房地产定价策略怎么写

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主讲：姜仁

房地产定价策略北 京

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主讲：姜仁

前 言房地产定价是操纵市场的强有力杠杆，是兑现发展 商利润的关键环节。我们在现实的生活中，常常看到发 展商辛辛苦苦做数年的大型小区，却比不上半年一个单 体楼做的利润；除了其它的因素外，把握市场价值与产 品价格对接至关重要。 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售 的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要 的因素之一。对市场而言，它是供给和需求力量对比变 化的信号。姜仁北京工作室

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主讲：姜仁

主要内容主要内容： 主要内容： 1、房地产项目定价参照体系； 2、房地产项目定价常见几个误区及其对策； 3、制定有较好市场启动力的价格； 4、房地产销售定价、折扣最佳组合技巧； 5、实现价格和价值无缝对接手法； 6、定价玄关(瑞心苑案例分析)。

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主讲：姜仁

一、房地产项目定价参照体系对发展商而言，它直接决定着 项目开发的利润水平，又是用以进行 市场竞争的利器。对消费者而言，它 决定着现时的消费能力和预期的投资 回报水平。

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价格制定流程表市场目标 价 格 政 策 订立价格目标决定价格的

住宅底商定价方式

一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

二、住宅底商的经营类型

住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：

1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。

2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。

3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。

4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。

1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的

房地产在营销过程中的定价策略浅析

房地产在营销过程中的定价策略浅析

一、不同竞争条件下的定价策略

房地产市场按照不同的竞争程度可分

为：完全竞争、垄断性竞争、寡头垄断和

完全垄断。

房地产开发企业发展初期，目标市场

尚未形成，近似寡头垄断市场，由少数几

家企业开发、销售了整个行业的极大部分

产品，这种情况下，开发企业采用成本加

利润定价商品房，就可以获得最大的利润。

2004年以后，随着大量资金涌入和政府对房地产的开放，企业进入房地产相对较为容易，各种形式的房地产开发相对容易，别墅、高层、普通住宅等，为在市场竞争中立于不败之地，除了在产品质量、促销手段等方面具有竞争之外，还必须在价格上具有竞争优势。这时的定价就采用市场价法。为保证旺盛的销售业绩和一定比例的利润率，大多数情况下采用的策略是低于当时的市场价，究竟低多少主要取决于开发成本、投资项目回收期等因素。

二、商品房销售过程中的价格调整策略

商品房除了具有使用功能外，还有保值和增值的功能，因此在一段时间内无特殊情况下，商品房价格一般具有刚性性质，即只能升不能降。对某个具体项目来说，一旦对外公开其售价，那么在销售中只能上涨不能下调。一旦下调，一方面打击了已购房的客户，该商品房没有起到保值和增值的作用。另一方面减少顾客即

项目价格制定作业指引 编制 审核 市场开发中心 营销评审委员会 日期 日期 2009-11-19 要素权重定价指引 成本加成预期收益定价指引 楼层、单元、观景价格调整指引 项目价格调整系数 住宅底商定价指引 附：项目要素权重定价表（附1） 价格审批表（附2） 价格调整系数表（附3） 修订记录 日 期 修订状态

修改内容 修改人 审核人 审批人

作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。

一、要素权重定价法

要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影响程度编制权重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。

要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。

1、 确定住宅项目价格评估要素

根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 1

房地产业尾数定价法价格调整策略培训

11.5.13 2

价格调整策略深圳公司 营销管理中心 2008年10月

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11.5.13 3

深圳公司价格制定逻辑公司运营计划 调整 比对 产品成本 市场需求 竞争情况 运营目标销售前期

确定 销售 均单价

每套 产品 评估 和 价格 制定

销售 策略

最终实现 销售单价 × 销售速度销售期

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11.5.13 4

定价策略的转变市场好 撇脂/目标收益定价策略 市场变差 市场需求/竞争导向定价策略市场规模有限 竞争激烈 供大于求

卖方市场 产品优势突出，能满足消费者求新、 求异和求声望的心理需求 目标市场需求旺盛 主要特征： 价格由卖方制定 消费者的议价能力低、对价格敏感程 度低 单位平方米利润>销售率

