资产评估期末考试计算题

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第三章

1. 被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：

（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；

（2）该设备的月人工成本比替代设备高1000元；

（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7；

（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：估算被评估设备的评估值。

第六章

P138

2

P141 6.6

3、被评估设备1999年10月从英国进口，进口合同FOB报价20万英镑。2004年10月评估时英国厂家已不再生产此设备，其替代品FOB报价35万英镑。

调查资料：

市场上一般成交价为报价的80%

评估对象功能的落后导致其现行FOB价格相对于替代品具有30%的折扣

评估基准日人民币对英镑汇率为11.93：1

境外运杂费和保险费为FOB价的5%和0.5%

关税、增值税免征

银行手续费为CIF价的0.8%

国内运杂费为（CIF价+

第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装

费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。（2）计算被估设备的评估值。

【参考解析】：

（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）

（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分） 或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47% 或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元

（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元

或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万

1、 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场情况预测其未来5年收益额分别是13、14、

11、12、15万元，根据银行利率及风险情况确定其折现率和资本化分别为10%和11%。采用年金资本化法确定企业的评估价值。

2、 企业将某项资产与国外企业合资，要求对该项资产进行评估，具体资料如下：该资产的账面原值为270

万元，净值108万元，折旧年限30年，已计提折旧20年，经调查分析确定：按现在市场价格工资水平，新建造同类资产的全部费用支出为480万元，经调查原始资料和企业记录，该项资产截至评估基准日的法定利用时间57600小时，实际累计利用时间为5040小时，经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年，又知该资产由于设计不合理造成耗电量大，修理费用高，与现在同类标准资产比较每年多支出运营成本3万。所得税率33%，折现率10%。

3、 对某整体资产进行资产评估，预测其未来5年内的收益额分别为580000、624000、653000、672000、

697000、经过调查前期各年折现率为10%，从第6年期本净化率为15%，永续年金收益为700000，基数按该资产整体评估价值。

4、 某企业2000年从美国引进一台设备，当年按装投产。设备总金额为10

（1）重置核算法

例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。

评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本

=180000+5000+20000=205000（元）

例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？

（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成

{例4-8}估价对象概况：估价对象是一栋出租的写字楼；土地总面积

12000平方米，总建筑面积52000平方米；建筑层数为地上22层，地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用权年限为50年，从2000年5月15日起计。

估价要求：评估该对象2005年5月15日的市场价值 解：估价过程如下：

1、 选择评估方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，

适用收益法估价，故选择收益法。

2、 搜集有关资料。通过调查了解搜集到的有关资料总结如下： （1） 租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平

方米，占总建筑面积的60%。 （2） 租金平均为35元/平方米.月 （3） 空房率年平均为10%。

（4） 经常性费用平均每月为10万元。

（5） 房地产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 （6） 其他税费为租金收入的6%。

3、 测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200*35*12*（1-10%） =1179.36(万元) 4、 测算年运营费用：

（1）经常费用：年经常费用=10*12=120（万元） （2）房产税：年房产税=1179.36*12%=141.

第一次作业

一、简答

1、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？

2、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？

3、折现率与资本化率的关系如何？

4、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？

5、资产评估包括哪些基本要素？ 二、计算

四、计算题

1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？（单位：元）

2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。（单位：万元）

3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。（单位：万元）

4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估

资产评估典型计算题

一、房地产评估市场法

例1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价(元/M) 5150 6700 5550 2交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 2005年12月 交易情况 容积率 0 0 0 -2% 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 参考答案：

年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020 交易实例修正后价格为：

A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡） B=6700×（

●BP被评估机组为3年前购臵，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购臵新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为： 30×（1－20%）=24（万元）（2）设备的成新率为： [7÷（3+7）] ×100%=70%（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）

●BP被评估设备购建于1985年，原始价值2万元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要添臵一些自动化控制装臵。当年投资分别为3千元和3千元。1995年对该资产进行评估。假设从1985年至1995年物资每年上升率为10%，该设备尚可使用年限技术鉴定6年，求该设备的成新率。解：（1）计算更新成本 1985年：20000×（1+10%）=52000（元） 1990年：3000×（1+10%）=4830（元） 1993年：3000×（1+10%）

2

10

5

=3630（

收益法：资产未来收益期有限的情况

1.某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵债现拟转让，

经预测得出3年内各年预期收益的数据如表2-2。 基本公式是：

第一年 第二年 第三年

收益额(万元) 300 400 200 折现率 6％ 6％ 6％ 折现系数 收益折现值(万元) 0.9434 0.8900 0.8396 283 356 167.9 Ri评估值=?i(1?r)i?1n如此可以确定其评估值为：评估值=283+356+167.9=806.9(万元)

资产未来收益无限期的情况

(1)．未来收益年金化的情形。

基本公式为：资产评估值(收益现值)=年收益额／资本化率

上述公式实际是预期收益折现值求和的特殊形式（即永续年金形式） (2)．未来收益不等额的情形。 基本公式为：

资产评估值=∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益／资本化率×前若干年最后一年的折现系数

应当指出，确定后期年金化收益的方法，一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益，也可预测后期第一年的收益作永续年金收益。

2:某企业预计未来

第三章历年考试情况：

1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：

(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；

(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元； (3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；

(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％； (5)经检测该设备尚可使用8年。 要求：

(1)计算该设备的重置成本；

(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）； (3)计算该设备的功能性贬值额； (4)计算该设备的经济性贬值额； (5)计算该设备的评估值。

(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分） 【答】

(1)计算该设备的重置成本：

重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787(万元) (2)计算该设备