关于房地产用地调整容积率后补缴

对当前房地产调整容积率补缴地价款评估中

有关问题的讨论

黄山市昱安地产评估咨询有限责任公司 管炜

一直以来，如何科学严谨地评估因容积率变更造成的地价变动，始终是困扰土地估价师的几个主要问题之一。近几年，随着房地产市场治理整顿的开展，特别是建设项目容积率专项监督检查的进行，使得这一问题变得更为突出与棘手。因此，有必要就容积率对地价的影响的理论基础与法律规范问题做出讨论，以解决这一土地评估中的实际问题。

一、容积率与地价关系的理论规律

房地产开发中的容积率与地价的关系，本质是房地产开发行为中的量－本－利关系，是开发数量（建筑面积）与开发收益之间的变动关系，一样适用有关边际收益变动的基本原则。如果将这一规律体现在容积率对地价的影响上，就出现以下的关系:假设非容积率要素保持不变，容积率增加主要引起房屋建筑面积的增多和层数的增加，在一定的层数内，

层数增多，由于地基处理费变动的分摊，边际成本MC降低;当层数达到一定值时，需要作基础补强，增设电梯等投资，MC由下降转为上升，而边际收益MR则因建

筑容量增大导致建筑环境质量下降而呈递减趋势。当MR=MC时，土地

收益和土地价格均达到最高，此时的容积率为最佳容积率。若继续增大容积率，会因MR低于MC而使土地投资收益

开化县人民政府文件

开政发〔2010〕4号

开化县人民政府

关于印发《开化县房地产项目容积率

计算若干规定》的通知

各乡镇人民政府，工业园区，县政府各部门、直属各单位：

《开化县房地产项目容积率计算若干规定》已经县十四届政府

—1—

开化县房地产项目容积率计算若干规定

为加强城乡规划管理，统一房地产项目容积率计算口径，合理利用城市空间，改善城市环境，特制定本规定。

一、县域范围内的商服、住宅等房地产开发建设项目必须遵守本规定。

二、容积率是指一定用地范围内，房屋总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。房屋建筑面积应当以有资质的房产测绘机构根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》测定的面积，并经综合验收认可的面积为准。建设用地面积以规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。

三、不计入容积率指标的建筑面积规定：

1、建筑底层通透架空层作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，通透架空层层高宜在

2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、按规定设置的斜面结构层（无论是否上人），层高2.2米以上部分水平投影计算面积不超过结构层总面积2/3，且不单独出售的建筑面积。

3、因停

开化县人民政府文件

开政发〔2010〕4号

开化县人民政府

关于印发《开化县房地产项目容积率

计算若干规定》的通知

各乡镇人民政府，工业园区，县政府各部门、直属各单位：

《开化县房地产项目容积率计算若干规定》已经县十四届政府

—1—

开化县房地产项目容积率计算若干规定

为加强城乡规划管理，统一房地产项目容积率计算口径，合理利用城市空间，改善城市环境，特制定本规定。

一、县域范围内的商服、住宅等房地产开发建设项目必须遵守本规定。

二、容积率是指一定用地范围内，房屋总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。房屋建筑面积应当以有资质的房产测绘机构根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》测定的面积，并经综合验收认可的面积为准。建设用地面积以规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。

三、不计入容积率指标的建筑面积规定：

1、建筑底层通透架空层作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，通透架空层层高宜在

2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、按规定设置的斜面结构层（无论是否上人），层高2.2米以上部分水平投影计算面积不超过结构层总面积2/3，且不单独出售的建筑面积。

3、因停

表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果

建筑面积指标（W/m2） 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标（kW/km2） -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3～0.5 0.7～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 -- -- -- 0.7～0.9 -- 最终指标（W/m2） 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查（W/m2） 30 35 35 40 20

表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果

建筑面积指标（W/m2） 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标（kW/km2） -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3～0.5 0.7～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 -- -- -- 0.7～0.9 -- 最终指标（W/m2） 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查（W/m2） 30 35 35 40 20

