土地使用权作价入股协议

关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨

前几天有一位朋友向我咨询了一个问题，说：甲公司储备了一块地，但没有开发资金；乙公司有资金，但没有储备土地，于是双方提出，甲公司用土地作价出资，乙公司用现金出资，共同成立新的房地产公司丙，由丙负责开发这块土地。甲乙向他咨询是否可行，他回答说：根据公司法第二十七条的规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产，完全可以啊。但是当他无意之中看到了《契税暂行条例实施细则》后，发现其中竟有这样的规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。他认为，既然是一种转让行为，就会受到各方面的限制，如果按此规定，公司法第二十七条的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定不就变成了一纸规定，完全不具可操作性了吗？ 为此，特和我探讨此事。

我想，要明确的回答可以还是不可以这个问题似乎很有难度，原因是这里面涉及到以土地使用权作价入股成立公司是否属于土地

土地使用权及地上房产转让协议

甲方：衡水海岳有限公司 法定代表人：鲁璐璐

乙方：衡水市桃城区永光电控设备厂 法定代表人：王久印

甲方拥有位于 市 占地面积为 平方米的土地使用权，并拥有建筑于该宗土地上的总计面积 平方米的房产。甲方拟将该土地使用权及相关房产转让给乙方。经双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地及房产的基本情况事宜达成如下协议：

第一条 转让土地及房产的基本情况

1、土地座落位：

2、土地使用权面积：

3、土地规划用途：

4、土地使用权来源：

5、土地使用期限：

6、土地使用证号：

7、地号：

8、房权证号：

9、房产建筑使用面积：

第二条 转让价格

1、甲乙双方确认转让价格为人民币 （小写： 元）；

2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权以及见诸干该宗土地上的房产、水电暖等固定资产、设施及一切办公用品。

第三 支付方式

1、由于甲方与周宏君对外欠有涉诉债务，该宗房地产已被桃城区法院查封，经甲方向该院提出解封请求，该院同意在相应款项交付到该院后方可解封。为保证土地使用权转让登记手续和房产产权过户手续的顺利进行，协议签订后乙方于当日内将上述转让价款中

土地使用权及地上房产转让协议

甲方：衡水海岳有限公司 法定代表人：鲁璐璐

乙方：衡水市桃城区永光电控设备厂 法定代表人：王久印

甲方拥有位于 市 占地面积为 平方米的土地使用权，并拥有建筑于该宗土地上的总计面积 平方米的房产。甲方拟将该土地使用权及相关房产转让给乙方。经双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地及房产的基本情况事宜达成如下协议：

第一条 转让土地及房产的基本情况

1、土地座落位：

2、土地使用权面积：

3、土地规划用途：

4、土地使用权来源：

5、土地使用期限：

6、土地使用证号：

7、地号：

8、房权证号：

9、房产建筑使用面积：

第二条 转让价格

1、甲乙双方确认转让价格为人民币 （小写： 元）；

2、上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权以及见诸干该宗土地上的房产、水电暖等固定资产、设施及一切办公用品。

第三 支付方式

1、由于甲方与周宏君对外欠有涉诉债务，该宗房地产已被桃城区法院查封，经甲方向该院提出解封请求，该院同意在相应款项交付到该院后方可解封。为保证土地使用权转让登记手续和房产产权过户手续的顺利进行，协议签订后乙方于当日内将上述转让价款中

土地使用权出资

一、公司法规定

第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。

第一百七十九条 有限责任公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司缴纳出资的有关规定执行。

二、工商规定

关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(财企[2009]46号)

一、有下列情形之一的，应当进行资产评估：

（一）投资人以非货币财产出资的；

（二）在验资或申请工商登记时，验资机构或投资人发现用作出资的非货币财产与评估基准日时的资产状态、使用方式、市场环境等方面发

生显著变化，或者由于评估假设已发生重大变化，可能导致资产价值发生重大变化的；

（三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

二、以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行。

三、国资委相关规定

1、企业国有资产法

第四十七条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并

土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文关键词：作价，入股，经营权，法律制度，土地承包

土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文简介：摘要：土地股份合作组织获取土地经营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格。受自然环境、经济社会因素、土地用途和供需状况的影响，土地价格呈现出显著的差异性。土地承包经营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担。采用土地收益法进行评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非

土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文内容：

摘要：土地股份合作组织获取土地经营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格。受自然环境、经济社会因素、土地用途和供需状况的影响，土地价格呈现出显著的差异性。土地承包经营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担。采用土地收益法进行评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非土地股股东，以维持组织资产的稳定和债权人债权的实现。

关键词：理论基础；客观性；评估

主体家庭承包经营权设立的主要宗旨在于激活农民手中的土地经营权，用激励机制盘活农村的土地。[1]因此土地股权估价的主体如何确立，股价的标准能否由规范的土地产权市场确定产生，这些都切实地关系到入股农

