土增清算预缴核查

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”

我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：

一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：

2013土增税清算，重点关注的30个难点

一、 房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？

答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；

该规定可用下列公示表示：

（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、 清算单位及清算主体

1、关于清算单位确认问题

（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

①．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

②．同一开发项目内，房地

江苏省地方税务局

关于土地增值税政策口径解答

（一）

一、清算单位确认问题

1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？ 答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？

答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。 二、普通标准住宅与普通住宅认定标准 1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？

答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？

答：

江苏省地方税务局

关于土地增值税政策口径解答

（一）

一、清算单位确认问题

1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？ 答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？

答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准

1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？

答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？

答：根据财税[2006]2

清 算 协 议

清 算 协 议

甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)

为加强公司往来款项的管理、提高资金使用水平，规避风险，及时清理不合理的资金占用，保护企业资产的安全、完整，根据《公司法》、《会计法》等相关法律法规的规定，结合公司实际情况。在甲方对公司进行全面整合的基础上，甲、乙双方就2008年 月 日至2013年7月31日期间所发生各类账目进行清算。本着友好协商的原则，共同达成如下清算协议：

一．因乙方经办甲方承建工程 建设，双方之间多年之间互有为对方支付、代垫付工程款、材料款等其他钱款现象，且双方之间账目不清，给甲方公司财务工作带来很大不便。

1、因 工程甲方已为乙方支付、代垫工程款、材料款 ，乙方对此数额没有异议。

2、因 工程乙方已为甲方支付、代垫工程款、材料款 ，甲方对此数额没有异议。

3、对于上述款项结算，由双方出具结算清单，作为本协议的附件，双

强制清算转为破产清算的相关问题

强制清算转为破产清算是指在启动公司强制清算程序后，公司资产不足清偿债务，在公司不能与债权人达成债权清偿方案时，清算组应当向人民法院申请破产清算，此时强制清算转为破产清算。现行法律、司法解释规定强制清算转为破产清算的有：1、《公司法》第187条规定，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当向人民法院申请宣告破产。2、《公司法解释（二）》第17条规定，人民法院指定的清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单时，发现公司财产不足清偿债务的，可以与债权人协商制作有关债务清偿方案。债权人对债务清偿方案不予确认或者人民法院不予认可的，清算组应当人民法院申请宣告破产。3、《企业破产法》第7条规定，企业法人已解散但未清算或者未清算完毕，资产不足以清偿债务的，依法负有清算责任的人应当向人民法院申请破产清算。4、《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》中规定，公司强制清算中，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单时，发现公司财产不足清偿债务的，除依据公司法解释二第十七条的规定，通过与债权人协商制作有关债务清偿方案并清偿债务的外，应依据公司法第一百八十七条和企业破产法第七条第三

附件1

中华人民共和国企业清算所得税申报表

清算期间： 年 月 日至 年 月 日 纳税人名称：

纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□ 金额单位： 元（列至角分）

类别 应纳税所得额计算 行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 项目 金额 主管税务机关 受理专用章： 受理人签字： 受理日期： 年 月 日 资产处置损益（填附表一） 负债清偿损益（填附表二） 清算费用 清算税金及附加 其他所得或支出 清算所得（1+2-3-4+5） 免税收入 不征税收入 其他免税所得 弥补以前年度亏损 应纳税所得额（6-7-8-9-10） 应纳所得税额税率（25%） 计算 应纳所得税额（11×12） 减（免）企业所得税额 应补（退）所境外应补所得税额 得税额计算 境内外实际应纳所得税额（13-14+15） 以前纳税年度应补（退）所得税额 实际应补（退）所得税额（16+17） 纳税人盖章： 代理申报中介机构盖章： 清算组盖章： 经办人签字及执业证件号码： 经办人签字： 申报日

清算报告

根据《公司法》及公司《章程》的有关规定， 于 年 月 日召开的股东会决议解散,并成立公司清算组于 年 月 日开始对公司进行清算。现将公司清算情况报告如下。

一、公司登记情况，包括公司名称： ;公司类型： ;法定代表人： ;住所： 成立时间： 年 月 日;注册资本： 万元;股东姓名(名称)、出资额及出资比例分别为： 。 二、公司清算组已于 年 月 日向公司登记机关备案，并取得《备案通知书》(文号 )。清算组成员由股东×××、×××、×××等人组成，由×××担任清算组负责人。

三、通知和公告债权人情况。公司清算组于 年 月 日通知公司债权人申报债权，并于 在 报公告公司债权人申报债权。

四、公司清算组依

镇江协凯工具有限公司

清算报告

根据《公司法》及公司《章程》的有关规定，镇江协凯工具有限公司已于2012年6月1日召开股东会决议解散，并于同日成立公司清算组，对公司进行清算。现将公司清算报告如下：

一、 公司登记情况：

1、 公司名称：镇江协凯工具有限公司

2、 公司类型：有限责任公司

3、 公司住所：句容市华阳镇华阳东路都市晴园6幢305室

4、 注册资本：300万元

5、 实收资本：180万元

6、 法定代表人：刘鹤坤

7、 股东名称、出资额及出资比例：

镇江协凯机电有限公司出资120万；（占公司注册资本的40％）

钱中明出资120万；（占公司注册资本的40％） 王颉出资60万；（占公司注册资本的20％）

二、 公司清算组已于清算组成立之日起十日内通知了公司全体债权人，并与2012年6月29日在《江苏经济报》上发布了公告。

三、 具体债权债务清理情况：

1、 公司库存资产65.2万元；

2、

3、

4、 公司剩余净资产实物46.3万元，其它3.7万元。

四、 根据股东协商，公司剩余资产已按投资比例分配。 镇江协凯机电有限公司分配26.08万元；其中，货币6.08万元，实物18.52万元，其它1.48万元；

钱中明分配26.08万元；其中，货币6.08万元，实物18.52万元，其

一级人力资源管理师职业技能鉴定申请表及阅历核查表

姓 名 性 别 出生年月 现有 职业资格 毕业院校 证书名称 单位名称

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身份证（或军官证、护照）号码 文化程度 工作单位 单位地址 联系电话 传 真 专业年限 邮政编码 手 机 E-mail 所获学位 发证机构 职务或职称 教育经历（从最高学历填起） 人力资源管理相关证书（从最近获得证书填起） 专 业 获取学位时间 发证时间 任职时间 工作履历

您必须符合下列条件之一，才有资格申报高级人力资源管理师（国家职业资格一级）。请用“√”选出与您自己相符合的条款： □取得人力资源管理师职业资格证书后，从事本职业工作3年以上，经高级人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数，并取得毕（结）业证书者。 □具有博士学位（含同等学历），从事本职业工作3年以上，经高级人力报名条件 资源管理师正规培训达到规定标准学时数，并取得毕（结）业证书者。 □具有硕士学位（含同等学历），从事本职业工作6年以上，经高级人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数，并取得毕（结）