最高人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件

江苏省高级法院关于“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用”研讨会综述2004 2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召开了苏南片“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题”研讨会，并举办了第四期“民一庭法官论坛”。苏州、无锡、常州、镇江四市中院的民一庭庭长及部分审判骨干，常州少数基层法院的民一庭负责人，省法院民一庭的负责人和审判长参加了会议。会议主要围绕各地在审理房屋买卖案件中遇到的三大类问题及近二十个具体问题展开了讨论。现将会议讨论和论坛活动情况作为最新的民事审判动态综述如下，供全省法院民一庭系统参考。

一、商品房买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用

与会代表就适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）过程中遇到的部分问题进行了探讨。 1、关于预约不能转化为本约的责任承担

预约与本约，是合同法理论对合同的一种分类。预约的效力，旨在约束当事人订立本约，即商品房买卖合同。但是因可归责于一方当事人的原因，导致本约不能有效成立的，违约方应当向守约方承担什么样的责任？责任范围又如何？

对此问题，会议代表取得了一定的共识：第一，区分一项合同是预约还是本约，应当探求当事人的真意，

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

类案审理指南

买卖合同纠纷案件审理指南

江苏省高级人民法院

一、买卖合同的订立

（一）买卖合同订立中出现争议的主要类型与特点

当事人之间就买卖合同订立中出现的争议主要集中在以下几个方面：

1、对于合同主体的争议。买卖行为是经济活动中最常见的一种，市场主体或因考虑交易的便捷、或因法律意识的淡薄，或因内部管理的不规范，在买卖合同的订立中多有通过口头方式，或者虽然有书面合同，但书面合同是业务员、经办人、代理人订立而在文本中缺乏明确的授权，或书面合同订立后，一方当事人在合同履行中指示相对方向第三人履行合同或指示第三人向相对方履行，相对方对此未保留相应证据。前述情况下，双方如就买卖合同发生纠纷，往往对于谁是买卖合同的主体发生争议。如未订立书面买卖合同，在履行合同时仅有买方工作人员在收货凭证上签名，卖方主张货款时，买方以双方不存在买卖合同关系，有关人员的签名不能代表买方等抗辩，导致双方对买卖合同关系的主体发生争议。又如在双方虽订有书面合同，但在合同履行过程中，第三方参与了合同的履行收取货物，卖方主张货款时，

1

买方往往以虽然订有书面合同，但合同并未履行，收货方与其无关，其不是合同的实际买方而抗辩，此时则出现谁系买卖合同的买方的争议，即第三方究竟是代买方收

最高人民法院公报刊载关于借贷合同纠纷

典型案例 （一）

一、中国农业银行西藏自治区分行营业部诉西藏吉庆实业开发公司抵押借款合同纠纷一案（2005年12月8日最高院（2005）民二

终字第186号判决书）

《民事诉讼法》第五十三条关于共同诉讼的问题规定，是就主体合并审理必须经当事人同意做出的规定，其前提必须是当事人一方或双方必须为两人以上。我国法律并无客体合并审理必须经当事人一致同意的强制性规定。债权人就两笔到期债务一起提起诉讼，人民法院合并审理并作出一份判决并不违反法律规定。

关于律师费、差旅费及其他实现债权的费用负担问题，如果当事人在协议中有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为有效，人民法院应当予以保护。

关于律师代理费的保护问题，应当以债权人与律师事务所就代理签订代理合同，且实际支付了代理费为前提。律师的费的数额应当以当事人之间的合意为依据，人民法院不能以有关部门颁布的律师服务标准作出认定。

当事人以一审法院超额查封应与解封为由上诉的，不属于对一审判决上诉的范畴，二审法院对此不应审理。

二、中国东方资产管理公司大连办事处诉辽宁华曦集团公司等借款担保纠纷案（2003年8月28日最高院

最高人民法院副院长黄松有就《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问

尽量维护合同的效力

问：调整建设工程施工合同纠纷案件的法律中，强制性条款很多，为何只列举５种合同无效的情形？

答：建设工程施工合同受到不同领域的多部法律及其他规范性文件调整。法律、行政法规和部颁规章中调整建设工程施工合同的强制性规范就有六十多条，如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为由而认定合同无效，不符合《合同法》的立法本意，不利于维护合同稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。我们认为，法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。从相关法律、行政法规的强制性规范内容看，可分为两类：一是保障建设工程质量的规范，二是维护建筑市场公平竞争秩序的规范。《解释》第１条和第４条将这两大类分为以下五种情形：一是承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；四是承包人非法转包建设工程的；五是承包人违法分包建设工程的。当然，《民法通则》和

