养老地产行业分析

养老地产

养老地产模式分析

20130513

养老地产

分类 第一类：与社区共同建设 第二类：与相关设施并设

第三类：与旅游或商业地产结合第四类：与国际品牌接轨 第五类：以其他方式转型

养老地产

第一类：与社区共同建设 模式1:专门建设综合型养老社区 模式2:新建大型社区的同时开发养老组团 模式3:普通社区中配建各类养老产品 模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施

养老地产

模式1:专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住

社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投 资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能

身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。 例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住 护理型养老公寓

养老地产开发模式

一、开发模式

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。通过对国内外养老项目的梳理和借鉴，养老地产开发模式可分为五个类别，共15种开发模式。

（一）与社区共同建设

在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

中国养老地产如何魅力重生：

养老地产发展模式探索

The Ecological Regeneration of Community Water

文/崔国 [城道研究中心]

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响，本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮①。然而，目前我国养老地产业发展滞后，尚处起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。

从被动养老到主动享老的转变

From passive to active to enjoy the old pension

不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动

行业SWOT分析

房地产需求构成

【分析解读】房地产是一种特殊商品，同时具备使用价值与投资价值。因此房地产需求从属性角度可分为自住型需求和投资型需求（含投机型需求）。自住型需求是根本，来源于现有家庭的分化、城镇化及外来人口迁徙带来的人口增量、居住条件改善等方面。投资型需求是基于商品房具有保值增值属性而产生的外延性需求，其依附于自住型需求，但具有较强的不稳定性，容易加剧市场波动，对市场平稳运行产生干扰，是政策调控必须加以抑制的。

房地产成本构成

【分析解读】土地成本是房地产开发成本中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。

行业集中度持续提升

百强企业销售增长高于行业水平

【分析解读】房地产行业市场集中度呈稳步提高趋势，从销售额看，百强企业2013年市场份额达30.7%，较上年增加1.7个百分点，而TOP10企业市场份额则达到12%，占百强企业销售总额39.1%，领先优势显著。受益于较强的品牌影响力和市场竞争力，百强企业领先优势彰显，持续跑赢大市。2013年全年实现销售额与销售面积同比增长

硕士研究生学位论文题目：

姓名：

学号：

院系：

专业：

研究方向：

导师姓名：

二〇一年月

北京大学硕士学位论文

版权声明

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摘要

摘要

在改革开放的近十几年中，房地产业，特别是以商品住宅开发为主要获利手段的行业模式，为我国社会经济的发展和国内城镇化的过程做出了极为重要的贡献。但同时，房地产行业的高速开发与粗放经营并存，带来国民经济的结构失调，产生了大量的资源的损耗，也产生了严重的房地产业与城市发展之间的矛盾等等。随着国家各项政策调控措施的出台，房地产业利润不断降低，资金链条不断脆化，使得原有的行业模式早已不得不有所改变。

本文正是通过对目前房地产行业现状的分析，得出目前整个行业面临转型的迫切需求，而转型的方向主要包括金融化、互联网化、多元化和行业细分化，包括旅游、养老等综合体。同时通过比较国内外房企在养老地产领域的转型、创新、突破和具体实践。最终得出的结论是，我国的房企正在转型，养老地产是目前我国房地产企业转型过程中一个重要方向。

在不久的将来，房地产业不再是仅仅建设房屋的短期工程制造，而应

瑾呈：修正开发建设集团

国内养老地产发展模式研究2014.1.17

国内养老地产发展模式项目名称 价值主张 目标客群 区域资源 养老居住 养老设施

产品类型

经营模式

养老配套

养老服务

九如城(宜兴)

全产业链的养 老综合体

中高端养老客 群

自然资源丰富、位于 城市新城区、政府大 力支持

养老公寓、养生 住宅(全社区适 设计)

销售 持有

养老研究中心 体检中心 老年康复医院 养护院

康复护理 研究培训 医疗培训 运营服务 数据信息 中央厨房 蓝卡医生服务 养生保健 文化娱乐 居家服务 老有所为 独立生活 介助服务 医疗护理 痴呆护理 临终关怀 独立生活 介助服务 护理 独立生活 介助服务 医疗护理 为每位业主建 立的健康跟踪 档案和科学的 照护体系