租赁土地使用权合同

租赁土地使用权合同

出租方：（以下简称甲方）

承租方：（以下简称乙方）

甲方经本组村民会议三分之二以上村民同意，愿意将自有无耕种

条件的闲置土地租赁给乙方使用，甲、乙双方经过共同协商，特制定本合同，以便共同遵守。

第一条出租地座落地址：，出租

地面积共计亩。

第二条租赁期限

租赁期限为年，即从年月日起至年月日止。

第三条租赁金额及付款方式

1、土地租赁费包括土地租金和基础设施发展基金，合同生效后

前三年土地租赁费每年每亩为人民币，从第四年起，每年在上一年租赁的基础上递增5%。

2、在本合同生效后，乙方一次性-交清当年的土地租赁费，此后

乙方应在每年的月日前向甲方支付下年度的租赁费。逾期10日后，每天加收当年租金2‰的滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同。

3.甲方向乙方出具的收费票据不是专用税务票据，所开票据不含税金。

第四条甲方的权利和义务

1.本协议生效后，甲方将协议项下的土地及地上建筑物交给乙方使用，并负责协调周边关系，保证主路路面畅通，保证村民不得滋扰、影响乙方的经营活动。

3.在前期建设中，甲方提供乙方临时用电、用水、路畅通。在生产过程中用电量不大的情况下，甲方可考虑乙方用电，水电费由乙

方承担。

4.双方发生矛盾时，甲方及其村民不得以任何理由设置

租赁土地使用权合同

租赁土地使用权合同

出租方：（以下简称甲方）

承租方：（以下简称乙方）

甲方经本组村民会议三分之二以上村民同意，愿意将自有无耕种

条件的闲置土地租赁给乙方使用，甲、乙双方经过共同协商，特制定本合同，以便共同遵守。

第一条出租地座落地址：，出租

地面积共计亩。

第二条租赁期限

租赁期限为年，即从年月日起至年月日止。

第三条租赁金额及付款方式

1、土地租赁费包括土地租金和基础设施发展基金，合同生效后

前三年土地租赁费每年每亩为人民币，从第四年起，每年在上一年租赁的基础上递增5%。

2、在本合同生效后，乙方一次性-交清当年的土地租赁费，此后

乙方应在每年的月日前向甲方支付下年度的租赁费。逾期10日后，每天加收当年租金2‰的滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同。

3.甲方向乙方出具的收费票据不是专用税务票据，所开票据不含税金。

第四条甲方的权利和义务

1.本协议生效后，甲方将协议项下的土地及地上建筑物交给乙方使用，并负责协调周边关系，保证主路路面畅通，保证村民不得滋扰、影响乙方的经营活动。

3.在前期建设中，甲方提供乙方临时用电、用水、路畅通。在生产过程中用电量不大的情况下，甲方可考虑乙方用电，水电费由乙

方承担。

4.双方发生矛盾时，甲方及其村民不得以任何理由设置

土地入股

土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

农民“土地入股”将得到全面扶持

随着2015年中央一号文件的渐行渐近，在多地试验进行的“农民以土地经营权入股合作社和龙头企业”，将在2015年得到“自上而下”的全面扶持。

据悉，2015年一号文件对新型农业经营体系的政策词组是“加快构建”，在此目标下将推进农业产业化示范基地建设和龙头企业转型升级、创新土地流转和规模经营方式，引导农民以土地经营权入股合作社和龙头企业，鼓励工商资本发展适合企业化经营的种养业、农产品加工流通和农业社会化服务。

“土地经营权入股合作社、龙头企业，方向是符合十八届三中全会精神的，但之前只在地方操作，这是首次‘自上而下’式推开。”农业部相关人士表示，“按照惯例，具体操作文件会在一号文件后有所动作。”

土地经营权入股合作社、龙头企业的操作

土地入股合作协议书范本

土地入股是土地流转方式之一，在十一届三中全会后迅速发展起来，使土地所有权和使用权相分离。以下是“土地入股合作协议书”希望能够帮助的到您！ 甲方： (以下称甲方) 乙方： (以下称乙方)

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及《公司法》等相关法律法规和有关国家政策的规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经双方充分协商一致，就乙方以集体土地折价入股与甲方共同建设茶叶生产、加工项目等相关事项达成如下协议： 一、合作方式

乙方以土地使用权向甲方投资入股，甲方负责项目的开发建设、经营管理，承担开发建设、经营管理所需的全部资金。本合同生效后，甲方按本合同约定向乙方给付红利。 二、合作期限

乙方入股合作期限为 年，自20 年 月 日起至 年 月 日止。

三、乙方入股土地的基本情况

乙方用于投资入股的土地位于 村 组，暂估面积 亩(以实际核定面积为准)，四抵界址以有关部门最终确定的红线为准。 土地主要用于茶叶生产、加工、经营所需的生产厂房、办公楼及其他配套设施的建设。 四、乙方分红的标准及结算方式

1、经双方协，乙方入股

不动产（房产/土地）作价协议书

抵押权人（甲方）：_______________________

抵 押 人（乙方）：_______________________

经甲乙双方友好协商，根据________ ______号抵押合同，乙方愿意以其有处分权的不动产(房产/土地)使用权作为抵押。

不动产权证号： 抵 押 人 坐 落 权利类型 权利性质 用 途 房产 不动产权面积：（平方米） 土地 土地使用权年限：（终止日期） 年 月 日 --- 年 月 日 现经双方通过充分协商，一致同意并确认，对上述抵押物的不动产作价金额为（大写）：____ ____万元；其中房产作价金额为（大写）：_____ ___万元，土地作价金额为（大写）：___ _ 万元，不动产抵押贷款金额（最高额抵押贷款金额）为（大写）： 万元。