表3-10 珠江道区域各规划用地负荷密度指标选取结果

建筑面积指标（W/m2） 二类居住 50 二类工业 55 商业金融 70 行政办公 60 文化娱乐 40 公共设施 教育科研 30 中小学、幼儿园 25 其它公共设施 10 市政设施 5 交通设施 15 其它 发展备用地 55 公益性公共设施预留地 10 用地性质 占地面积指标（kW/km2） -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 需用系数 0.3～0.5 0.7～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 0.6～0.9 -- -- -- 0.7～0.9 -- 最终指标（W/m2） 20 45 50 40 30 25 16 10 5 15 40 10 容积率 1.5 0.7 1.8 1.8 2 1.2 1 0.3 0.7 0.8 0.7 0.5 表4-24 居住用地参考指标 地区 上海 北京良乡卫生城 漯河 龙岩 保定 唐山 小区名称 漕河经开发区 居民生活 奉青房地产 华德花园 南小街原住宅小区 刺桐路“国际星城” 604生活宿舍小区 电业小区 新型小区 居民住宅负荷密度指标调查（W/m2） 30 35 35 40 20

建筑容积率调整面积方法

为切实加强城市建设项目审批管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、省政府《关于进一步加强城乡规划工作的意见》（政发〔2006〕40号）等法律、法规的规定，现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认工作提出如下管理办法。 一、适用范围

本办法适用于县范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理。 二、建设项目建筑容积率调整的处理

（一）一切建设项目均应严格执行城市规划，项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同，按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设，不得擅自改变用途或变相超容积率建设。凡不按照约定用途建设，或未经项目审批单位和建设（规划）行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分，均为违法建筑。

（二）县规划与建设局在组织项目方案设计及施工图设计审查时，应对建设项目按规划控制性指标、项目立项文件、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查，并应要求施工图审查单位对建筑面积进行严格审查。

（三）经县规划与建设局审查，对建设项目建筑容积率超过规划控制性指标及县发改委、国土资源局等有关文件、合同规定的，分别按以下程序处理： 1．工业性项目（

什么是容积率 容积率对生活的影响

什么是容积率？容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。对于发展商来说，当然想建越多越高的房子，赚更多的钱，但这样容积率高，而对于住户来说，容积率高了，各楼房间距小，采光不佳，空气流动不畅等，舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。

容积率又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的

滁州市经营性用地开发项目 容积率计算规则（试行）

一、为规范和统一滁州市城市规划区范围内经营性用地开发项目容积率（以下简称容积率）的计算与核定标准，特制订本规则。

二、涉及容积率的建筑面积计算，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。

三、地下室不计入容积率，半地下室计入容积率。地下室室外地坪标高不一致时，以最低点确定室外地坪标高。

四、建筑外墙装饰、保温层不计入容积率。

五、无偿移交政府或业主的非营利性用房不计入容积率，包括社区服务、物业管理、中学、小学、托儿所、幼儿园、公厕、供配电、给排水、热力、环卫、煤气等公共服务设施和配套服务设施用房。

六、住宅建筑面积除阳台外，均全面积计入容积率，如户内设备房、空中花园等按全面积计入容积率。

七、住宅阳台不论是否封闭，均按投影面积的一半计入容积率，且阳台投影面积不得超过住宅户内投影建筑面积（含阳台）的10%，超出部分按全面积计入容积率。

底板标高与阳台或室内地坪高差小于30厘米的有顶盖平台（如装饰性阳台、花台、设备平台等，以及可通过改造

增加建筑面积的构件）均视同阳台，按其结构底板投影面积一半计入容积率。顶盖与平台间高度超过标准层高度的，每超出标准楼层一倍高度，增加一层面

ArcGIS10 现状容积率统计

实验目的

1. 完成规划任务：快速而准确地统计出地块的现状容积率 2. 熟悉GIS技术：空间连接、相交叠加

1. 建筑平面图和层数信息输入

? 新建空的地图文档，将其保存至自建目录下，文件名：现状容积率统计.mxd。 ? 点击工具栏的【目录窗口】，

点击【文件夹连接】浏览到C\\：ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\建筑.dwg。（展开该文件可以看到ArcMap识别到了该文件的5个要素类）

? 将【建筑】下的【Polygon】和【Annotation】要素类拖到ArcMap界面。 （【建筑.dwg

Annotation】中的【Text】属性是建筑层数）

? 右键点击【建筑.dwg Annotation】图层，在弹出

菜单中选择【连接和关联】下的【连接】，按图所示进行设置，输出为【建筑.shp】

1

? 打开生成的【建筑】图层的属性表，删除除【Text】字段外的其它字段。（右键点击列

标题/删除字段）

2. 建筑和地块的相交叠加

? 加载【地籍边界】要素类：C\\：ArcGIS实验数据ch03\\练习数据\\统计现状容积率\\地籍

边界.shp。

? 启动【相交叠加】工具：在工具栏中点击