蔚蓝-林溪公 馆(沈阳)

私人医生服务 养老社区

同住宅市场客 群

新城，位于已开发的 高档高尔夫别墅区内

5-11层多层、 小高层住宅 (精装修适 老化设计)

销售

医疗机构 活动中心 景观资源

永泰红磡-阳 光幸福村(天 津) 香树湾国际养 老社区 (上海) 双井恭和苑 (北京)

中国式持续照 料退休社区 (首个中国式 CCRC社区) 郊区型高端社 区 市区型高端老 年持续照料生 活社区 退休后的释意 居所

经济发达城市 的中高收入老

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老地产研究报告地平线地产顾问 2014.05.28

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析

二、养老地产案例研究三、项目自身分析 四、本案开发建议

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

1养老地产可行性分析

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

人口老龄化分析

未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发 展

从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%,老龄化加剧进一步体现； 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人， 约占当时人口3/1,80岁以上老年人口将突破8800万。 我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养 老产业发展日趋明显 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍， 刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的 市场和广阔的发展空间；

65岁及以上人口发展 情况

60岁以上老年人口比例预测 老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

养老地产研究报告地平线地产顾问 2014.05.28

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

目 录 CONTENTS一、养老地产可行性分析

二、养老地产案例研究三、项目自身分析 四、本案开发建议

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

1养老地产可行性分析

养老社区是未来发展趋势所在,是老龄化的必然产物。进军养老社区是赤手可得的美玉。

人口老龄化分析

未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发 展

从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5% 跨越到15%,老龄化加剧进一步体现； 预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人， 约占当时人口3/1,80岁以上老年人口将突破8800万。 我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养 老产业发展日趋明显 人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍， 刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的 市场和广阔的发展空间；

65岁及以上人口发展 情况

60岁以上老年人口比例预测 老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人

养老产地题研究专

目录

一、养老地发产背展二景、老地产发展现状养 、三养地老产资选择投 、四例案享

分目录、养老一产地展发景背 1.1基本 定 1.义 政2策 1. 趋势3预判

养地产老养老产：指以老业人年为标目客群，户为其提 设供、特殊施品和商服，务足其满殊特要需，包的

老括人年食住行衣用医娱等学质和物神文化精方的产面业。它及涉金融地、、产务服、医疗保、、险旅游 等个领域多。

养老产—地汹—来袭的涌发银浪潮

际国标：准 根联据合国科教文组织定制标准，的 当个一国家06及岁以的人上口总占人口例达 比 1到0% 或 6, 5及以上人岁占总人口口的 比例到达 7即为“%老化社龄会；6”5 以岁上的人 口比率过14%即为超老年“社会型”。

养老地产——汹来涌的银袭发潮国际浪准标：

据联根国科教合文织组制的定标准当，个国家6一0及岁以上的口人占总口比人例达10%到或，65岁以上及口人总人占的 比口例达到7即%“老龄为社化”;会65岁上的以口比人超过1率%4即“老为型年会”社。

养地老产—汹—来袭涌的银浪潮发前所未有的策政持支 91968年，月国人大通全《中华人民共和国 过年老权人益保法障》我，国府先政制后了2定00多个 年老策法政规，数众多量，涉及面广

。老地

海南中华老年大学园

（中华老人风情小镇）

1

海南中华老年大学园

目 录

摘要

第一章 养老问题的现状与发展

一、世界养老问题的现状与发展 二、中国养老问题的现状与发展

三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势

1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式 第二章 项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势 1、公共关系 2、土地资源 3、体制优势

二、利于养老，安于养老的优越自然环境 1、海南自古人长寿

2、天然的医疗宝库与疗养胜地 三、项目的特点

1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点

2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力

2

海南中华老年大学园

第三章 项目的建设内容

一、项目总体规划 二、项目的设计理念 二、项目的功能与布局 三、项目建设内容一览表 第四章 行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇

1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回