采用基准地价系数修正法的前提条件

土地估价

一、估价原则

1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择

收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正

（二）估价过程

1

2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定

徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况

某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

表2 某市商业服务用地修正系数表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

2．估价要求

用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程

（1）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况

某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

表2 某市商业服务用地修正系数表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

2．估价要求

用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程

（1）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次

运用基准地价系数修正法的探索

基准地价系数修正法是我国《城镇土地估价规范》和《房地产估价规范》中公布的一种土地使用权估价方法，主要用于大宗土地使用权出让价格评估。目前这种方法在评估中介机构被普遍使用，但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性，以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区，这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。

一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。

上海市基准地价标准主要具有如下特点：

1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日，沿用至今。2003年6月30日完成基准地价更新成果，但至今尚未公布。

2、基准地价的表现形式为分类基准地价，主要分成综合、工业、住宅三大类，其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类，且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。

3、基准地价反映的是各土地级别区域价，分十二个等级，且由内向外呈环状分布。

4、没

关于纸箱报价的前提条件

在纸箱报价前的须知:

1，纸张

首先要了解纸张，纸张有面纸、里纸和瓦楞纸，结合我们公司在用纸张经营方面的需要大概分为面纸和里纸，面纸和里纸分为黄色牛皮纸、白色牛皮纸，灰底白板纸，白卡；瓦楞大概分为普通瓦楞和双面施胶高强瓦楞；

黄色牛皮纸面纸和里纸的克重:120g\145g\175g\200g\250g； 白色牛皮纸的克重:150g\175g；

灰底白板纸的克重:170g\230g\250g\300g\350g\400g,在做四色彩色包装纸盒的时候，在考虑到要先印刷后裱糊的工艺要求是要合理的配合不同的克重的纸张，此种纸张只适合胶印油墨使用，不适合普通的水墨印刷；

白卡的克重：200g\250g\300g\350g,此类纸张适合作为比较小一点的单层纸盒使用； 普通瓦楞的克重：120g\150g\170g, 此种瓦楞是只适合作为普通的纸箱和纸盒使用

双面施胶高强瓦楞的克重：100g\120g\140g\170g,此种瓦楞在纸张里外施有一层胶，是为了纸张在湿潮的时候减少纸张减低强度，特别是在梅雨季节很明显;

2，尺寸

在计算一个包装盒一定要确认尺寸，要以纸箱（纸盒）的外径来计算，五层对开纸箱的计算方式;[(长+宽+80mm)X(宽+高+40mm

地铁系统综合联调的前提条件

? 系统总联调组织架构及人员全部到位。

? 系统总联调各种管理性文件全部编制完毕，并批准。

? 系统总联调与演练的各项试验规程、调试/检测工作实施细则、试验记录表格和报表编制工作全部完成，并批准执行。 ? 完成系统总联调与演练所有可能出现意外事故的应急预案。 ? 系统总联调进度控制计划、质量控制计划、风险及安全评估计划、接口关系表管理及缺口分析计划、技术文件交付计划等编制完毕，并批准。

? 落实好车辆及配套设备供货商现场技术服务。

? 系统总联调咨询服务商到位，完成准备阶段提供的所有文件。 ? 各区间及车站土建工程完成，并撤场。

? 全线完成限界检测，并提供测试报告。（也有将线路限界检测作为系统总联调工作的一个组成部分）。 ? 车站、车辆段、线路具备封闭条件。

? 全线线路标识齐全，在车站、区间、车辆段等全线，设置安全标志、疏散标志、信号标志、线路标志、停车标志等。

? 完成对线路、接触网、道岔等设备及附属设备的安装、调试工作，

提供线路设备初验报告、钢轨探伤报告和试验报告，完成线路、接触网（轨）、道岔与相关专业的调试并通过阶段性验收。 ? 首列新车应保证于×年×月×日前交付。

? 为系统总联调、列车运行和故障救援服

相对剩余价值生产的前提条件研究

摘要:马克思是从劳动生产力的角度论证了劳动生产力的提高会引起劳动力价值的下降,也就是必要劳动时间的下降,从而就有了劳动生产力提高会产生相对剩余价值的科学论断。所以通常人们会认为只要有劳动生产力的提高就一定有相对剩余价值的产生。本文试图说明劳动生产力的提高还要依赖于一定的条件才能产生相对剩余价值,并说明这些条件是什么。

关键词:相对剩余价值;剩余价值率;消费结构

一、引言

马克思在《资本论》中提出,实现相对剩余价值生产的一条可能道路就是:在保持工作日不变的条件下,缩短必要劳动时间,从而相应地延长了剩余劳动时间,并且相对剩余价值将大幅提高剩余价值率。因此,马克思认为相对剩余价值生产的前提条件就是:生产力的提高必然降低必要劳动时间,即降低劳动力价值。而劳动力的价值是由三部分组成的,即工人养活自身所必要的生活资料的价值;工人养家糊口的必要生活资料的价值;工人必要的培训费用。

这里有两个需要思考的问题:其一,按照劳动价值论,随着生产力的提高,尽管工人必要生活资料的单位价值趋势下降了,但是工人所消费的必要生活资料的种类和数量应该有所增加。因此,劳动生产力的提高是否必要导致个人必要生活资料的总价值减少就是不确定。其

基准地价因素修正系数表

一级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 0.1217 0.0685 0.0712 1 优 5.26 3.36 2.21 1.93 2.1 1.18 1.23 17.27 较优 2.63 1.68 1.11 1.97 1.05 0.59 0.61 9.64

二级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 0.1217 0.0685 0.0712 1 优 5.39 3.45 2.26 1.97 2.16 1.21 1.26 17.7 较优 2.69 1.73 1.13 0.98 1.08 0.61 0.63 8.85

三级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 权重 0.3045 优 6.25 较优 3.12

基准地价因素修正系数表

距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算

以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：

上调幅度计算公式：

F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100% （10-1）

下调幅度计算公式：

F2=[（Inb—Inl）/Iib]×100% （10-2）

式中：F1 --基准地价上调最大幅度；

F2 --基准地价下调最大幅度； Iib --级别基准地价；

Inh --级别单元总分上限值所对应的地价； Inl --级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅

目 录

第三章 基准地价修正体系成果 ··········································································· 9

第一节 区域因素修正 ································································ 9

表3-1 市区商业用地32098201001S地价区段影响因素修正系数表 ····························9

表3-2 市区商业用地32098201001S地价区段影响因素指标说明表 ····························9 表3-3 市区商业用地32098201002S地价区段影响因素修正系数表 ·························· 10 表3-4 市区商业用地32098201002S地价区段影响因素指标说明表 ·························· 10 表3-5 市区商业用地32098201003S地价区段影响因素修正系数表 ·························· 11 表3-6 市区商业用