天津东丽湖万科城阅桦苑

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

东丽湖万科城项目深度调研报告

（调研时间：2011年4月23日——4月27日）

前 言

万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。 目 录 一、 项目概述

二、 东丽湖万科城的开发契机 1、 宏观环境

2、 住宅郊区化的发展趋势

三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道 1、东丽湖万科地块现实条件 2、问题的解决之道 （1）万科城的定位 （2）万科城的项目规划 （3）产品的设计

（4）建筑节能及生态技术 四、东丽湖万科城的营销 1、万科城项目的历史策划演变

2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变 3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素 五、结语

一、项目概述

东丽湖 万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性

天津万科东丽湖规划与定位分析

天津万科东丽湖规划与定位分析

东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%

。

天津万科东丽湖规划与定位分析

分期开发

红色为第一期 绿色为第二期 黄色为第三期 橘色为第四期 紫色为第五

怡湖玫瑰苑6#楼高支模工程施工方案

怡湖玫瑰苑1期6#楼工程

高 支 模 专 项 施 工 方 案

四川鹏翔建筑有限公司 2016年4月16日

1

怡湖玫瑰苑6#楼高支模工程施工方案

四川鹏翔建筑有限公司

施工组织设计/施工方案审批表

工程名称 项目部名称 编制人 编制日期 施工组织设 计/方案名称 项 意 目 经 理 部 见 部 门 审 核 意 见 项目技术负责人： 项目负责人： 年 月 日 年 月 日 工程技术部： 年 月 日 质量安全部： 年 月 日 审 批 意 见 总工程师： 年 月 日

2

怡湖玫瑰苑6#楼高支模工程施工方案

目 录

封面 ??????????????????????1 审批表 ??????????????????????2 目录 ?????????????

东苑小学--这是一所众所周 知的在浙江省都有较高知名度的学校，也是我生活了4年的学校。在10年的岁月里，学校的各方面都日益成熟和完善。想着我在她的怀抱里度过的一千多个日子里，她是那么的亲切，熟悉。

每天早晨，我背着书包吸着清新的空气来到校园---我另一个家。这里有\诲人不倦''的父母，有同学习同玩耍的兄弟姐妹……有太多太多的令人回味的童年记忆。

母校，她很美。校园里的花草树木数之不尽。树是如此的茂盛，活力十足，就像孩子们一样精力充沛。一到课间休息，同学们都到树底下东躲西藏，玩得兴致十足。

母校，也很干净。同学们每天都轮流打扫校园，把校园的每个角落打扫的干干净净，一尘不染。每人都遵守\我不丢，我捡。''的规则。这样，校园更整洁了。

母校，是您让我学到圣贤书，懂得做人的道理，让我遨游在知识的海洋。同学之间相互帮助，你追我赶，在老师采取各种方法的帮助下，全班成绩在整个年级中遥遥领先。在这里，我也尝到了\酸甜苦辣'',使我懂得了勇敢克服困难的道理。

