商业地产项目定位报告

营销策划中心 2016年1月

商业部分 项目定位和营销思路建议 目 录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议

一、项目概况（原规划定位）

1

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。 项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。

项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。 彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。

规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善

商业地产的定位与操作主讲人： 沈 文( 北 京 )

一、 商业地产的选址与定位(二、三线城市和一线城市对比)

二、 二三线城市商业地产的运营三、 国内商业地产如何与国际城市接轨

一、 商业地产的魅力商业地产充满了魅力，其魅力就在于所有的商业项目无一相同，它具 有不可复制性，横跨地产开发、商业

运营和金融三大领域，是地产开发的最高境界。

二、 商业地产的表现形式1、便利商业

2、邻里商业3、社区商业 4、地区商业

1、便利商业(1)以居住小区的小商店形式出现，满足步行顺便购

物人群；(2)最少5000人口消费支持；

(3)总建筑面积控制在3000平方米以内；(4)以分割销售或租赁或作为后期物业福利形式出现。

食品店

干洗店

美容院

美发

餐馆

2、邻里商业(1)以街区形式为主，满足相邻居住小区步

行或车程5-10分钟的日常消费人群；(2)最少2万人口消费支持；

(3)总建筑面积控制在1万平方米以内；(4)以分割销售形式为主，兼租赁经营方式。

小超市

小百货

餐饮

冰激凌店

健身

药店

照片冲洗店

邮局

优质参考文档

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议

一、 盐城发展

1、 城市概况

盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。在盐城市政府出台的《市区20RR-20RR年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐

高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、 城市经济发展

从20RR年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。20RR年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。人均GDP达25553元（按20RR年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场

洪城商圈商业地产项目市调报告

1.国际财讯中心

A、项目概况：

国际财讯中心首创的南昌“展示型写字楼”，集商务、展示、资讯于一体，展示橱窗和走廊间的落地玻璃橱窗，既可用于展示企业产品，又可以第一时间向外传达企业信息，真可谓是一张绝佳的企业“名片”。它拥有多款实用户型，采用框架建筑的结构．空间利用率极高。一方面可以自由分割，组合灵活方便，即刻高效办公。另一方面，还可以根据企业自身的产业类型、经营业态，随时进行分割组合，让小空间玩转大商务，国际财讯中心外墙采用玻化微珠保温材料，一至三层干抹石材+玻璃幕墙，三层以上采用高级外墙涂料；挑高9.5米商务大堂；标准层高3.3米；四部原装进口三菱电梯、双电梯设计；2.4米宽距走廊，1：1.5配比停车位。

B、 营销现状：

（1） 国际财讯中心(写字楼)折后3800元/㎡起，标准层面积为1317平米，

目前全部以售为主，主力成交客源为洪城商圈内的商户，以服装、家电、五金等省级代理居多，顶层三层作为整层出售，正在与一个政府部门的机构洽谈购卖。在以较低单价入市后，推出一系列的优惠活动，成交效果明显，销售较为火爆，已售出60-70%左右。

（2） “价格最低，价值最高”的写字楼。国际财讯中心推出6重计划：三

年无条件回购A计划、

内部学习资料

商业项目招商策划专题培训

2010.10版权声明： 本文仅供新城房产内部交流使用，版权归江苏新城集团所有，未经江苏新城集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。

报告提纲

第一部分：商业基本概念 第二部分：零售业态介绍第三部分：商业发展规律 第四部分：商业地产策划 第五部分：商业项目招商

一、 商业基本概念

商业——生意、买卖Business 广义的商业：“生意”,指所有 以营利为目的的事业 特征：以获取利润为目的 一次握手、一个电话、一次会议、 一单交易都是商业活动的具体表现， 通俗来说商业就是“赚钱的游戏”

咨询、房地产开发、贸易、批发、 零售、服务等所有的经济活动都是商 业的范畴

Commerce 狭义的商业：“买卖”,指专门 从事商品交换活动的营利性事业 特征：以商品交换为手段 包括吃穿住行等息息相关的商品、 服务和消费场所，主要包括购物、餐 饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展 等

零售业——有关商品销售终端的行业零售业： 美国商务部的定义：零售贸易业包 括所有把较少数量商品销售给普通公 众的实体 营销学定义：零售业是任何一个处 于从事由生产者到消费者的产品营销 活动的个

典型项目案例研究 高通智库 库 高通智2012 年 5 月 6 日（月报）

——华润商业地产典型项目研究 目

录

一、持有型物业系列

二、高端品牌

——华润置地万象城系列 2.1

华润万象城系列概况 2.2

典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城 2.2.1

项目选址 2.2.2

项目主要参数 2.2.3

项目规划设计 2.2.4

项目商业业态 2.2.4

购物中心内部管理设置 三、中高端品牌

——华润·五彩城 LIVINGMALL 系列 3.1“

五彩城系”列概况 3.2

典型项目案例——北京·华润五彩城 3.2.1

项目选址 3.2.2

项目主要参数 3.2.3

项目规划设计 3.2.4

项目商业业态 四、中低端品牌

——欢乐颂系列 4.1

欢乐颂系列概况 4.1.1

目标客户 4.1.2

产品形态 4.1.3

竞争优势 4.2

典型项目案例——深圳·华润欢乐颂 4.2.1

项目选址 4.2.2

项目主要参数 4.2.3

项目分析 4.2.4 项目商业业态

2 2 7 7

8 8

12 23 23 23 24 24 25 26 28 3

大型商业地产项目顶级策划模式

FIP宏策划模式

5F商业项目前期策划

商业项目前期策划

一、市场调研分析

1、宏观市场分析 2、区域市场分析 3、客户分析 4、消费者分析

5、竞争对手分析 6、SWOT分析 7、未来商业预测分析

二、定位分析

1、战略性总体定位 2、商业定位

三、规划设计建议

1、市场依据 2、规划设计理念 3、市场总体形象

4、规划概念设计 5、环境景观概念设计 6、建筑产品概念设计

四、业态组合规划

五、经济分析

1、指标预算 2、分析评估

FIP宏策划第一步

商业项目市场研究分析

一、宏观市场分析

1、行业环境 2、城市规划 3、政策法规 4、宏观环境

二、区域市场分析

1、本市商业环境 2、区域商业环境

3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

三、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析

四、消费者分析

1、消费结构研究 2、消费水平研究

五、竞争对手分析

1、竞争对手情况 2、竞争项目情况

六、未来商业预测分析

略

七、SWOT分析

热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”

商业地产定义大全

http://sx.house.sina.com.cn 2006-10-24 10:35:39 http://

地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。 地产商业的范畴

商业的定义：

《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费

的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。

而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。

前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体

〖商业地产基础资料〗 1

1 行业介绍 ................................................................. 5

1.1 零售业的演变史 ........................................................ 5 1.2 零售业的发展趋势 ....................................................... 6 1.2.1 1.2.2

国际零售业发展趋势 ........................................................ 6 国内零售业发展趋势 ........................................................ 7

2 商圈介绍 ................................................................ 10

2.1 商圈含义 ............................................................. 10

项目招商代理合同

合同双方：

甲方名称：

联系地址：

联系电话：

乙方名称：

联系地址：

联系电话：

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议：

第1条 项目名称及标的物地址

1.项目名称：“ ”

2.项目地址： ，规划商业总建筑面积 平方米。

第2条 委托内容

1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。

第3条 本合同期限

1. 本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至 年 月 日终止。

第4条 甲方责任及权利

1. 甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用；

2. 甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作；

3. 审定乙方报送的所有方案；

4. 乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执行；

5. 在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租；

6. 在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方仍需按照该项目全部实际招商金额支付