杭州房地产整体税务筹划

项目整体税务运作方案

一、 拿地环节 1、

推迟约定交地时间，节约土地使用税（开发）

土地转让合同约定交地时间次月缴纳土地使用税，地块转让合同约定交地时间在2016年12月8日前，在2017年1月开始缴纳土地使用税。

建议：将时间定在2017年1月1日后（继续延迟更好），但实际交地仍然按原时间进行，每延迟1个月，能节约大笔土地使用税。切忌合同不约定交地时间。

二、 规划环节 一） 户型规划 1、

小户型住宅土增税优惠（营销、设计、成本、财务）

容积率1.0以上且套内面积小于120或建筑面积小于144方的住宅，增值率低于20%，免征土地增值税。

建议：在户型规划中考虑小户型住宅的土增税优惠，避免出现危险面积户型，如119或122方套内产品，销售不溢价，税负却增加。 2、

赠送面积户型的税收优惠（营销、设计、成本、财务）

土增税清算中，普通住宅的面积临界点为确权面积，赠送面积户型如确权套内面积低于120方则属于普通住宅，增值率低于20%享受免税优惠。

建议：综合考虑销售、成本、规划、税务因素，判断是否规划赠送面积户型。 3、

小户型住宅的契税优惠（营销、设计）

家庭唯一且建筑面积小于90方住宅，契税1%，建筑面积低于144方的，契税1.5%。面积

房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究

(2011-11-21 22:28:40) 转载▼ 标签： 分类： 房地产专栏

税务 房地产开发 房地产行业 胡润百富榜 房地产业 财经

【摘要】房地产行业的发展推动了经济增长，其偷、逃、欠税问题也越发严重，成为2007年国家税务总局的行业稽查重点。本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽查的建议。

【关键词】房地产行业 偷、逃、欠税存在问题 强化稽查

一、问题的源起

1998年以来，我国房地产业得到迅猛发展[1]。房地产开发投资的增长对经济增长也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率年均增长22.49%[2]。然而，在房地产行业发展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各种排行榜的一半左右。在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在刚刚发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。从2002年至今，房地

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

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杭州房产律师庞越，十余年房地产纠纷、合同纠纷经验，是浙江丰国律师事务所高级合伙人。对于房地产和建筑工程法律业务非常熟悉，处理过上百家房产纠纷案例。

房地产和建筑工程法律服务是浙江丰国律师事务所最主要的法律服务领域之一。丰国所房地产和建设工程部拥有杭州律师界最顶尖的房地产专业律师，其服务贯穿于房地产的前期项目开发、融资、建设到房地产销售和后期物业管理等每一个环节。

房地产与建筑工程法律服务

一：房产拆迁法律服务

（一） 房地产项目的立项与审批

1、协助开发商拟定项目可行性研究报告、合作开发方案；

2、协助开发商在立项阶段草拟、修改有关的法律文件，顺利取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证等相关证件；

3、协助开发商审查国有土地使用权或土地划拨使用权出让合同，并领取土地使用权证书；

4、协助开发商制定拆迁安置协议；

5、协助开发商草拟、修改有关的合作协议；

6、协助开发商拟定短期或长期信贷业务；

7、协助开发商洽谈开发项目的保险事宜。

（二

房地产行业税务稽查技巧讲解

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付

（一）房地产代建工程的税务处理 代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服

务业--代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。

1、由委托方自行立项：

2、不发生土地使用权或产权转移：

3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）； 4、事先与委托方订有委托代建合同。

5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。

关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于房屋开发公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于房屋开发公司不垫付资金，而且开具的发票都应建设单位的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。

受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐.正式帐只是对收取的代建费进行核算。

如果受托方设专户迸行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。

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代建工程开发成

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据

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财务经理 1名 财务总监助理 1名 财务会计 1名 宣传部长 1名 证券投资经理1名 房地产营销总监 1名 房地产工程总监1名 外贸业务员 2名 内贸业务员 2名 企管专员 2名 法务专员 1名 建新大厦副总经理 1名 电话：0317-3563326转9007

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业务经理（常驻杭州、长沙、成都、西安业务经理） 各1名办公室文员 车间管理人员 联系人：刘经理

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房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前准备

（一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基

本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。

（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况：

1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表

5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据

8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等

9、自用房产的房产证 1

中央广播电视大学人才培养模式改革 和开放教育试点会计学专业毕业论文

浅析房地产企业所得税纳税筹划 —以淮安XXXX有限公司为例

学员姓名 学号 入学时间 年 季 指导老师 职称 试点学校

目 录

一、绪论 ................................................. 2 二、企业所得税的政策概述 ................................. 2

（一）企业所得税的定义 ............................... 2 （二）企业所得税的征缴管理 ........................... 3 （三）企业所得税的税收优惠 ........................... 4 三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析 ......... 4

（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位 ................. 4 （二）税收筹划人员的专