母校，在您的怀抱里，我幸福。快乐的学习，成长。从一个屁颠屁颠的小男孩，长成了小男子汉。我们也用同样的方式回报您。比如：全市奥数冠军在我们年级；车模也拿了一等

青湖丽苑物业服务意见征询函统计表

序 号

业 主 姓 名

别墅 幢号

对现物业是否

对物业服务的其他意见

同意延续服务

1 朱文林

2 陈苏平 3 魏益明

4 钟涛 5 裴振华 6

7 朱建德

8 陶霞萍 9 蒋亭华 10 潘炜

11 许金芳 12

刘夏

1 同意

2 同意

3 同意

4 同意 5 同意

7 同意

801 同意

802 同意 9

10 同意

11

同意

物业费降低

业主大会商讨决定

13 14

徐慧

12 13

同意

曹艳 同意

人员素质需提高/草坪绿化树木养护不到位/未入住物业费打折

15 16 17 18 19 20 21

阮立 严文婷 董珏霞

14 15 16 17 18 20

同意 同意 同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

圆子虫太多，药水喷洒频率提高

黄一敏 彭湃 吴铁

青湖丽苑物业服务意见征询函统计表

序

业 主

别墅

对现物业是否

对物业服务的其他意见

号 姓 名 幢号 同意延续服务

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

同意

1 2

朱文林

1 2

陈苏平

万科城商业项目新品发布会 活动方案

1、活动概要 2、活动流程

3、场地规划4、活动推广

5、活动物料6、人员安排 7、附件

活动概要

活 动 目 的

活动流程

活动流程板块 领导签到 节目：沙画表演 时间 9:00-10:00 10:00-10:05 环节 嘉宾签到入场、茶歇区休息 万科商业项目写实

主持人开场播放宣传片 万科领导致辞 政府领导致辞 自由交流活动

10:05-10:1010:10-10:25 10:25-10:30 10:30-10:35 10:35-10:45

宣读开场词并介绍嘉宾播放万科飞地商业项目宣传片 宏观介绍 万科相关人员介绍商业项目具体信息 政府领导发言 介绍完毕后，自由享用红酒 ，美食

1.迎宾签到

时间安排：9:00-10:00

嘉宾签到：嘉宾到达现场后， 由礼仪递上签到金笔，指引嘉 宾在签到板签名，

2.沙画节目：万科城----财富之城

时间安排：10:00-10:05

3.主持人开场

时间安排：10:05-10:10

4.播放商业项目宣传片

时间安排：10:10-10:25

视频播放关于飞地商业的相关资料

5.万科领导致辞

时间安排：10:25-10:35

万科领导介绍飞地商业的相关信息

6.政府领导致辞

时间安排：10:35-10:45

政府领导致辞

7

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com

天津万科水晶城项目可行

性研究报告

1

专业编制可行性研究报告 了解更多详情..咨询公司网址http://www.ztxdzx.com 目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税

金隅万科城价值梳理

一、 金隅万科城核心价值

幸福生活方“城”式 核心价值解读：

1、 概念阐述：幸福生活方“城”式，从精神、物理和时间属性上，对金隅万科城=幸福生活城的理念进行了表达，2010年金隅万科城核心策略重点在于面向北

京北部区域客户，向客户传递项目营造的生活社区的理念，迎合80后对于幸福不懈追求的理想。 2、 概念分解：

幸福：金隅万科城精神定位。

每个人眼中的幸福是不一样的，也许我们可以把幸福看成爱情，友情，亲情。

80后眼中的幸福是怎样的，他们事业刚刚起步，小有起色，也许他们还没有后代，他们的父母大多是健康的。 他们是压力最大的一群人，他们的资产还未有多少积累，他们还在为梦想打拼。 他们的幸福也更实际更简单，一个家。

他们渴望有个属于自己的居所，这有可能是他们第一次离开父母的呵护，这个家证明了父母眼中的他们已经长大，也证明了社会对他们的认可 他们渴望有个家，一个可以与爱人共同营造的家

他们的幸福离不开爱情，拥有爱情的幸福才是完整的，当然他们必须有个装的下爱情的家

他们是一群离不开城市的人，他们生活在城市，工作在城市，他们的家也要像城市一样；（配套、位置） 他们是时尚的，是潮流的，他们走在时代前沿，他们的家也要充满了时代气

津 万 科 玻 璃 厂 项

可行性研究报告

天津万科兴业(集团)有限公司

二零零壹年八月

1

天 目

目

第一章 项目决策背景

1. 内部因素 2. 外部因素

录

第二章 项目概述

第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状

3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格

项目法律及政策性风险分析

1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价

市场研究

1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位

规划设计要点

1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析

项目开发计划

1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排

投资收益分析

1. 成本预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 项目资金预测

可行性结论

1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议

2

第一章 项目