关于土地增值税有关业务问题的公告

解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》

苏地税规〔2012〕1号

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，

土地增值税有关业务问题的解答

一、清算单位类

1、如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？

答：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。《土地增值税清算管理规程》(苏地税发[2009]72号)第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

具体来说，清算对象主要以发改委立项批复为准，不以房地产开发企业自行分期项目或核算项目为准。

2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？

答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额，对同

土地增值税鉴证业务约定书

编号：

甲方（委托方）： 甲方税务登记号：

乙方（受托方）： 惠州金玉税务师事务所 乙方税务师事务所执业证编号：

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项 （一）项目名称： （二）具体内容及要求： （三）完成时间： 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任

1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2、按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及其有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。

3、甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4、基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1、按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

土地增值税培训

首先，欢迎各位同仁和纳税人来到县地税局组织的房地产税收交流培训会议的现场。

土地增值税涉及当前社会敏感的房地产领域，政策性强，计算复杂，清算难度大。掌握土地增值税相关税收政策，特别是掌握土地增值税扣除项目是做好土地增值税清算工作的关键所在，而房地产开发成本是计算土地增值税扣除项目的最关键的项目。今天，主要和大家交流的就是土地增值税相关政策规定和土地增值税清算工作涉及的房地产开发成本。

交流培训分以下二个部分：

一、土地增值税相关政策规定

二、房地产企业开发成本核算及重点关注的问题

土地增值税培训

第一部分 土地增值税相关政策规定

一、纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

二、征税范围

（一）土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2

土地增值税从1994年1月1日开始实施以来，一直被业内看作是 对房地产企业收益影响最大的税种之一。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发 〔2006〕1台票187号)，明确从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。可以预见，对房地产企业来 说，进行有效的土地增值税税收筹划势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。其实，尽管我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进 税率计算征收，即：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为 40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.但是同时，国家也相继制 定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成 本、进一步提高投资效益的目的。在此，笔者为大家提供几个土地增值税筹划技巧。

一、巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划《土地

土地增值税清算表模板,税率公式自动获取。

土地增值税预测表项目名称： 计算项目 一、转让房地产收入总额1=2+3 转让房地产收入总额1 其中 货币收入 实物收入及其他收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 分类核算(按项目和普通住宅、 分类核算(按项目和普通住宅、非普通住宅区分 1、一期住宅 2、二期 -

二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+21 扣除项目金额合计4 13+16+ 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其中 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 其他开发成本 3、房地产开发费用13=14+15 其中 利息支出 其他房地产开发费用

4、与转

土地增值税清算税款鉴证主表

清算截止日期： 年 月 日 金额单位：元 纳税人名称 项目名称 项目 一、转让房地产收入总额 其转让土地收入 中 转让地上建筑物及其附着物收入 二、扣除项目金额合计 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其基础设施费 中 公共配套设施费 开发间接费用 按核定标准扣除的四项成本数 3、房地产开发费用 其 利息支出 中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 三、增值额 四、增值额与扣除项目金额之比（%） 五、适用税率（%） 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税款 八、免缴土地增值税税款 九、已缴土地增值税税款 十、项目清算应补（退）土地增值税税额 十一、项目单位建筑面积成本费用

填表说明：

计算机代码 项目地址 行 次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2