资产评估修正系数例题

例题1、

某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程：

机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元 运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元

安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元

综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元 例题2、

某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的

房地产评估的成本法

土地重新取得价建筑物重新 旧有房地产价格＝??建筑物贬值

或重新开发价购建价 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工

房地产评估的成本法

土地重新取得价建筑物重新 旧有房地产价格＝??建筑物贬值

或重新开发价购建价 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工

[例]

（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。

①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判

1

1，对三组生产数据求和:=SUM(B2:B7,D2:D7,F2:F7)：

2，对生产表中大于100的产量进行求和:{=SUM((B2:B11>100)*B2:B11)}：

3，对生产表大于110或者小于100的数据求和:{=SUM(((B2:B11<100)+(B2:B11>110))*B2:B11)}： 4，对一车间男性职工的工资求和:{=SUM((B2:B10=\一车间\男\： 5，对姓赵的女职工工资求和:{=SUM((LEFT(A2:A10)=\赵\女\6，求前三名产量之和:=SUM(LARGE(B2:B10,{1,2,3}))： 7，求所有工作表相同区域数据之和:=SUM(A组:E组!B2:B9)

8，求图书订购价格总和:{=SUM((B2:E2=参考价格!A$2:A$7)*参考价格!B$2:B$7)} 9，求当前表以外的所有工作表相同区域的总和:=SUM(一月:五月!B2), 10，用SUM函数计数:{=SUM((B2:B9=\男\ 11，求1累加到100之和:{=SUM(ROW(1:100))}

12，多个工作表不同区域求前三名产量和:{=SUM(LARGE(CHOOSE({1,2,3,4,5},A组!B2:B9,B组!B2:B9,C组!B2:

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。

表5-1 净收益与售价交易实例 可比实例 1 2 3 4 5 净收益（元/年·平方米） 418.9 450 393.3 459.9 507 交易价格（元/平方米） 5900 6000 5700 6300 6500 资本化率（%） 7.1 7.5 6.9 7.3 7.8 对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：

r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32%

【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

15161815???2341+10%（1+10%）（1+10%）（1+10%）20251 ???[1-] 5550-5（1+10%）10%（1+10%）（1+10%） ?216.1（万元）??

【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（

【例7-1】某企业2004年外购的一项无形资产账面价值为80万元，2006年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。分析：经鉴定，该无形资产系运用现代先进的实验仪器经反复试验研制而成，物化劳动耗费的比重较大，可适用生产资料物价指数。根据资料，此项无形资产购置时物价指数和评估时物价指数分别为120%和150%，故该项无形资产的重置完全成本为：

80?150% =100（万元）120%

【例7-2】北京某科技发展公司5年前自行开发了一项大功率电热转换体及其处理技术，并获得发明专利证书，专利保护期为20年。现在，该公司准备将该专利技术出售给京郊某乡镇企业，现需要对该项专利技术进行评估。评估分析和计算过程如下：

（1）评估对象和评估目的。由于北京某科技发展公司系出售该项专利，因此，转让的是专利技术的所有权。

（2）专利资产确认。该项技术已申请专利，该技术所具备的基本功能可以从专利说明书以及有关专家鉴定中得到。此外，该项技术已在北京某科技发展公司使用了5年，产品已进入市场，并深受消费者欢迎，市场潜力较大。因此，该项专利技术的有效功能较好。

（3）评估方法选择，该项专利技术具有较强的获利能力，而且，同类型技术在市场上被授权使用情况较多，分成率容易获得

【练10】（1）（黄岗三月分统考变式题）设a间。 答案：当0?0，且a?1试求函数y?loga4?3x?x2的的单调区

3?3???3???a?1，函数在??1,?上单调递减在?,4?上单调递增当a?1函数在??1,?上单调

2?2???2??递增在

?3?

,4?上单调递减。 ??2?

（2）若函数

1f?x??loga?x3?ax??a?0,a?1?在区间(?,0)内单调递增，则a的取值范围是（）A、

21399[,1) B、[,1) C、(,??) D、(1,) 44442则g'?x??3x?a当a?1时，要使得f?x?是增函数，则需有g'?x??0?x??x3?ax，

2答案：B.（记g3?1?恒成立，所以a?3????.矛盾.排除C、D当0?a?1时，要使f?x?是函数，则需有g'?x??0恒

4?2?3?1?成立，所以a?3????.排除A）

4?2?2【易错点11】 用换元法解题时，易忽略换元前后的等价性．

12求siny?cosx的最大值 31【易错点分析】此题学生都能通过条件sinx?siny?将问题转化为关于sinx的函数，进而利用换

3元的思想令t?sinx将问题变为关于t的二次函数最值求解。但

《数学实验》在线习题3

Matlab程序设计部分 一. 分

析

向

量

组

a1?[1T2a23?]?,?T[a31T?2，0],a4?[1?2?1]T，a5?[246]T的线性相关性，找出它们的最大无关组，并将其

余向理表示成最大无关组的线性组合。

解， a1=[1 2 3]';

a2=[-1 -2 0]'; a3=[0 0 1]'; a4=[1 -2 -1]'; a5=[2 4 6]'; A=[a1,a2,a3,a4,a5] ; [R,S]=rref(A) r=length(S)

R =

1.0000 0 0.3333 0 2.0000 0 1.0000 0.3333 0 0 0 0 0 1.0000 0 S =

1 2 4 r =

3

线性相关 a1,a2,a3,a4,a5 最大无关组是a1,a2,a4

其余向量的线性组合是a3=1/3a1+1/3a2 a5=2a1

二. 计算行列式

《数学实验》在线习题3

Matlab程序设计部分 一. 分

析

向

量

组

a1?[1T2a23?]?,?T[a31T?2，0],a4?[1?2?1]T，a5?[246]T的线性相关性，找出它们的最大无关组，并将其

余向理表示成最大无关组的线性组合。

解， a1=[1 2 3]';

a2=[-1 -2 0]'; a3=[0 0 1]'; a4=[1 -2 -1]'; a5=[2 4 6]'; A=[a1,a2,a3,a4,a5] ; [R,S]=rref(A) r=length(S)

R =

1.0000 0 0.3333 0 2.0000 0 1.0000 0.3333 0 0 0 0 0 1.0000 0 S =

1 2 4 r =

3

线性相关 a1,a2,a3,a4,a5 最大无关组是a1,a2,a4

其余向量的线性组合是a3=1/3a1+1/3a2 a5=2a1

二. 计算行列式