土地信托流转的意义

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张发衡 简析土地流转信托

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张发衡 简析土地流转信托

一、土地流转信托的概念

土地流转信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托,在坚持土地所有权和承包权不变的前提下,按照土地使用权市场化要求,通过运用一定的方法,实施必要的程序,将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。 二、土地流转信托产生背景及发展

土地流转信托的产生是顺应城镇化进程而展开的。由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因,土地抛荒在全国范围内仍普遍存在,而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。在此情况下,土地信托顺势而生。信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离,做到权属清晰、权责明确。在农村土地流转中引入信托制度,在利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能同时,推动了土地资源合理再配置,从而提高土地的生产能力和内在价值,使农民切实分享到土地增值所带来的收益。

在我国土地流转信托早在信托公司正式涉水之前,浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地就早已有之,已经初步探索了土地流转信托模式。其中,“绍兴模式”,即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构,起到信息汇总中间商作用。具体操作上,农

农村土地流转模式问题研究 - 土地信托视角2

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红色万方检测,粉红色知网检测,橙色引用,绿色尚未监测

农村土地流转模式问题研究——土地信托视角

1.绪论 1.1研究目的

1.2研究意义:理论意义、现实意义 1.3文献综述:(含现状) 1.4研究内容和方法 2.农村土地流转制度概述 2.1农村土地流转概念 2.2农村土地流转的必要性

2.3农村土地流转制度发展历程:书137 2.4当前农村土地流转的模式:书165 3.当前农村土地流转模式比较分析 3.1分散流转模式的优势及问题分析 3.2集中流转模式的优势及问题分析 3.3当前农村土地流转存在的问题 4.农村土地流转信托模式可行性分析 4.1理论概述 4.2优势分析

4.3建立农村土地流转信托模式的必要性 5.国内外农村土地信托模式实践对我国的启示 5.1国外农村土地信托模式对我国的启示 5.2国内农村土地信托模式对我国的启示 书177 6.农村土地信托模式的运行和框架设计 6.1农村土地流转信托模式流程设计 6.2农村土地流转信托方式及适用范围 6.3受托主体方式及适用范围 6.4农村土地信托主体法律关系

6.5农村土地流转引入信托模式的制约因素及突破路径 7.农村土地流转信托模式未来发展目标设想——土地银行

8.结语

农村土地流转模式

从土地信托流转看农村社会管理创新

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从土地信托流转看农村社会管理创新

作者:刘志敏

来源:《管理观察》2014年第11期

摘要:土地信托流转突破了自发流转的瓶颈,进一步增强了农村发展活力。土地信托流转的推进,不仅收到了农民满意、企业满意、政府满意的良好成效,而且以信托流转为契机,使农村社会管理出现了一系列创新。

关键词:信托流转 生产方式 生活方式 居住方式 一、什么是土地信托流转

土地信托流转是农民基于对政府的信任,在自愿的前提下,将自己的土地承包权委托给政府出资设立的土地托管公司,并签订土地信托合同;公司将土地适当整理,再把它租赁给种植大户或农业企业。其实就是做好三个环节:政府引导、企业运作、市场主导。在具体操作过程中,要做到三个不改变。也就是不改变农民的土地承包权,不改变土地的集体所有制性质,不改变农用地性质。

二、土地信托流转带来的农村社会管理的创新

农业生产方式的转变:土地信托流转引进了一大批有一定农业技术基础和资金优势的农业生产大户和农业企业来经营土地,使草尾镇的农业生产由以前的单家独户的自由化生产逐步向有计划、

土地流转

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中国农村土地流转制度创新的路径选择

3.1中国农地流转的动因 本文所称农地足指农村土地,即城市建成区及独立工矿企业用地以外的所有土地,包括全部农村集体所有土地,既有农业用地,也有非农业用地,既包括耕地,也包括林地、牧草地、水域,还包括未利用土地。 3.1.1农地流转的内涵

