小型房地产企业组织结构的特点

提要组织结构作为企业实现战略目

标的载体，对于房地产开发企业健康发展意义重大．本文结合当前理论研究成果和客现实际，针对房地产开发企业发展提出相应的组织结构设计建议．

关键词：房地产开发企业；组织设计：组织结构设计

中图分类号：Ｃ９３文献标识码：Ａ一、引言

房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。

二、房地产开发企业组织管理常见的问题识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。

结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞

1．2 房地产企业部门组织结构与责权

1．2．1 总经理办公室组织结构与责权

部门 部门负责人 部门组织结构图 总经理办公室主任 直属领导 部门编制 经理级1人 秘书长 档案室主管 法务主管 主管级3人 机要秘书 秘书 档案管理员 法务专员 根据实际而定 1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施 3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论 4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理职责 发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核 5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作 6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作 7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作 1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 2．企业经营决策的参与权 权力 3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪管理权 4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的

模块化整合房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构

一、新形势对企业组织结构提出调整与完善的要求

进入21世纪，房地产产业的市场进展水平与开发经营环境较之90年代发生了专门大变化。

一方面，房地产业进入了市场化的产业进展轨道，其直接的反应是房地产业特不是住宅产业市场的飞速成长和消费市场个性化需求的解放；另一方面，房地产的开发经营体制逐步健全和完善，开发环境日趋开放和市场化。随之，房地产企业与消费者也逐渐成熟起来。就房地产企业来讲，为了适应市场的竞争，不同企业在市场定位、运作模式等方面也出现一些细分特征，越来越多的企业变成专业和规范的个性化公司，像万科的城郊都市花园、万通的万通筑屋建筑模式等。

在新的市场环境中，进展商竞争力反映在其满足所定位的消费群体需求的能力上，在经营方面则体现为整合和优化专业资源的水平。现在大型房地产企业依靠资金、经验、规模等将进一步抢占重点都市市场，做大作强；有一定实力的中型企业则重新定位，积极开拓二三级都市市场，规避所处的弱势竞争环境，查找新的机遇；而实力薄弱的小型企业无疑将面临被兼并或出局的命运。

为了更好的适应入世后竞争更为激烈的房地产市场，房地产企业的经营治理方式必将有传统原始的粗放式向集约化、规范化、专业化的转变。这是

房地产企业组织管控模式与结构设计

主讲人：谢志华

2012年2月 · 长沙

内容多项目环境下的管理困惑

集团管理的三种模式和五种组织机构类型基于战略和能力平衡的管控模式选择 管控模式的核心内容—管什么、管多深、如何管 卓越企业管控思路分享 如何搭建有效的管控体系

从万科的持续扩张和顺驰的衰败看管控：集权与分权的悖论万科扩张 收缩 再扩张过程 管理复制+产品复制 早期前采用授权扩张模式，战略型总部 1996年后开始收缩，2000-2004年采用 集权型专业总部 2004年以后开始新的一轮扩张，逐步开 始放权 2005-2007年均好中加速 2007年之高速扩张，大部分权利放到一 线城市公司

顺驰的扩张战略与管理失控 过度授权与管理缺失从分权到集权

顺驰一直采用高速扩张战略，2006年3 月以前采用高度放权型的项目公司制， 2005年底以后开始了大规模收权行动， 2006年3月改为两级架构 2006年9月顺驰被香港路劲基建收购

悖论：高度放权和集权的公司都有成功的案例：早期的华润与现在的绿城 从集权到分权3

从组织模式看管控：为什么多数企业的矩阵制模式都会出现扯皮的现象？

为什么矩阵制多项目管理模式在很多企业举步为艰？ 为什么大部分项目管理型

房地产行业 重塑人力资源面貌

房地产业是个快速发展的行业，从我国房地产业的发展来看，大都是从项目运作到公司运营、从小公司运作向企业集团方向转变。对于以项目运作为主的房地产企业，实质上还不算是一个企业集团，而对于大型地产企业而言，在企业不断发展的同时，人力资源管理也呈现出了积极的态势。“人才问题”成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点，使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国的房地产行业的整合加速，房地产行业开始出现越来越多的企业集团，对综合型经营人才的需求更加旺盛。

房地产行业人力资源管理特征

综合型经营人才是竞争焦点，专业化经营人才需求增大

对于现阶段的房地产企业而言，核心关键人才所起的作用是巨大的，而核心关键人才的特质是具备综合型经营能力，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才（包括住宅地产项目、商业地产项目、工业地产项目、商业物业项目）、物业经营人才

房地产公司组织架构及岗位职责 一、 组织架构

营销管理中心 市 场 部

开发部 产品研发中心 研发部 设计部 总经经理 工程管理中心 采购部 维修部 审算部 拓展中心 拆迁部 拓展部 销售部 工程部 二、 组织关系

开发部副总 市销 场售 部部 经经 理 理

1

董事会 开 发 部 经 理 研发部经理 总工 设 计 部 经 理 总经理 工 程 部 经 理 工程部副总 维采 修购 部部 经经 理 理 审算部经理 拓展部副

新疆2016年房地产经纪人：房地产中介的特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产居间合同中，房地产经纪机构一般不承担的服务。 A：如实报告交易机会 B：尽力提供说合服务 C：为委托人保守秘密 D：代收、代管房款

E：客户资金代收代付风险

2、从某种程度上来讲，决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。 A：房源信息

B：房地产产品价格 C：房源地理位置 D：房地产产品质量 E：工厂的生产设备

3、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是。 A：应按照被代理人的指示处理事务 B：应亲自处理受托事务

C：在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况 D：如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留 E：客户资金代收代付风险

4、进入持续销售期后的上门客户量会随着项目的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。 A：系统性 B：阶段性 C：有效性 D：及时性

E：工厂的生产设备 5、由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指。 A：解困房 B：房改房 C：商品房 D：

房地产公司组织架构及岗位职责 一、 组织架构

营销管理中心 市 场 部

开发部 产品研发中心 研发部 设计部 总经经理 工程管理中心 采购部 维修部 审算部 拓展中心 拆迁部 拓展部 销售部 工程部 二、 组织关系

开发部副总 市销 场售 部部 经经 理 理

1

董事会 开 发 部 经 理 研发部经理 总工 设 计 部 经 理 总经理 工 程 部 经 理 工程部副总 维采 修购 部部 经经 理 理 审算部经理 拓展部副

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企