投资性房地产公允价值评估问题研究

投资性房地产公允价值计量风险与对策

一、引言

近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了个人、企业以及机构投资者的广泛关注，大量社会资本涌入房地产市场。大量企业选择持有一定数量的投资性房地产，以增加投资收益，提高企业盈利水平。然而传统的成本计量模式，在适用性方面存在一定的问题：市场价格的不断改变导致其不能客观、准确地反映投资性房地产当时实际价值，导致会计信息的相关性下降，从而使企业财务数据失真。为了加强改善和正式化投资性房地产市场，我国出台了一系列法律和规章来完善对投资性房地产的规定。新《企业会计准则》的颁布体现了我国会计准则与国际会计准则趋同的趋势，其中新准则规定中一项重要改变为：公司应将投资性房地产单独列报，并在报表附注中单独披露。同时，其增加了一种新的计量模式——公允价值计量模式，对投资性房地产进行后续计量。自新会计准则颁发以来，我国部分公司先后改变了其投资性房地产的计量模式，并将其转换为公允价值进行后续计量，但占公司数的比例仍九牛一毛。公允价值计量模式在与历史成本计量比较下，体现出其特有的优越性：其能更为精准地反映投资性房地产在资产负债表日的真实状况，客观地反映企业现时的财务经营状况，帮助企业、投资者做出正确的决策。同时，投资性房地产采用公允

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

公允价值模式在投资性房地产中应用的现状分析

作者：张莲

来源：《成都工业学院学报》2016年第04期

摘要：为了推进公允价值模式在投资性房地产中的应用，在对比两种计量模式的基础上，阐述了以公允价值计量投资性房地产的上市公司数量很少的现状，并分析产生该现状的原因。主要原因有外在动因和内在动因，外在动因有：市场环境不成熟，准则对于公允价值模式的规定过于严格，而内在动因有：公允价值应用将增加应用成本，企业为保证业绩稳定性，会计从业人员整体素质偏低等。最后提出完善市场环境，修订准则，放宽对公允价值计量的条件限制，建立房地产交易数据库和信息平台，提升会计人员的专业素质及道德修养等具体建议。 关键词：公允价值；投资性房地产；后续计量 中图分类号：F234.4

文献标志码：A文章编号：2095-5383（2016）04-0101-04

Abstract：In order to promote the application of the fair value pattern in the investment real

为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》(征求意见稿)(以下简称“《指导意见》”)的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：

关于《投资性房地产评估指导意见》

（征求意见稿）的起草说明

为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：

一、 制定本评估指导意见的必要性

投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

（一） 适应会计准则新变化的需要

目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范

集体房地产抵押价值评估初探

【摘要】根据我国土地所有权的性质来划分,房地产可以分为国有土地及其上的建筑物和集体所有土地与其上的建筑物两大类（下文简称为国有房地产与集体房地产）。就国有房地产的抵押价值评估而言, 现有的相关法规已经作出了较为明确的规定,相关的方法及理论也较为成熟；然而对集体房地产抵押与其价值的评估而言,与之相应的明文规定就显得不够系统化了,在实际应用中产生了不少问题。例如: 国有房地产价值的评估方法能否直接运用到集体房地产抵押价值的评估上? 如何能够在相关的估价报告中应对估价的限制条件和假设作出明确解释与说明,从而保证估价结果可以真正的为抵押权人所确定的担保债权额起到一定的参考作用? 对于这些问题如果处理不当，不仅是对估价委托方的不负责，而且还会造成抵押权实现过程中产生价格纠纷。随着集体土地与其房屋的抵押及价值评估的业务逐渐增多, 上述问题都急需解决。为此，本文就相关了进行初步的分析与探讨。 【关键词】集体房地产抵押；价值评估；

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号： 引言：

随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

投资性房地产评估实务与案例分析

第1部分 判断题

1. 评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 披露内容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

2. 为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。

3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

4. 当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。

1

A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。

5. 户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。

练习题库：投资性房地产评估实务与案例分析 随机显示 题型：判断单选多选 第1部分 判断题

题号：Qhx012875 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 1. 评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。 题号：Qhx012887 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 2. 准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。 题号：Qhx012874 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

题号：Qhx012886 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

4. 会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。 A、 对 B、 错

正确答案：B

解析： 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：

西南财经大学天府学院

2016 届

本科毕业论文（设计）

论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析

——以世茂股份为例

学生姓名： 蔡玙璟 所在学院： 西南财经大学天府学院 专 业： 会计学（CPA注册会计师方向） 学 号： 41203022 指导教师： 柳玉寿

二○一六年三月

西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

西南财经大学天府学院

本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：