地下商业街项目规划

商业街地产项目规划设计

北京五合国际总经理 刘力

谢谢各位！我们是五合国际建筑规划设计的，我讲的商业地产规划设计，主要是从实战、规划设计，专业技术服务的角度来讲一下我们在国内做shopping mall设计里面遇到的一些问题。

我今天讲的主要分四个大的方面，第一个方面商业地产项目操作的专业化，第二是平面设计商业专业化，第三空间设计专业化，第四新的技术趋势。

首先讲第一个方面就是商业地产项目操作专业化。今天在这讲商业地产主要是讲shopping mall一类的。因为在商业地产主要从规模上一类是大型综合性商业，再一个是商业街。今天重点讲shopping mall。

在中国近两年来大型的shopping mall的建设，可以说是非常的火热。各地不管城市具不具备消费能力都在搞shopping mall，而且是攀比规模一个比一个大，甚至有失控的情况。尽管这么热，真正成功的实例很少，这里面有很多的经验教训值得总结，最大的经验教训就是在shopping mall这个项目的操作过程中不够专业化，导致了非常多的失败。

以北京为例，北京市整体的规划沿着四环路五环路一圈，应该有四到五个shopping mall，其中三个我们参与了前期的规划，到现在没有一个建立起来，最主要的问

国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。

从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营

国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。

从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营

4、其他特色步行街

日本地下商业街－世界上第一条地下商业街

在日本，各大城市及某些中等城市都有地下商业街。地下商业街在地下很大范围内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上的街道完全一样。地下街有充足的光源，光线柔和，有充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，比地面上更舒适，没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是１９５７年建成的大阪唯波地下街。１９６３年大阪又建成梅田地下街，接着又建成当时全国最长的地下街--虹地下商业街。虹地下商业街总面积近４万平方米，街顶距地面８米，长１０００米，宽５０米，高６米，内有４个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。地下商业街兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。地下商业街中道路纵横交错，曲折有致，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉，甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在地下商业街，光电技术与建筑艺术的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。

如何防灾是地下商业街面临的巨大问题，日本各地下商业街都采取了严格措施。例如世界最大的

日本东京八重洲地下商业街规划

来源：网络 2015-10-22

八重洲总平面图

八重洲地下街的地面层平面

地下一层平面

八重洲地下商街外观效果图

八重洲地下商街内景

八重洲地下商街外观夜景

1960年代初为了满足铁路客运量增长的需要，在丸之内车站的另一侧新建八重洲车站，作为主车站，定名为东京站，同时对两个车站附近地区进行立体化再开

发，在八重洲站前广场和通往银座方向的八重洲大街的一段，建设了著名的八重洲地下街。

八重洲地下街分两期建成（1963-1965年和1966-1969年），是日本规模较大的地下街，总建筑面积为7万多平方米，加上连通的地下室，总建筑面积达到9.6万平方米。

八重洲大街拓宽后两侧为车行道，中间有街心花园，地下停车场的出入口和地下街的进、排气口都组织在花园中，沿街多为6-9层的高大建筑物，没有超高层建筑。东京站除新干线、山手线等铁路车站外，还有8条地铁线从附近通过，其中有4条线在大手町设站，3条在日比谷和银座有站，2条在日本桥有站。这些地铁车站一般都位于东京站为中心的几十米和几百米半径范围内，均通过地下步行通道与东京站地下部分和八重洲地下街相接。

地下为3层。一层由三部分组成：车站建筑的地下室，站前广场下的地下街，从广

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏

淮南市龙湖路地下商城房地产开发项目 节能评估报告

前 言

评估的目的和意义

淮南市龙湖路地下商业街二期工程项目是一个房地产行业的新建项目。为确保项目符合国家、地方产业结构调整政策及有关节能降耗减排规定，确保固定资产投资合理应用，促进国民经济的可持续发展，根据国家节能中心《固定资产投资项目节能评估工作指南》（2011年本）、《固定资产投资项目节能评估和审查办法》、《中华人民共和国节约能源法》、《安徽省节约能源条例》等相关文件的要求，需对该项目评估；依据国家有关法律、法规、产业政策和节能标准以及行业规范，对该项目进行节能评估。开展节能评估工作，有利于促进科学合理利用能源，从源头杜绝能源浪费，提高能源利用效率，有利于固定资产投资合理利用，促进社会经济可持续发展，根据安庆宝地置业有限公司提供的《“淮南市龙湖路地下商业街二期工程项目申请报告》相

关材料以及建设单的要求，编制了本报告书。

评估过程

受上海凯地建设投资有限公司的委托，承担本项目节能评估报告编制工作，项目组为了项目的正常进行，制定节能评估报告编制过程，如图1-1所示。

合肥赛福节能科技有限公

《地下建筑物课程设计》任务及指导书

土木工程2011级用

中南大学土建学院隧道工程系编

本课程设计配合《地下建筑规划与设计》课程而进行。该指导书是土木工程本科专业学生进行地下建筑物课程设计的一般性指导提纲，学生在做设计过程中，应仔细阅读该指导书，并在老师的指导下在一周内认真完成整个设计内容。

1．设计任务与原始资料

1.1 设计任务

一般意义上，地下商业街为兼具交通与商业双重功能的地下综合体。本设计根据我国某城市修建地下商业街的实际资料，要求设计者对地下商业街结构完成下列任务：

1）地下商业街、地下停车场、地下人行通道及出入口的平面布置。 2) 地下商业街、地下人行通道及出入口的结构设计。 3) 施工方案设计。

1.2 设计依据

1)《地下建筑规划与设计》、《地下铁道》教材 2)《人民防空工程设计防火规范》(GB50098-98) 3)《汽车库建筑设计规范》(JGJ100-98)

1.3 设计原始资料

资料图：

图1 地质资料图； 图2 地下商业街结构横断面图； 图3地下通道及出入口结构方案图； 图4 相关市区平面图。 1) 工程地质条件

该地下商业街位于海陆相冲积平原区,地形平坦,地质条件见图

2V R C

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u通过市场调研、分析，找出项目多向定位思路及突破口。

（一）地理位置

7V R C

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三、城市人口规模及结构分析

2012年，怀化市常住人口约477.5万人，其中主城区人口约55.72万人。2010年第六次人口普查，全市常住人口中，0-14岁人口为811093人，占17.10%；15-64岁人口为3434567人，占72.43%；65岁及以上人口为496288人，占10.47%。

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2008年以来，怀化市GDP 均保持在12%以上的年增长率，2008-2012年，整体平均增长率为13.5%；2012年，怀化市GDP 达到1001亿元。

2008-2012年，怀化市人均GDP 增长率基本上保持在10%以上，2012年全市人均生产总值达到21018元，按现行汇率折算为3423.8322美元。

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怀化市零售市场发展迅速，近五年环比增长率都超过15%，2008-2012年，年平均增长率为19.6%。2012年，怀化市实现城市消费品零售总额316.73亿元，增长15.3%。

怀化市城市居民人均可支配收入从08年的10025元增长至12年的15666元，年平均增长率为11%。15V R C

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2008年—2012