土地估价案例与报告考试真题

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土地估价案例与报告

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土地估价案例与报告

一、宗地估价

一、土地估价程序

(1)确定估价基本事项:主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,1.估价委托的法律依据;

2.明确土地估价双方权利与义务; 3.降低估价收益风险。 4.作为记忆重要内容。

(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1.委托方、受托方的名称:必须是双方的全考虑使用年期。

(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额。一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理

(一)土地估价业务获取的途径 1.政府委托

2.企业或个人委托 3.自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使

08土地估价理论与方法真题

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一、判断题(10题,题号1—10,共10分。请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“×”。评分说明:每题1分,判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)

1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。( ) 2.采用市场比较法评估宗地价格时,比准案例应处于同一供需圈,也就是“区域因素”所描述的范围。( )

3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。( )

4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时,土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。( )

5.采用剩余法估价时,应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测,以及开发成本、开发期、利润等项的估算。( )

6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大,估价师水平越高,评估价格越高。( )

7.在规划限定的其他条件不变的情况下,单位地价与土地容积率呈正相关。( )

8.某待估宗地设定有他项权利后,会适当提高该宗地的市场价值。( ) 9.相对于土地面积、土地形状等条件,交通条件对地价水平的影响最大。( )

2008年土地估价师考试《土地估价相关知识》真题及答案

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2008年土地估价师土地估价相关知识考试真题

一、判断题(20题,题号1 - 20,共10分。请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“、/”,错误涂“×”。评分说明:每题0.5分,判断错误不得分并倒扣0.5分,最多扣至判断题总分为0) 1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。( )

2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。( ) 3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房,暂不征收房产税。( ) 4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。( ) 5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外,还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。( )

6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( ) 7.会计主体一定都具有法人资格。( ) 8.我国房产税实行定额税率。( )

9.企业的应付账款确实无法支付,经批准确认后转入营业外收入。( )

10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义,狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。( ) 11.资本公

2009年土地估价师《土地估价相关知识》真题答案

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一、判断题(20题,题号l一20,共10分。请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,认为正确的涂“、/”,认为错误的涂“×”。评分说明:每题0.5分)

第1题:所谓名义GDP,是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】:√

第2题:某商品的需求价格弹性系数为0.9,则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】:×

第3题:按照我国税法有关规定,若通过继承、赠与方式转让房地产,转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】:×

第4题:工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点,并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】:√

第5题:城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】:√

第6题:根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】:√

第7题:股票和债券一般不能在市场上直接流通,但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】:√

第8题:在西方经济学生产论中,各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例,称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】:×

第9题:商业银行是唯一能吸收活

2009年土地估价师《土地估价相关知识》真题答案

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一、判断题(20题,题号l一20,共10分。请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,认为正确的涂“、/”,认为错误的涂“×”。评分说明:每题0.5分)

第1题:所谓名义GDP,是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】:√

第2题:某商品的需求价格弹性系数为0.9,则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】:×

第3题:按照我国税法有关规定,若通过继承、赠与方式转让房地产,转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】:×

第4题:工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点,并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】:√

第5题:城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】:√

第6题:根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】:√

第7题:股票和债券一般不能在市场上直接流通,但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】:√

第8题:在西方经济学生产论中,各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例,称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】:×

第9题:商业银行是唯一能吸收活

土地估价师考试历年真题及详细解析

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(一) 2009年土地管理基础与法规考试真题

一、判断题(10题,题号1-10,共10分。请判断下列各题说法的正确或错误,并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑,认为正确的涂“√”,认为错误的涂“×”。评分说明:每题1分,判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为0)

1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。( √ )

2.根据我国有关法律,国家实行土地估价师资格认证制度。( √ )

3.根据当前法律、法规及规章规定,我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(× )

4.土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,不能分别申请登记。( √ )

5.农村宅基地使用权属于土地用益物权,所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( × )

6.《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出:对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场,以公开规范的方式转让土地使用权。( √ )

7.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费,70%上缴国家中央财政,30%留给有关地方人民政府。(×

2016土地估价师《案例与报告》:界定土地价格定义考试题

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2016土地估价师《案例与报告》:界定土地价格定义考试

一、单项选择题(共 25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1、土地除了以价格表示外还可以用表示。 A:年租 B:货币 C:租金 D:年期

E:时间因素

2、土地评估行业管理的规章制度由__制定。 A.土地评估行业行政主管部门 B.评估行业协会 C.评估机构

D.注册土地评估师

3、下列说法中,正确的是。

A:权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同,权重是一个因素对土地质量影响程度的体现

B:定级单元是评定和划分土地的基本空间单位,其内部土地特性和区位条件有很大差异

C:按照规定方法划定的土地定级单元,是一个相对均匀地域,它是各定级因素分值计算的基础,也是土地级别划分的基础空间单元,在两者之间起着纽带作用 D:土地质量是土地级别的综合反映 E:合法性 4、城镇范围内新征收的耕地应起开始缴纳城镇土地使用税.【2007年考试真题】 A:自批准征收次日 B:自批准征收次月 C:自实际使用土地之日

D:自批准征收之日起满一年 E:土地

5、下列关于农用地特点的说法,错误的是__。

A.农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料

B.我国农用地资源丰富,且可

2010年土地估价师考试《土地估价理论与方法》

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2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“x”。每题1分,共10。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析:在土地所有权或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。(×)

出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析:在成本逼近法中,投资

2010年土地估价师考试《土地估价理论与方法》

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2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“x”。每题1分,共10。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析:在土地所有权或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。(×)

出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析:在成本逼近法中,投资

土地估价报告

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班级:土地1201班 姓名: 贾力哈斯 学号: 20120935

土地估价报告

项 目 名 称:疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水

西村地块国有土地使用权价格评估

受托估价单位:天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号:天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期:二○一五年六月十九日

目 录

土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ......................................