养老地产如何运营

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

中国养老地产如何魅力重生：

养老地产发展模式探索

The Ecological Regeneration of Community Water

文/崔国 [城道研究中心]

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响，本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮①。然而，目前我国养老地产业发展滞后，尚处起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。

从被动养老到主动享老的转变

From passive to active to enjoy the old pension

不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动

瑾呈：修正开发建设集团

国内养老地产发展模式研究2014.1.17

国内养老地产发展模式项目名称 价值主张 目标客群 区域资源 养老居住 养老设施

产品类型

经营模式

养老配套

养老服务

九如城(宜兴)

全产业链的养 老综合体

中高端养老客 群

自然资源丰富、位于 城市新城区、政府大 力支持

养老公寓、养生 住宅(全社区适 设计)

销售 持有

养老研究中心 体检中心 老年康复医院 养护院

康复护理 研究培训 医疗培训 运营服务 数据信息 中央厨房 蓝卡医生服务 养生保健 文化娱乐 居家服务 老有所为 独立生活 介助服务 医疗护理 痴呆护理 临终关怀 独立生活 介助服务 护理 独立生活 介助服务 医疗护理 为每位业主建 立的健康跟踪 档案和科学的 照护体系

蔚蓝-林溪公 馆(沈阳)

私人医生服务 养老社区

同住宅市场客 群

新城，位于已开发的 高档高尔夫别墅区内

5-11层多层、 小高层住宅 (精装修适 老化设计)

销售

医疗机构 活动中心 景观资源

永泰红磡-阳 光幸福村(天 津) 香树湾国际养 老社区 (上海) 双井恭和苑 (北京)

中国式持续照 料退休社区 (首个中国式 CCRC社区) 郊区型高端社 区 市区型高端老 年持续照料生 活社区 退休后的释意 居所

经济发达城市 的中高收入老

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老地产研究报告地平线地产顾问 2014.05.28

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析

二、养老地产案例研究三、项目自身分析 四、本案开发建议

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

1养老地产可行性分析

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

人口老龄化分析

未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发 展

从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%,老龄化加剧进一步体现； 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人， 约占当时人口3/1,80岁以上老年人口将突破8800万。 我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养 老产业发展日趋明显 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍， 刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的 市场和广阔的发展空间；

65岁及以上人口发展 情况

60岁以上老年人口比例预测 老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人

养老地产

养老地产模式分析

20130513

养老地产

分类 第一类：与社区共同建设 第二类：与相关设施并设

第三类：与旅游或商业地产结合第四类：与国际品牌接轨 第五类：以其他方式转型

养老地产

第一类：与社区共同建设 模式1:专门建设综合型养老社区 模式2:新建大型社区的同时开发养老组团 模式3:普通社区中配建各类养老产品 模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施

养老地产

模式1:专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住

社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投 资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能

身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。 例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住 护理型养老公寓

养老地产开发模式

一、开发模式

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。通过对国内外养老项目的梳理和借鉴，养老地产开发模式可分为五个类别，共15种开发模式。

（一）与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老地产研究报告地平线地产顾问 2014.05.28

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析

二、养老地产案例研究三、项目自身分析 四、本案开发建议

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

1养老地产可行性分析

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

人口老龄化分析

未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发 展

从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%,老龄化加剧进一步体现； 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人， 约占当时人口3/1,80岁以上老年人口将突破8800万。 我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养 老产业发展日趋明显 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍， 刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的 市场和广阔的发展空间；

65岁及以上人口发展 情况

60岁以上老年人口比例预测 老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人

商业项目基本操作程序

商业项目操作分成七个步骤：

1、市场调查及分析定位：针对本地宏观经济发展情况、商业地产市场状况、项目所在区域商业市场环境实施深度的市场调查，以此对商业宏观市场进行全面、准确、细致的了解和掌握，同时结合本项目所在区域市场环境特点，进行区域市场分析和定位，为项目商业的定位提供科学的依据。 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT

分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答

养老产地题研究专

目录

一、养老地发产背展二景、老地产发展现状养 、三养地老产资选择投 、四例案享

分目录、养老一产地展发景背 1.1基本 定 1.义 政2策 1. 趋势3预判

养地产老养老产：指以老业人年为标目客群，户为其提 设供、特殊施品和商服，务足其满殊特要需，包的

老括人年食住行衣用医娱等学质和物神文化精方的产面业。它及涉金融地、、产务服、医疗保、、险旅游 等个领域多。

养老产—地汹—来袭的涌发银浪潮

际国标：准 根联据合国科教文组织定制标准，的 当个一国家06及岁以的人上口总占人口例达 比 1到0% 或 6, 5及以上人岁占总人口口的 比例到达 7即为“%老化社龄会；6”5 以岁上的人 口比率过14%即为超老年“社会型”。

养老地产——汹来涌的银袭发潮国际浪准标：

据联根国科教合文织组制的定标准当，个国家6一0及岁以上的口人占总口比人例达10%到或，65岁以上及口人总人占的 比口例达到7即%“老龄为社化”;会65岁上的以口比人超过1率%4即“老为型年会”社。

养地老产—汹—来袭涌的银浪潮发前所未有的策政持支 91968年，月国人大通全《中华人民共和国 过年老权人益保法障》我，国府先政制后了2定00多个 年老策法政规，数众多量，涉及面广

。老地

海南中华老年大学园

（中华老人风情小镇）

1

海南中华老年大学园

目 录

摘要

第一章 养老问题的现状与发展

一、世界养老问题的现状与发展 二、中国养老问题的现状与发展

三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势

1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式 第二章 项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势 1、公共关系 2、土地资源 3、体制优势

二、利于养老，安于养老的优越自然环境 1、海南自古人长寿

2、天然的医疗宝库与疗养胜地 三、项目的特点

1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点

2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力

2

海南中华老年大学园

第三章 项目的建设内容

一、项目总体规划 二、项目的设计理念 二、项目的功能与布局 三、项目建设内容一览表 第四章 行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇

1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回

养老地产的融资与盈利模式

杨志浩

2012-5-211:04:43 来源：《中国地产市场》2012年第03期

第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人口比重为13.3%,已经符合国际上老龄化社会的标准。另据权威部门测算，未来40年内这一占比将超过30%中国的“ 421 ”家庭结构和老龄化程度的不断加深，使得养老逐渐成为社会日益关注的问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。

养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。

融资路径依然狭窄

目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资尚不成熟。不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的重要融资渠道。

投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。

股市融资大门难开，民间融