城市综合体定位语

城市综合体招商策划前期定位

城市综合体招商策划前期定位：购物中心管理模式定位与业态组合

2010年07月08日

城市综合体招商策划前期定位：购物中心管理模式定位与业态组合

购物中心的管理模式，所谓的购物中心有三个很基本的元素，一个就是购物中心，另外一个就是管理，还有一个就是顾客，由这三个东西构成的，购物中心要特别强调的是顾客，你没有顾客就没有购物中心存在的需要，所以购物中心，一个开发商，零售商，开发商建议做这个购物中心，零售商入住这个购物中心要的就是投资回收，最后就是物业增值，通过一个管理的模式去创造顾客入店，简单的说就是让顾客把钱掏出来花在购物中心里面，我们今天讲的就是整个管理，管理又分前期和后期，沟通也比较有特点。前期是定位和业态组合的管理，到后期是营销，购物中心盖好了，开业了，就是涉及到营销了，另外还有一个设施管理，就是灯光啊，还有一个是财务管理。

我今天要讲的是定位，什么是定位，从什么地方出来的理论，大家知不知道，这个定位是非常时尚、时髦的东西，每个人都在谈，每天都在谈，但是定位到底是什么东西，来自什么地方，有没有人知道。我来告诉大家，定位是1969年美国当时两个营销鬼才，他们创意出来的营销品牌，营销定位的理论，1969年创立的一直到现在我看到

---以下内容来源于【智地网】余源鹏房地产大讲堂

+ 【课程背景】 + 随着国家对房价过高、上涨过快的一二线城市进行住房限购政策以来，原来

做住宅开发的不少房地产开发商纷纷转向开发商业地产，各地政府也适时成 功推出了很多商业用地。全国商业地产项目立项开工增加，开发呈现出火热 的态势。 + 但是商业地产人才的培养和队伍的壮大需要一段较长时期的工作过程。由此 造成了目前商业地产人才的缺乏，特别是商业地产项目策划定位、商业规划、 招商策划和建筑规划设计等人才的缺乏。相关专业人才需要进一步完善自身 的知识体系，掌握更有效的规律武器，了解更先进的项目操作方法和要诀， 以迅速投入到商业地产的开发运营流程中。 + 由于商业地产开发比住宅地产开发的资金量大、回款方式更加多样化、回报 周期更长、风险更大、盈利更难、专业技术要求更高，商业地产的前期市场 定位和规划设计需要更加市场化、精细化。 + 当商业地产一哄而上的时候，如何把握好购物中心、城市综合体、商业街、 社区商业等各种类型商业地产开发的要诀，把项目的地址选好、规模确定好， 把商业项目定位好，把业态业种组合好，把人员动线设计好，把主力商家招 商好，把规划设计做好，最终使项目符合市场需求和商业地产规划设计规律，

*********毕业设计（论文）开题报告

班 级 10级建筑学（2）班 姓 名 *** 课题名称 基于城市与建筑“场所”的综合体设计 目录 1．研究背景 2．研究现状 3．研究方法与研究目的 4．研究计划 5．参考文献目录 成绩： 答 辩 意 见 答辩组长签名： 年 月 日 系 主 任 审 核 意 见 签名： 年 月 日 开题报告

1.研究背景

1．1 发展需求

近年来随着经济全球化的进一步发展，以及中国经济平稳而迅猛地发展，国内居民的消费结构发生了很大的变化，服务性消费的比重日益上升，并且带来消费者消费行为和消费心理的巨大转变。消费的需求推动商业模式的发展，商业活动已不仅仅是单纯的购物、休闲等单一活动，而是购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式体验。现代商业空间其功能、类型及规模等都远远超出了过去的范围。在习惯了快节奏的影响下，人们需要一种便捷、高效、经济、多功能的综合空间，以享受高效率的生活和工作。

城市综合体的导入从某个角度来说是现阶段城市经济发展的走向成熟的标志，有数

据显示，在2005年到2010

*********毕业设计（论文）开题报告

班 级 10级建筑学（2）班 姓 名 *** 课题名称 基于城市与建筑“场所”的综合体设计 目录 1．研究背景 2．研究现状 3．研究方法与研究目的 4．研究计划 5．参考文献目录 成绩： 答 辩 意 见 答辩组长签名： 年 月 日 系 主 任 审 核 意 见 签名： 年 月 日 开题报告

1.研究背景

1．1 发展需求

近年来随着经济全球化的进一步发展，以及中国经济平稳而迅猛地发展，国内居民的消费结构发生了很大的变化，服务性消费的比重日益上升，并且带来消费者消费行为和消费心理的巨大转变。消费的需求推动商业模式的发展，商业活动已不仅仅是单纯的购物、休闲等单一活动，而是购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式体验。现代商业空间其功能、类型及规模等都远远超出了过去的范围。在习惯了快节奏的影响下，人们需要一种便捷、高效、经济、多功能的综合空间，以享受高效率的生活和工作。