转变

主要特征: 价格由市场及竞争环境决定 销售率>单位平方米利润

如何在熊市中尽可能的挽救我们的工作果实？

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需求价格弹性

价格

价格

价格

需求变动的百分比 Ep = 价格变动的百分比

P1 P2 O D1 Q1 Q2 E ⑴ 数量p

P1 P1 P2 O D

住宅底商定价方式

一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。

二、住宅底商的经营类型

住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：

1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。

2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。

3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。

4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。

1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的

房地产营销策略分析

摘要：房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗房地产顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。本文从房地产营销策略的演进入手，分析我国房地产营销的现状，探寻房地产营销的新模式。 关键词：房地产营销 产品 价格 促销 渠道 1 房地产营销策略的演进

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索:Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利

《计算免税临界点》：

设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。

于是：

按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；

财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；

允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：

X×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 0.055X

计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：

X－（1.3Y+0.055X）

（1.3Y+0.055X）

0.934X ＝ 1.56Y

X ＝ 1.67024Y

即：增值率＝ 20%时，售价为建造成本的1.67024倍;

当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。

所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：

不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高

1.6702

房地产置业顾问营销策略

营销技巧

房地产置业顾问营销策略

引言：成为一个房地产销售人员很容易， 但要成为一名顶尖售楼精英却不是一 件简单的事。特别是在竞争激烈、变 化莫测、不确定的房地产市场环境中， 要想脱颖而出，则更需要不断地提升 自我！

房地产置业顾问营销策略

目录*基础篇 *提升篇 *精华篇

房地产置业顾问营销策略

基础篇一、售楼人员的十项功能； 二、让置业者也疯狂的服务革命； 三、奔跑出来的售楼业绩； 四、如何储备你的购楼客户； 五、购楼需求鉴定； 六、如何利用电话提高售楼成交率； 七、聆听的魔力； 八、问出来的售楼业绩； 九、楼盘成交从拒绝开始； 十、客户沟通的强效公式；

房地产置业顾问营销策略

一、 售楼人员的十项全能 十 九 八 七 六 五 足 分 方 分 欲 谷 信 耐 交 殷 不 皆 心 心 往 情 张 食 ； ; ; ; ; ;四 两 口 才 ；

三 双 皮 鞋 ； ; 西 装 套

两 一 表 人 才 ；

房地产置业顾问营销策略

具体含义(一)★ 一表人才 通过对售楼人员仪态、仪表的要求，让他们时刻保持这成功的外 表 ！ ★ 两套西装 当我们穿着职业套装时，我们就拥有一个专业的形象，可以加强 我们的自信心，同时，也增加客户对我们的专业认识！ ★ 三

房地产销售策略报告

题 目： 房地产项目销售策略研究 类 别： 学术论文 学 院： 经管学院 专业班级： 工商管理 学生姓名： 李书 学 号： 110210367

2014年12月1日至 2015年4月8日

引言

随着我国经济快速的发展,房地产产业己发展成为我国经济主要产业之一。自空港经济区被开发以来，经济发展迅速，人口增长速度快，房地产业发展越来越成熟，市场竞争越来越激烈。又因国家对房地产调控力度加大，各种限制政策陆续出台，使房地产企业经营与发展难度加大。为了能够在竞争环境下良好的发展，突显实力，房地产企业应通过制定科学、合理的营销策略手段解决发展难题。

本论文以天津万顺房地产开发企业开发的雅仕阁项目为研究对象,在房地产营销理论的指导下，以目前房地产市场发展的环境为前提，对本项目进行环境、竞争、SWOT和营销策略分析，最后提出完善项目营销策略的意见。 关键词：房地产开发与经营；营销理论；营销策略

第1章 绪论 第1章 绪论

1.1选题背景

二十世纪以来，