土地估价实务与案例

土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

2．企业或个人委托 3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使

(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000平方米，占用土地面积12480平方米，该写字楼除10000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。

经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2％。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10％，出租经营过程中的营业税为年租金的5％，维修费为重置价的2％，管理费为年租金的3％(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2％，房产税为原造价70％的1．2％。目前该类物业的建筑造价为每平方米2500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8％和6％。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 建筑成本成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 +地价=房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 道路系统土地 适宜有交易适用范围 实例地区的土地及不动产估价 有交易地适宜有收益的土地或建筑物 区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 完整且附设有路线价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必须考虑所限制 有差异的项目，并加以适当修正；3必须查证比较案例资料的准确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必须合理、准确；3还原利率必须适当。 1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预测难以准确；3开发费用难以准确。 1地价=房地价-建筑成本1未来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 -利润利息；2建筑价=房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价=重置成本-折旧；2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。 宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 1不适宜于已建成地或已开发地；

1、评估商业用地和工业用地价格，区域因素选择主要差异是（ ）。

A:商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度

B:商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况

C:商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况

D:商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

答案:A

2、某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对同一区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式为（ ）。

A:将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估

B:将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估

C:纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估

D:按委托估价方的要求进行用途设定和评估

答案:C

3、工业用地影响因素不包括（ ）。

A:交通便捷度

B:产业集聚规模

C:城市规划限制

D:基础设施保证度

答案:D

4、在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是（ ）。

A:划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

B:二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

C:二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

D:由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

答案:A

5、在其他条

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

土地估价师：土地估价理论与方法讲解(20)考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对建筑承包商而言，在情况下，可以采用固定总价合同。 A：开工前对工程内容尚不十分清楚 B：开工前才有完备的施工图

C：设计图纸和技术说明书相当详细

D：有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 E：土地

2、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。 A．交易底价 B．基准地价 C．课税价格 D．公告(示)地价 E．申报地价

3、下列关于土地复垦，说法正确的是__。 A．土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动

B．土地复垦恢复后的土地，要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地．但应优先用于建设用地 C．土地复垦，实行“谁使用、谁复垦”的原则

D．承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务 E．用地单位和个人应当承担土地复垦的义务

4、甲公司出租房屋100平方米，房屋租赁合同签订年租金为110元/平方米，则甲公司每年应交纳的房产税为（）元。 A．12

2016土地估价实务：界定土地价格定义考试试卷

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。【2004年考试真题】 A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费 B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费 C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费 D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费 E：时间因素

2、下列土地估价中的技术处理不正确的是__。

A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例 B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C．收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

3、采用收益还原法评估地价时，其关键在于．(2002年真题) A：正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期 B：合理确定土地还原利率并掌握土地可供使用的年限 C：正确测定土地纯收益并合理确定土地还原利率

D：合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势 E：合法性

4、基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效

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2011-2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试卷(1)

总分：160分 及格：96分 考试时间：150分

一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）

(1)

(2)假设开发法又称剩余法，是（ ）的变种。

(3)以下属于农用地利用资料的是（ ）。

(4)由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（ ）。

(5)营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。

(6)反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（ ）环境。

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(7)区域因素不指土地所在地区的（ ）条件。

(8)影响地价的主要因素是（ ）。

成本法的计算公式究竟应该怎么写？

按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？

事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：

积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）

看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!

让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：

1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，可以用计算式表述为 管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管