房地产估价市场比较法案例分析

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。

关键字：市场比较法 房地产估价 房地产市场 市场信息 交易实例

目录

1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题

3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明

3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.

市场比较法是房地产估价中最主要方法（房产估价师试题）

模拟试题一

一、 问答题（共3题，每题10分）

（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

二、 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付

了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年

案例与分析总结

王鑫注意：1、问答题通常很难找到出题者所要求答案的要点，应从多个方面答题；有层次的多写。2、案例指错认真做两遍。3、《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》

一、封面（扉页）(报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册估价师、报 告出具日期、报告编号)

1、 子项目“注册房地产估价师”中要求有“注册号”，且不能落下“注册”二字 2、 注意子项目“估价报告出具日期”不能为“估价作业日期”

二、致估价委托人函（致函对象；估价目的；估价对象名称、权属、坐落、范围、 规模、用途；估价时点；价值类型；估价方法；估价结果；特别提示；落款、盖章、日期）

1、 致估价委托人函”在“目录”之前 2、 明确要求要描述运用估价方法的名称

3、 估价结果描述与“房地产估价结果报告”要求相同，即单价、总价、大写；特别注意抵押报告（未设定法定优先受偿款的市场价格、估价师知悉的优先受偿款、抵押价格）、政策性住房（估价对象市场价格、已扣除的出让金等税费）对估价结果的特殊要求

4、 致委托方函中未要求对报告有效期作说明，建议缺少此项不为错误。 5、 落款对法人代表签字不作严格要求、但是盖章必须为

案例分析二

案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任

【案情】2002 年 5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。

【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。

案例分析三

案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用

房地产估价报告

项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住

宅房地产市场价值评估

委 托 方：全州县人民法院

估 价 方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋

估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号

湖南锦鑫房地产评估有限公司

目 录

致估价委托人函 ................................................ 2 估 价 师 声 明 ................................................ 3 估价的假设和限制条件 .......................................... 5 房地产估价结果报告 ....................................... 7 一、委托方 ..................................................... 7 二、估价方 .................................................

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法， 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的 房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写 字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房 学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。

运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行房地产状况修正； 7、求取比准价格。

第二章房地产估价的理论基础 格。 2、收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公

寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场

房地产违法广告案例分析

2100124117李霞

附案例欣赏

规定》中第16条。该条

款称：房地产广告中不

得出现融资或者变相融

资的内容，不得含有升

值或投资回报的承诺。

目

录

基本案情

2001年成都华德房地产开发有限公司（以下简称华德公司）在

邛崃市修建兴贤商业步行街，并向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料，其在宣传资料中有“华德兴贤商业步行街21世纪商业投资锦囊70年旺铺产权＝一家三代的摇钱树”等内容。同年6月20日，朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同，以

178000元购买了兴贤商业步行街D栋1号房。在该合同中双方未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于2001年2月23日订立的国有土地使用权出让合同，约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为50年，出让年限届满，邛崃市国土资源局有权无偿收回出让土地的使用权，该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由邛崃市国土资源局无偿取得。2004年，朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有50年产权，为此，朱劲浩认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，华德公司对以上房屋70年产权的允诺

2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案

1. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：

(1). 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？(2). 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？(3). 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

答案：答案详见解析1. 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）2. 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定： （1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分） （2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分） （3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分） （4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分） （5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可

2016年上半年西藏房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的

种类及作用考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．30 B．45

C．60 D ．90

2、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。 A．估算开发成本 B．选择最佳用途

C．确定最佳开发利用方式

D．估算房地产开发完成后的价值

3、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元

E：工业用地的监测点评估价格 4、收益法是以为基础的。 A：替代原理 B：预期原理

C：收益递增递减原理 D：均衡原理

E：工业用地的监测点评估价格

5、根据《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)，不计算房屋建

江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产强制拍卖估价的

类型与方法模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A．3551.29 B．2283.84 C．3124.15 D．2187.65

2、房地产市场供给垄断性的原因不包括。 A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

3、不应计入收益性物业经营费用的是．(2008年试题) A：抵押贷款利息 B：公共设施维修费 C：房产税

D：物业保险税 E：借款合同 4、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末