城市综合体的导入从某个角度来说是现阶段城市经济发展的走向成熟的标志，有数

据显示，在2005年到2010

成都大型城市综合体市场分析和定位

世联市场研究部

[键入文字] 大型城市综合体市场分析和定位 2008-11-24

目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 立即解决问题 根本解决问题 系统的方法努力追求 [键入文字] 2 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 3 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 4 [键入文字] 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 项目分析 ?? 区域交通优

城市综合体概念简介

城市综合体（英文HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention）、公寓（Apartment）的首个英文字母组成。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。以一种功能为主，多种功能配套的多功能高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体的项目按重要性排序为：商业（含购物中心、商业步行街）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼、住宅。业态类别则分为城市购物中心、社区大卖场、城市或社区商业街、城市Shopping mall，以及主题商场、专业市场、批发市场、折旧店、直销店、娱乐类设施等。

综合体是城市的发展方向之一，其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐，是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。

城市综合体功能特征

城市综合体具有很高的价值，通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值，是不可普通的房地产、住宅或商业的价值来体现的。

第一，

盛和广场文案

主广告语：

城市副中心，一站式商务、商业综合体 一站式商务、商业生活区

繁华HOPSCA，一站式商务休闲中心 城东核心，城市综合体典范

城市多维复合体，高新区繁华策源地 高新区，全能商务、商业综合体 商务·商业·居住，一站式全能综合体 推动高新区繁华升级

单页

因为位居中心，所以得天独厚 因为交通便捷，所以地利畅达 因为飞速发展，所以集聚人脉 因为高科技企业聚集，所以品质卓越。

盛和广场，高新区多功能城市综合体，傲居极具升值潜力的高新技术开发区核心，汇聚城市财智精英，掌控时代发展脉搏，成就不凡伟业。

盛和广场

商务\\商业\\公寓\\居住，一站式全能综合体

引领高新区繁华升级

聚合优质资源，演绎盛世繁华，盛和广场，位于城市副中心—高新区CBD核心，打造汇集5A级高端写字楼、多功能复合商务楼，国际四星级标准酒店、全功能时尚公寓及风情商业步行街为一体的城市综合体，办公、居住、生活、休

闲、消费等多种功能有机结合，真正满足了“一站式”商务生活所需，成为高新区繁盛生活的核心，整个城市繁华、时尚、绚丽的精华特质在此荟粹，为高新区最最具活力的商务生活提供了预演与启示。

12月8日售楼部盛大开放，欢迎各界精英莅临品鉴！

开发商：河北润都房地

中原深圳建筑中心城市综合体

城市综吅体研究深圳中原建筑中心 ShenZhen.09.2010

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。© Copyright Centaline Group, 2010

Code of this report| 1

中原深圳建筑中心城市综合体

城市综合体研究

一、城市综合体简述二、国外城市综合体案例

曼哈顿洛克菲勒中心

巴黎拉德芳斯

日本六本木

三、国内城市综合体案例

北京华贸中心

深圳华润中心

四、如何打造成功的城市综合体

中原深圳建筑中心城市综合体

PART 1

城市综合体简述

中原深圳建筑中心城市综合体

Office 办公Shopping 商业Hotel 酒店Traffic 交通城市综合体

Exhibition 展览Entertainment

文娱

城市综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

中原深圳建筑中心城市综合体

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生

中原深圳建筑中心城市综合体

城市综吅体研究深圳中原建筑中心 ShenZhen.09.2010

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。© Copyright Centaline Group, 2010

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中原深圳建筑中心城市综合体

城市综合体研究

一、城市综合体简述二、国外城市综合体案例

曼哈顿洛克菲勒中心

巴黎拉德芳斯

日本六本木

三、国内城市综合体案例

北京华贸中心

深圳华润中心

四、如何打造成功的城市综合体

中原深圳建筑中心城市综合体

PART 1

城市综合体简述

中原深圳建筑中心城市综合体

Office 办公Shopping 商业Hotel 酒店Traffic 交通城市综合体

Exhibition 展览Entertainment

文娱

城市综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

中原深圳建筑中心城市综合体

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生

世界著名“城市综合体”面面观

“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、文娱、交通等城市生活元素进行有机组合，并建立一种相互依存、相互助益的能动关系。从而形成一个大体量、多业态、多功能、高效率、复合性的综合业态。“城市综合体”的出现是城市发展到一定阶段的必然产物，必须具备完备的硬件设施，软件管理与服务也必须紧跟到位。在此前提，当人口聚集、用地紧张达到一定程度的时候，“城市综合体”便应运而生。“城市综合体”具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。东营市作为国内三四线城市，其经济势力、人口总量和文化蕴涵有待开发，各方各面还有很长的路要走。但是东营市居高不下的消费能力，吸引了国内不少大型开发商的驻足顾盼，许多项目拔地而起。我们暂且不必他议，在此拭目以待！

国外著名“城市综合体”大汇总

法国巴黎拉德芳斯（La Defense）

提起“城市综合体”，首先我们不得不提到世界上首个城市综合体——法国拉德芳斯（La Defense）。它修建于上世纪50年代，是世界上第一个诞生的城市综合体，至今他仍然充满着旺盛的生命力，在当地人们的生活中发挥着巨大作用。

拉德芳斯规划用地800公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区（以住宅区