房地产投资信托基金的特点

浅析房地产投资信托基金（REITs）

（一）发行方式

目前我国REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。

在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回

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但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回

2010年2月第7卷第2期

湖北经济学院学报（人文社会科学版）

JournalofHubeiUniversityofEconomics(HumanitiesandSocialSciences)

Feb.2010Vol.7No.2

论我国房地产投资信托风险的法律规制

周

丽

（河北经贸大学法学院，河北石家庄050061）

摘

要：房地产投资信托属于一种信托产品，是房地产企业融资的一种有效工具，不仅为房地产开发商提供了

新的融资渠道，还拓宽了投资者的投资渠道。但是，REITs在我国发展还不成熟，面临着内部和外部两方面的风险，因此有必要对其进行法律规制，预防和控制投资风险。

关键词：房地产投资信托；内部风险；外部风险；法律规制

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，简称“REITs”）是指以发行受益凭证方式汇集多数投资人的资金，交由专门投资机构进行投资、经营、管理，并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。房地产投资信托起源于美国，是投资信托制度在房地产金融领域的应用，一方面丰富了房地产企业的融资渠道，有效地解决了房地产开发和经营的资金问题，另一方面也有效地满足了投资者的需要，为其提供了更多的投资产品，分散了投资风险。但是，REIT

合同编号：FBTC-2012-02-066-01

信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。

方正东亚?东兴1号股权投资

集合信托计划 信 托 合 同

（优先受益人）

2012年

目录

第一条 释 义 ............................................ 2 第二条 信托计划目的 ..................................... 4 第三条 信托计划类别 ..................................... 4 第四条 信托计划的预期规模、发行条件及期限 ................ 4 第五条 信托计划的推介、成立与生效 ....................... 6 第六条 信托财产的范围、种类 ............................. 8 第七条 信托资金的运用、管理和退出 .................

《信托公司证券投资信托业务操作指引》

2009年2月2日印发

第一条 为进一步规范信托公司证券投资信托业务的经营行为，保障证券投资信托各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国信托法》和《信托公司管理办法》等法律、法规和规章，制定本指引。

第二条 本指引所称证券投资信托业务，是指信托公司将集合信托计划或者单独管理的信托产品项下资金投资于依法公开发行并在符合法律规定的交易场所公开交易的证券的经营行为。

第三条 信托公司从事证券投资信托业务，应当符合以下规定：

（一）依据法律法规和监管规定建立了完善的公司治理结构、内部控制和风险管理机制，且有效执行。

（二）为证券投资信托业务配备相适应的专业人员，直接从事证券投资信托的人员5 人以上，其中至少3 名具备3 年以上从事证券投资业务的经历。

（三）建立前、中、后台分开的业务操作流程。

（四）具有满足证券投资信托业务需要的IT系统。

（五）固有资产状况和流动性良好，符合监管要求。

（六）最近一年没有因违法违规行为受到行政处罚。

（七）中国银监会规定的其他条件。

第四条 信托公司开展证券投资信托业务，应当有清晰的发展规划，制定符合自身特点的证券投资信托业务发展战略、业务流程和风险管理制度，并经

成都中信蜀都新城项目股权投资信托 可行性研究报告 报告要点： 一、信托计划摘要 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模 5-7.2 亿元，全部向社会投资人发行募集 （首期约 5 亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过 2.2 亿元。原股 东在信托第二期发行的同时向项目公司增资 0.6 亿元。 ）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公 司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期 5 亿元信托资金完 成增资后， 安信信托 （信托计划） 持有的项目股权比例为 67.57%， 其余 3 位股东的股权比例为 32.43%。 信托计划整体期限 3 年，可自存续期届满 1 年起在符合约定要求的前提下提前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年 化 12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计 划——其中信托本益于信托计划届满 1 年时提前分配的，按年化收益率 12%进行分配；超过 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超额部分的 50%”进行分配；超过 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化

房地产信托股权投资项目管理操作指引

第一章 总则

第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分

离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托

资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。

第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。

第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行

分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目

公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。

第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司

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房地产信托的发展趋势

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房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。 二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目

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