农地流转是土地流转的一种类型。土地流转的本质——产权主体的换位,即土地资产的产权交易。从理论上讲,土地资产产权中的各项权能都可以发生流转,但实际上收益权、处置权一般附属于所有权和使用权。因此,产权流转的核心是所有权与使用权的流转。在家庭承包制的制度框架下,农地产权结构被分解为三种权利,其一是所有权;其二是承包权:其三是经营权(使用权)。因此,农地流转的涵义,就是拥有农地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,也即保留承包权,转让经营权(使用权)。

土地使用权流转形式多样,但应该严格地界定为发生于农户与农户之间、或农户与企业、社区等经济组织之间,基于市场交换原则、通过土地使用权流转价格反映的特定经济行为。其主要形式有转让、转包、入股、互换等,以转包为主。转包是土地使用权自发流转的主要形式,转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行土地承包合同规定的权利

土地流转

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中国农村土地流转制度创新的路径选择

3.1中国农地流转的动因 本文所称农地足指农村土地,即城市建成区及独立工矿企业用地以外的所有土地,包括全部农村集体所有土地,既有农业用地,也有非农业用地,既包括耕地,也包括林地、牧草地、水域,还包括未利用土地。 3.1.1农地流转的内涵

农地流转是土地流转的一种类型。土地流转的本质——产权主体的换位,即土地资产的产权交易。从理论上讲,土地资产产权中的各项权能都可以发生流转,但实际上收益权、处置权一般附属于所有权和使用权。因此,产权流转的核心是所有权与使用权的流转。在家庭承包制的制度框架下,农地产权结构被分解为三种权利,其一是所有权;其二是承包权:其三是经营权(使用权)。因此,农地流转的涵义,就是拥有农地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,也即保留承包权,转让经营权(使用权)。

土地使用权流转形式多样,但应该严格地界定为发生于农户与农户之间、或农户与企业、社区等经济组织之间,基于市场交换原则、通过土地使用权流转价格反映的特定经济行为。其主要形式有转让、转包、入股、互换等,以转包为主。转包是土地使用权自发流转的主要形式,转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行土地承包合同规定的权利

土地流转各项制度

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岗位责任制度

宣传贯彻落实土地流转方针、政策,做好农村土地流转的管理、监督和指导工作。

第一条 负责贯彻落实上级部门的工作部署和要求,结合实际指导全市土地流转,负责工作计划、总结、统计汇总并报表。

第二条 负责提供土地管理法律、法规及农村土地流转政策。

第三条 主要负责建立大宗土地流转信息平台,收集和发布土地流转供求信息,建立土地流转储备库。

第四条 负责办理有关农村土地流转合同变更手续,审核流转报告,指导签订流转合同及其鉴证,管理农村土地流转档案资料。

第五条 做好各村土地纠纷的调解。

第六条 负责调查核实申报材料。

信息发布制度

第一条 建立大宗土地流转信息储备库。

第二条 定点收集、定期发布,定时上报土地流转信息。

第三条 及时更新土地流转的信息发布内容。

第四条 运用信息化管理手段,畅通市、镇、村三级土地流转信息网络。

第五条 指导培训镇、村两级信息员,提高素质,增强信息服务功能。

第一条 规范操作程序,保证流转程序和内容真实、完整、合法有效;

第二条 加强对土地流转内容、程序的合法性、规范性、完整性进行审查;

第三条 依法审查土地流转方式、流转期限、流转费用的合理性;

第四条 对申请合同鉴证的,依法由镇经管中心进行鉴证;

第五条 对土地流转情况进行备案登记

土地流转政策案例推荐

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土地流转新模式的成功案例推介 案例一:股份与合作相结合 2008年10月19日,新华社授权全文播发了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该文件由中共十七届三中全会通过。文件指出,按照依法自愿有赏原则,允许农民以承包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,正式授权农村居民向其他个人或公司流转为期30年的土地承包经营权,很多人担心,一旦放开土地承包经营权的自由流转,稍有不慎,巨额资本就会潮水般涌入农村,瞬间摧垮农民现有的土地格局,果如此,整个中国将会失去稳定的基础!其实,这种担心完全没有必要,因为,中央文件有三个“不得”的规定,即土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益,三个“不得”不仅保障了国家粮食安全,而且还为农民撑起了保护伞。再则,自愿原则给了农民最基本的保障。因此,可以说,许土地流转是农民的重大利好。

