房地产业务操作试题

基 础

业务员培训大纲 篇

第一章 房地产基础知识

1、什么是房地产？

答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。

2、什么叫房地产业？

答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。

3、什么叫房地产交易？

答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋

租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其

房地产转移给他人的行为。

4、什么是房地产市场？

答：房地产市场分狭义和广义的两类：

a、狭义：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也

就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通过流通实现其价值。

b、广义：广义的房地产市场，出让（或批租），转让、抵押、开发、房产的

买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务

活动。

5、什么是建筑法规？其主要内容有那些？有何作用？

答：建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规范性文件。

其主要内容有：

a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线”。

b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。

c、防火和三废处理的要求。

d、基地主要道路最小宽度的

房地产业行业介绍

涉及税种： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 个人所得税 土地增值税

有关规定 行业介绍

房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济

与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。

一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

1、销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

2、销售其他土地附着物

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配

漯河市房地产业情况分析

一、

房地产开发企业分析：漯河市房地产开发企业初步统计有40家之

多，但是大多数不规范，以往开发的楼盘有声誉和有影响的主要有建业集团、昌建地产、亚泰集团、金土地置业、舒漫地产、开源集团及一些事业单位和开发商合作的单位集资建房。

1、建业集团在漯河的楼盘已交房的森林半岛一期工程普遍反映建筑质量较差，但二期、三期建筑质量有了明显的提高，另外因其地理位置优越和物业管理比较规范（当然收费也不低）取得了不错的口碑。

2、昌建地产作为漯河本土企业，土地成本具有较大的优势（也已成为过去），主要开发的楼盘容积率、绿化率、景观设计在漯河的楼盘中处于较高水平，建筑质量相对于本地楼板也还可以，物业管理比较规范。

3、金土地置业是漯河本土房地产开发企业，从其开发项目的位置、定位、建筑立面设计及营销情况分析，其管理团队是一个高效、执行能力强的团队。在企业影响力、财力、人力资源储备远远不如建业集团及昌建地产的情况下，凭借良好的项目定位，适合的营销方案，项目建设过程中的控制能力，其开发项目均取得了良好的社会赞誉和不错的经济效益，在漯河中高档地产项目的竞争中取得了良好的地位。但其开发项目的景观设计及物业服务质量如不能及时提高将制约公司的发展。

4、舒漫

业务实战案例和应对话术

（从客户和业主的角度出发，中介方应该如何去处理业务过程中，每一个环节所出现的问题，以及如何应对客户和业主所提到的各种问题，再配上相应的案例，相信这样的教材能让各位学员在业务上迅速得到提升！所以需要您的补充和完善，感谢！）

一、 跑盘

二、 接待业主 三、 电话营销 四、 接待客户

五、 签独家与钥匙管理 六、 反签

七、 客户档案

八、 应对行家借钥匙与跳客 九、 洗盘 十、 控客 十一、 匹配

十二、 带客看房

十三、 分别约见客户与业主引导谈价并收定 十四、 中昊宇办理相关按揭手续

十五、 与客户业主签署合同，转定并收佣 十六、 售后服务

1

一、 跑盘：

（一）如何进入小区

1.首先跑盘着装要穿的随意等,不要太注意自己的角色,应有平常人的心态,大大方方的进入,小区管理不严的随便就可以进去,如果小区管理很严又要刷卡才可以进的去的就要用一些心思,可以在门口守候好有主要进入小区,提前上去与他闲聊,比如”阿姨,我想买这里的房子这里管理费多少钱,花园里面怎么样……”边聊就边跟随业主进去,保安会以为你与业主是熟人.

2.在不好进入的小区门口的中介公司,想租或买方,随地产公司进去,还可以在地产

合肥房地产业是否存在泡沫的分析

摘要：

房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。合肥GDP连续7年超过17%，位居全国大中城市前列，房地产投资也不断增长。房价节节攀高，不可避免的形成一定的泡沫，本文从房价增长率、房地产投资增长、GDP增长和空置率几个方面简单对合肥房地产业的泡沫进行分析并提出抑制泡沫增长的相关建议。

关键词：

合肥、房地产泡沫、抑制

一、 房地产泡沫形成的原因

1 房地产泡沫的诱因

经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。 房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加;第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础

中国建筑工程总公司

一、集团概况：

中国建筑工程总公司（以下简称“中建总公司”）正式组建于1982年，其前身为原国家建工总局，是为数不多的不占有大量的国家投资，不占有国家的自然资源和经营专利，以从事完全竞争性的建筑业和地产业为核心业务而发展壮大起来的国有重要骨干企业。现已发展壮大成为中国最大的建筑房地产综合企业集团和中国最大的房屋建筑承包商，是发展中国家和地区最大的跨国建筑公司以及全球最大的住宅工程建造商，长期位居中国国际工程承包业务首位。

