房款如何进行纳税调整？

房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则－收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加（含土地增值税）的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。结转主营业务成本=（预算开发总成本/总可售建筑面积

房地产开发企业纳税问题汇总-安寓网

1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？www.chiancfo.net

问：我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。请问谁的理解正确呢？

答：《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后

房地产企业会计实务及纳税申报

房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：

1．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍

房地产企业如何合理避税？

所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。

外资企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。正因如此，很多外资企业采取各种招术，以达合理避税的目的。

转让定价

工作人员透露，他们在审计外资企业的时候，常会遇到一些利用现有中国税法不健全进行转让定价的避税方法。工作人员举例说，她在审计中，就遇到一家总部设在国外分部设在国内的加工制造企业，总部有意提高原材料成本价格，增大负债，在售价不变的情况下，使收益减低，甚至出现亏损，在亏损后，还会增加投资，常年如此，税务部门拿这种做法也无可奈何。这种做法被审计人员叫做“转移定价”。这家企业“长亏不倒”的做法在很多外企中也很盛行。

转让定价是现代企业特别是跨国公司进行国际避税所借用的重要手段。在现代经济生活中，许多避税活动，不论是国内避税还是国际避税，都与转让定价有关。它们往往通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。

贷款

房地产企业如何控制建安成本

摘 要：房地产作为一种基础的稀缺产业，在促进经济发展，带动城市建设，保障百姓居住等方面的影响功不可没，但近年来市场环境变化莫测，房地产企业间的竞争也日益激烈，如何控制成本是保持竞争力的关键之一，其中建安成本占到了总成本70%左右。基于此，本文对房地产企业中的建安成本进行分析，指出了控制建安成本中的问题及必要性，并对控制建安成本有效途径进行探究。

关键词：房地产；建安成本；控制要点 一、引言

纵观分析房地产企业中成本组成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、销售和管理成本、配套费用、财务费用、维修基金等。显而易见，建安成本的比重是突出的，占到总成本的40%~70％左右，有效控制建安成本成为了关键环节。

建安成本全称是建筑安装工程成本，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项费用，包括了直接费、间接费、利润和税金四项费用。其中，直接费用耗费比例最大，由材料费用、人工费用以及机械设备使用费三项组成。可见，建安成本是影响商品房价格的最重要因素之一，同时也是近年来房地产企业开始控制建安成本重要原因之一，所以，如何竞争日趋激烈的大环境下有效控制建安成本将逐渐关系到房地产企业的生存和发展。

二、房

中央广播电视大学人才培养模式改革 和开放教育试点会计学专业毕业论文

浅析房地产企业所得税纳税筹划 —以淮安XXXX有限公司为例

学员姓名 学号 入学时间 年 季 指导老师 职称 试点学校

目 录

一、绪论 ................................................. 2 二、企业所得税的政策概述 ................................. 2

（一）企业所得税的定义 ............................... 2 （二）企业所得税的征缴管理 ........................... 3 （三）企业所得税的税收优惠 ........................... 4 三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析 ......... 4

（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位 ................. 4 （二）税收筹划人员的专

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

浅谈如何加强房地产企业资金监管

作者：尹相霞

来源：《房地产导刊》2014年第01期

【摘 要】资金监管是企业管理的重要组成部分，特别是资金密集的房地产行业，企业的资金监管显得尤为重要。管理好资金是房地产企业健康发展的关键。本文主要从资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施，从而加强房地产企业的资金监管。 【关键词】房地产企业 资金监管 存在问题 加强措施

房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。资金监管是企业财务管理工作的核心内容，企业的生存、发展和运营都是围绕资金活动展开，因此房地产企业应加强资金监管工作，提高资金使用效率。如何采取有效的促销手段加快资金回笼，采用哪种融资渠道筹措到更多的资金，如何加快开发周期提高资金使用效率，资金监管的各环节都决定着企业的生存与发展。本文详细分析了当前企业资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施。 一、房地产企业资金监管存在的问题。 1、融资形式单一、负债率居高不下

房地产企业

纳税筹划和财务运作 王景江

中国注册会计师

北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授

世界税收联合会财税研究员

新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事

总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授

著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.

现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.

曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员