资产评估重置成本例题

第四章 机器设备重置成本的估算

第一节：机器设备评估的特点

一、机器设备及其分类 （一 ）机器设备的特点

1、主要劳动手段，属于固定资产

评估时注意:功能的适用性和可能的风险性 2、动产类资产

评估值的高低与所处地域不具有直接关系 3、有形资产

评估时要考虑附着于机器设备中的无形资产 4、更新换代比较快、经济性贬值 （二）评估时应注意的问题

1、机器设备与土地房屋及构筑物的关系

（1）机器设备评估时要考虑其对土地房屋及构筑物的影响

（2）评估具有独立功能的物业时，应附属配套设备列入评估范围内

（3）除大型设备的基础要单独作为构筑物评估外，机器设备的基础可含在其价值中 2、机器设备与无形资产的关系

（1）对单台设备或通用性较强的无形资产应单独评估

（2）成套设备、机组和负载的检测设备中含有的无形资产与设备一同评估 3、机器设备与流动资产的关系

构成机器设备价值的原材料、配件及技术培训费与机器设备一同评估 （三）机器设备的分类

1、按（GB/T14885-94）标准分类

（1）通用设备 （2）专用设备 （3）交通运输设备 （4）电气设备 （5）电子及通信设备 （6）仪器仪表 2、按会

例题1、

某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程：

机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元 运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元

安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元

综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元 例题2、

某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的

第四章 机器设备重置成本的估算

第一节：机器设备评估的特点

一、机器设备及其分类 （一 ）机器设备的特点

1、主要劳动手段，属于固定资产

评估时注意:功能的适用性和可能的风险性 2、动产类资产

评估值的高低与所处地域不具有直接关系 3、有形资产

评估时要考虑附着于机器设备中的无形资产 4、更新换代比较快、经济性贬值 （二）评估时应注意的问题

1、机器设备与土地房屋及构筑物的关系

（1）机器设备评估时要考虑其对土地房屋及构筑物的影响

（2）评估具有独立功能的物业时，应附属配套设备列入评估范围内

（3）除大型设备的基础要单独作为构筑物评估外，机器设备的基础可含在其价值中 2、机器设备与无形资产的关系

（1）对单台设备或通用性较强的无形资产应单独评估

（2）成套设备、机组和负载的检测设备中含有的无形资产与设备一同评估 3、机器设备与流动资产的关系

构成机器设备价值的原材料、配件及技术培训费与机器设备一同评估 （三）机器设备的分类

1、按（GB/T14885-94）标准分类

（1）通用设备 （2）专用设备 （3）交通运输设备 （4）电气设备 （5）电子及通信设备 （6）仪器仪表 2、按会

房地产评估的成本法

土地重新取得价建筑物重新 旧有房地产价格＝??建筑物贬值

或重新开发价购建价 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工

房地产评估的成本法

土地重新取得价建筑物重新 旧有房地产价格＝??建筑物贬值

或重新开发价购建价 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损

旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。

与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。

土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：

(1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工

[例]

（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。

①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。

表5-1 净收益与售价交易实例 可比实例 1 2 3 4 5 净收益（元/年·平方米） 418.9 450 393.3 459.9 507 交易价格（元/平方米） 5900 6000 5700 6300 6500 资本化率（%） 7.1 7.5 6.9 7.3 7.8 对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：

r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32%

【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

15161815???2341+10%（1+10%）（1+10%）（1+10%）20251 ???[1-] 5550-5（1+10%）10%（1+10%）（1+10%） ?216.1（万元）??

【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（

【例7-1】某企业2004年外购的一项无形资产账面价值为80万元，2006年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。分析：经鉴定，该无形资产系运用现代先进的实验仪器经反复试验研制而成，物化劳动耗费的比重较大，可适用生产资料物价指数。根据资料，此项无形资产购置时物价指数和评估时物价指数分别为120%和150%，故该项无形资产的重置完全成本为：

80?150% =100（万元）120%

【例7-2】北京某科技发展公司5年前自行开发了一项大功率电热转换体及其处理技术，并获得发明专利证书，专利保护期为20年。现在，该公司准备将该专利技术出售给京郊某乡镇企业，现需要对该项专利技术进行评估。评估分析和计算过程如下：

（1）评估对象和评估目的。由于北京某科技发展公司系出售该项专利，因此，转让的是专利技术的所有权。

（2）专利资产确认。该项技术已申请专利，该技术所具备的基本功能可以从专利说明书以及有关专家鉴定中得到。此外，该项技术已在北京某科技发展公司使用了5年，产品已进入市场，并深受消费者欢迎，市场潜力较大。因此，该项专利技术的有效功能较好。

（3）评估方法选择，该项专利技术具有较强的获利能力，而且，同类型技术在市场上被授权使用情况较多，分成率容易获得

（一）无形资产评估

成本法：该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。 百度（http://zhidao.http://m.wodefanwen.com//question/139020549.html） 一、成本法在无形资产评估中的应用 （一）无形资产成本特性 1.无形资产成本包括

研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。 2.无形资产的成本特性 （1）不完整性

①与购建无形资产相对应的各项费用是否计入无形资产的成本，是以费用支出资本化为条件的。

②我国现行财务制度一般把科研费用从当期生产经营费用中列支，企业账簿上反映的无形资产成本就是不完整的，大量的账外无形资产的存在是不可忽视的事实。

③即使是按国家规定进行费用支出资本化的无形资产的成本核算一般也是不完整的。 因为知识资

1.电脑评估

评估目的：我想了解我的电脑现在的价值，并对我学过的知识得到很好的检验，制作出条理清明，全面而且易懂的评估报告。 评估对象：我的电脑

资产类别：有形资产

评估假设：公开市场假设、持续经营假设

价值类型：公允市场价值、

本人的电脑规格型号：ideapad z360

制造厂家：联想笔记本

出厂日期：2010年6月17日

投入使用日期：2011年9月

附件：鼠标耳机

可使用年限为5年

评估基准日：2013年10月1日

资产的取得方式：外购

评估方法：市场法、成本法

一、市场法

评估程序: 1.选择参照物

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

3.指标对比量化差异

4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

5.综合分析确定评估结果

评估过程：

用直接比较法，直接比较法中采用市价折扣。这个型号的电脑刚上市时候的价格是4800元，我买的时候的价格是4500元。

公式:评估价值=参照物价格×（1-折扣率）×100

折扣率=1-4500／4800×100

折扣率=6.25%

至评估基准日为止，我的电脑已经使用了25个月。折旧价为4800300元。此电脑尚可使用年限为35个月

待估资产成新率=尚可使用年限／总使用年限

=（60-25）／ 60

=58%