中建总公司曾经在全球一百多个国家和地区开展业务，目前经营区域主要分布于全球二十七个国家和地区，在国内除台湾省外均有经营业务开展。自1982年公司组建到2010年底，中建总公司共承接合约额3万亿元人民币(以下同)，完成营业额1.8万亿元，2010年公司的资产总额超过3800亿元，是当之无愧的中国建筑业翘楚。中建总公司从1984年起连年跻身于世界225家最大国际承包商行列，2010年排名第22位。自2007年开始中建总公司成功进入世界500强企业行列，2010年排名第187位。

中建总公司以承建“高、大、精、尖、新”工程著称于世，公司在国内和国际上完成了一大批工期要求紧、质量要求高、难度要求大

房地产税收资料

中共国家税务总局党校

国家税务总局扬州税务进修学院

房地产、建安业涉税相关法律 房地产、袁森庚

2010-9-5

房地产税收资料

中共国家税务总局党校

国家税务总局扬州税务进修学院

引言众所周知，房地产、 众所周知，房地产、建安业的税务处理 是十分复杂的业务。房地产、 是十分复杂的业务。房地产、建安业开发产 品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂， 品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂， 相应的会计、税务处理也因此错综复杂， 相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而 涉及的相关法律也繁多。 涉及的相关法律也繁多。但其业务基本是法 律框架内运作的，因此，对房地产、 律框架内运作的，因此，对房地产、建安业 开相关法律制度的学习， 开相关法律制度的学习，将有助于对该行业 税务业务的理解、把握和研判 研判。 税务业务的理解、把握和研判。2010-9-5

房地产税收资料

中共国家税务总局党校

国家税务总局扬州税务进修学院

教学目标通过对房地产、 通过对房地产、建安业开相关法律制度的 分析、 分析、研讨与交流 ，能够了解该行业的业务流 从相关法律的角度进一步理解、 程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研 判该行业税收政策及其会计处理方法， 判该行业税收政策及其会计

（各城市房地产）福建省房地产业发展研究

福建省房地产业发展研究厦门大学经济学院课题组

前言

房地产业是国民经济的基础性产业。作为行业关联性高、政策敏感性强的资金密集型行业，房地产业的发展对于整个国民经济的发展、积累与消费的比例关系、城市化进程、金融运行效率甚至全社会的稳定都具有重大影响。近年来，我省的房地产业得到了快速发展，但同时也面临着房价上涨过猛、市场秩序混乱、供求结构失衡等诸多问题。因此，正确分析和评价房地产业的现状，深入剖析房地产业存在的问题，进而提出有针对性的政策建议,对于保持我省房地产业和国民经济的平稳健康发展具有重要意义和作用。

本课题属于福建省政府第二次经济普查重点课题。其主旨在于利用本次经济普查的资料及其他相关统计数据对我省房地产业的现状和发展态势进行详细考察，分析其在整个国民经济中的地位和影响及其与各有关方面的协调程度，找出我省房地产业存在的主要问题，并在此基础上提出若干思考与建议，为政府决策提供参考。

本课题组由3人组成，课题组负责人为厦门大学经济学院副院长、博士生导师曾五一教授，课题组成员为厦门大学经济学院计划统计系博士生刘小二和李想。曾五一负责整体研究框架的设计、研究工作的指导、研究报告的修改、总撰和定稿。刘小二负责第2、3、

郑州航空工业管理学院

《房地产开发与经营管理》

论文题目：

课程论文

中国房地产业可持续发展研究

学生姓名：郎科科 学 号：080906117 学 院：土木建筑工程学院 专业年级：08级工程管理 指导教师：周巍

2011年 6 月 11 日

目录

? 摘要…………………………………………..............................1 ? 房地产可持续发展…………………...………...........................1

房地产可持续发展的必要性和重要性……………….....................1 房地产可持续发展的一般内涵……………………….....................2

? 我国房地产可持续发展面临的突出问题………......................2

结构性矛盾和生态环境问题………...………...……................

郑州航空工业管理学院

《房地产开发与经营管理》

论文题目：

课程论文

中国房地产业可持续发展研究

学生姓名：郎科科 学 号：080906117 学 院：土木建筑工程学院 专业年级：08级工程管理 指导教师：周巍

2011年 6 月 11 日

目录

? 摘要…………………………………………..............................1 ? 房地产可持续发展…………………...………...........................1

房地产可持续发展的必要性和重要性……………….....................1 房地产可持续发展的一般内涵……………………….....................2

? 我国房地产可持续发展面临的突出问题………......................2

结构性矛盾和生态环境问题………...………...……................