〔理解注释根据《最高人民法院审理旅游纠纷案件司法解释理解与适用》 （奚晓明主编，2010年11月第1版，人民法院出版社）的主要内容编写〕

中华人民共和国最高人民法院

公 告

《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的

规定》已于2010年9月13日由最高人民法院审判委员会第1496次会议通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。

【出台背景与主要内容】 国务院《关于加快发展旅游业的意见》提出，“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。因此及时出台相关司法解释是促进旅游业发展、规范旅游市场、维护旅游者权益的必然要求。

本司法解释的内容主要涉及以下四个方面：1. 合理界定旅游纠纷案件的受案范围；2. 明确旅游者个人在集体旅游合同中的诉权；3. 全方位维护旅游者的合法权益；4. 合理界定旅游经营者的责任，支持和促进旅游业的健康发展。

《旅游法》正在起草制定，本解释的出台，将对《旅游法》的立法起到非常积极的引导作用。

二○一○年十月二十六日

最 高 人 民 法 院

关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定 ．．

【理解

类案审理指南

买卖合同纠纷案件审理指南

江苏省高级人民法院

一、买卖合同的订立

（一）买卖合同订立中出现争议的主要类型与特点

当事人之间就买卖合同订立中出现的争议主要集中在以下几个方面：

1、对于合同主体的争议。买卖行为是经济活动中最常见的一种，市场主体或因考虑交易的便捷、或因法律意识的淡薄，或因内部管理的不规范，在买卖合同的订立中多有通过口头方式，或者虽然有书面合同，但书面合同是业务员、经办人、代理人订立而在文本中缺乏明确的授权，或书面合同订立后，一方当事人在合同履行中指示相对方向第三人履行合同或指示第三人向相对方履行，相对方对此未保留相应证据。前述情况下，双方如就买卖合同发生纠纷，往往对于谁是买卖合同的主体发生争议。如未订立书面买卖合同，在履行合同时仅有买方工作人员在收货凭证上签名，卖方主张货款时，买方以双方不存在买卖合同关系，有关人员的签名不能代表买方等抗辩，导致双方对买卖合同关系的主体发生争议。又如在双方虽订有书面合同，但在合同履行过程中，第三方参与了合同的履行收取货物，卖方主张货款时，

1

买方往往以虽然订有书面合同，但合同并未履行，收货方与其无关，其不是合同的实际买方而抗辩，此时则出现谁系买卖合同的买方的争议，即第三方究竟是代买方收

〔理解注释根据《最高人民法院审理旅游纠纷案件司法解释理解与适用》 （奚晓明主编，2010年11月第1版，人民法院出版社）的主要内容编写〕

中华人民共和国最高人民法院

公 告

《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的

规定》已于2010年9月13日由最高人民法院审判委员会第1496次会议通过，现予公布，自2010年11月1日起施行。

【出台背景与主要内容】 国务院《关于加快发展旅游业的意见》提出，“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。因此及时出台相关司法解释是促进旅游业发展、规范旅游市场、维护旅游者权益的必然要求。

本司法解释的内容主要涉及以下四个方面：1. 合理界定旅游纠纷案件的受案范围；2. 明确旅游者个人在集体旅游合同中的诉权；3. 全方位维护旅游者的合法权益；4. 合理界定旅游经营者的责任，支持和促进旅游业的健康发展。

《旅游法》正在起草制定，本解释的出台，将对《旅游法》的立法起到非常积极的引导作用。

二○一○年十月二十六日

最 高 人 民 法 院

关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定 ．．

【理解

新版建设工程施工合同示范文本通用条款（送审稿）

1.一般约定.......................................................... 5

1.1 词语定义 ................................................... 5 1.2 语言文字 ................................................... 8 1.3 法律 ....................................................... 9 1.4 合同文件的优先顺序 ......................................... 9 1.5 图纸和承包人文件 ........................................... 9 1.6 联络 ...................................................... 10 1.7合同转让................................................... 10 1.8

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法

律问题的解释

(2004年9月29日最高人民法院审判委员会第1327次会议通过)

法释[2004]14号

最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年9月29日由最高人民法院审判委员会第1327次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

最高人民法院 2004年10月25日

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题

的解释》

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合民事审判实际，就审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：

(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； (二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； (三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

第二条 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

第三条