在山东省宁阳县通过深入探索和大胆改革,首先尝试了土地承包经营权流转新机制,建立起“股份+合作”的土地流转路子和“底金+分红+劳务收入”的土

农村土地流转协议

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农村土地流转协议甲方: 乙方: 为发展农村经济,充分利用土地资源,经甲、乙双方协商,就农 村土地承包经营权流转达成以下协议: 一、乙方将位于 的土地 亩,以 流转方式交甲方实施新农村建设,该项土地流转使用期限为 年。 二、甲方支付给乙方土地流转费为: 。合计人 民币 万元(大写: )本协议甲、乙双方 签订之起 日内, 甲方以转账或现金方式一次性支付给乙方上述土 地流转费。由乙方负责将土地流转费分配到相关权利人,并组织相关 社员及时将该项土地上的农作物等附着物自行清理,不得遗留问题、 影响甲方使用土地。如果发生土地流转纠纷,由乙方负责解决。 三、本协议甲、乙双方各执一份,签字之日起生效。 四、本协议签字后,甲、乙双方要信守协议条款,如有违约,按 照相关规定追究违约方的违约责任,并赔偿经济损失。 五、本协议未尽事宜,甲、乙双方本关实事求是的精神,平等协 商解决。 附:流转土地原承包人名单、田、地、荒山面积、金额、签章。 甲方: 主任:乙方: 土地相关权利人签字:组长:二0年月日

山区土地流转面临的困境与出路

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山区土地流转面临的困境与出路

汤建新

实行家庭联产承包责任制以后,农民赖以生存的土地发生了质的变化,以前靠土地吃饭、土地为家庭主要收入来源,出门打工叫副业,现在所有劳力几乎全部出门打工,土地仅靠在家的老弱病残人士种植,甚至发生抛荒现象;年轻人不想也根本不会种地,这一部分年轻人占95%左右,我国农民在一二代后,种地这个古老的技术“活儿”面临失传的危险。在新形势下如何抓好土地流转工作,是基层人力资源和社会保障工作者应该思考的问题。 现有状况

我国农村居住环境较差,特别是贫困山区农民居住环境极其恶劣,80%的农民住在贫困山区的山上,生产生活条件十分落后,农民大多数并不富裕,人均纯收入只有1500元左右,农村经济发展还面临许多现实困难。改革开放以后农民从依赖土地生活到主抓经济收入,发生了天翻地覆的变化,现在农村外出人口占农村人口的30%左右,18岁到45岁的青年、中年男女几乎全部出门打工,全家外出农户占农村总户数的15%左右,在家的全部是妇女、老人、孩子或体弱多病不能出门打工的人。出门打工给农民带来一部分经济效益,但也带来许多负面效应。中国是个农业大国,土地是国家的根本命脉,也是农民赖以生存的最基本的生产资料。而现在贫困山区的年轻人全部出门打工

关于农村土地流转情况的调查

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关于农村土地流转情况的调查

作者:黄孟强

来源:《卷宗》2016年第02期

实行农村土地流转,是当前和今后农业发展的大方向。如何促进农村土地流转的进程、规模成为现阶段面临的新问题。本文以湖口县为例,对农村土地流转情况进行典型调查,围绕当前制约农村土地流转的因素和问题,提出加大宣传力度,规范流转行为,完善社会保障,完善担保体系等对策和建议。 1 湖口县农村土地流转现状

2015年6末湖口县农村土地流转面积71475亩,其中耕地17869亩、山林25016亩、果园18584亩、水面10010亩,持有《湖口县农村土地流转大户经营证》种植户28户,种植大户土地流转面积均在100亩以上,其中周献华、李员枝、王张明等9户达到500亩以上。农村土地流转在总体上仍处于一个中等的水平。

(一)农村土地流转规模总体较小。截至2015年6末,流转土地面积占总耕地面积的比例约为25%,其中30亩以下流转比例约为1%,30亩-100亩流转比例约为14%,100亩-500亩较大规范流转比例约为8%,500亩以上大规模流转比例约为2%;成片流转的面积