土地出让市场分析

土地出让平均纯收益标准

单位：元/平方米

等别 标准 160 125 105 90 75 65 59 53 47 41 35 30 25 20 15 十十十十十一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 一 二 三 四 五 注：1、土地出让平均纯收益征收等别划分中的市、区、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共和国行政区划简册2004》确定。

2、土地出让平均纯收益征收等别划分附后。

土地出让平均纯收益等别划分

一等：

上海： 黄埔区 卢湾区 徐汇区 长宁区 静安区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区

二等：

北京： 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 海淀区 石景山区

上海： 浦东新区

三等：

广东： 广州市越秀区 广州市东山区 广州市荔湾区 广州市海珠区 广州市天河区 广州市芳村区 广州市白云区 深圳市福田区 深圳市罗湖区 深圳市南山区 深圳市盐田区

四等：

天津： 和平区 河东区 河西区 南开区 河北区 红桥区

河北： 石家庄市长

在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。

二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动（除了摊销），但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。

三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理；其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照

现如今，大家逐渐认识到协议的重要性，协议协调着人与人，人与事之间的关系。相信很多朋友都对拟协议感到非常苦恼吧，下面是小编精心为大家整理的土地出让协议书【实用7篇】，如果能帮助到您，小编的一切努力都是值得的。

篇一：土地转让合同 篇一

甲方（转让人）：

身份证号：

电话：

乙方（受让人）：

身份证号：

电话：

甲方在自愿、民主、公平、公开、公证、平等合法的基础上转让给乙方，就房屋土地转让事宜达成如下协议：

一、甲方自愿将 的古房（四合院） ，（计 平方）房屋土地转让给乙方。

二、乙方愿意以 整（￥： 元）的房屋土地购买甲方上述的房屋土地。甲方应证件齐全（如无房产证等证件需镇办公室。村部作证签字、保证无他人有争执。

三、乙方购买甲方的房屋土地将房产范围的土地使用权一并随房产转让，房产土地使用，建筑面积以实际测量的为准。乙方付清房款后，房屋土地归乙方所有。

四、甲方在协同办理好房屋土地转户登记手续后，乙方在取得房产证和土地使用证时房款一次付清给甲方。

五、甲、乙双方共同到房屋土地交易管理部门办理转户登记手续，办理登记手续的相关费用由乙方承担。

六、甲方转让房屋土地时，房屋内的固定生活设施一并转让给乙方，其它双方另行协商解决。

七、日后若乙方要加、改建房屋应与相邻方洽商进行，甲方

关于土地出让综合价金构成的情况说明

一、相关概念

1、土地综合价金：也就是土地挂牌成交价。土地综合价金=土地成本+土地标准出让金+土地增值收益+市区两级提取资金四大部分。土地招牌挂中通常将土地标准出让金和增值收益放在一起统称土地出让金。

2、土地成本=征地税费+征地实施费+地票（新增计划指标除外）+基本农田调剂费+土地整治成本+控规费+各项勘测费

土地标准出让金是按照《重庆市土地级别册》中的土地级别、土地性质、土地容积率及对应的出让金标准计算得出

例如A地块1000㎡，容积率为2，该地块性质为14级，性质为商业，14级商业对应的土地出让金为55元/㎡（以建筑面积计算）。该地块出让金=土地面积×容积率×出让金标准=1000×2×55=110000元。

3、土地增值收益

土地综合价金扣除土地成本和土地标准出让金及相关市区两级财政提留资金的剩余部分

二、市区两级财政提取或者留取的资金测算（以下“土地出让金”均含标准出让金和增值收益）

1、农业土地开发资金：根据渝办发（2004）370号，土地出让面积×出让平均收益标准定额。该费用为国家政策性资金，区县留用，用于农业土地的开发，市财政不定期检查。

2、土地收益金：根据渝办发（2007）74号，（土地

关于土地出让综合价金构成的情况说明

一、相关概念

1、土地综合价金：也就是土地挂牌成交价。土地综合价金=土地成本+土地标准出让金+土地增值收益+市区两级提取资金四大部分。土地招牌挂中通常将土地标准出让金和增值收益放在一起统称土地出让金。

2、土地成本=征地税费+征地实施费+地票（新增计划指标除外）+基本农田调剂费+土地整治成本+控规费+各项勘测费

土地标准出让金是按照《重庆市土地级别册》中的土地级别、土地性质、土地容积率及对应的出让金标准计算得出

例如A地块1000㎡，容积率为2，该地块性质为14级，性质为商业，14级商业对应的土地出让金为55元/㎡（以建筑面积计算）。该地块出让金=土地面积×容积率×出让金标准=1000×2×55=110000元。

3、土地增值收益

土地综合价金扣除土地成本和土地标准出让金及相关市区两级财政提留资金的剩余部分

二、市区两级财政提取或者留取的资金测算（以下“土地出让金”均含标准出让金和增值收益）

1、农业土地开发资金：根据渝办发（2004）370号，土地出让面积×出让平均收益标准定额。该费用为国家政策性资金，区县留用，用于农业土地的开发，市财政不定期检查。

2、土地收益金：根据渝办发（2007）74号，（土地

附表1

广州市2011年市辖区经营性用地出让计划宗地表单位：宗、平方米

序号

宗地

区属

土地面积 规划建筑面积 土地来源/所在园区

居住用地正式计划1 2 3 4 5 6 7 8 9 金沙洲B3711B-02地块 金沙洲B3711B-08地块 小谷围岛大学城DN0101地块 小谷围岛大学城DN0102地块 小谷围岛大学城DN0201地块 小谷围岛大学城DN0202地块 新客站A0210地块 新客站A0211地块 新客站A0310地块 白云 白云 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 番禺 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 天河 越秀 荔湾 荔湾 黄埔 黄埔 海珠 南沙 南沙 南沙 南沙 萝岗 41216 86719 12905 6375 10281 6837 27564 12760 9017 33299 25190 105928 107777 300000 59040 31609 69765 35450 117940 320000 30000 50000 173500 22935 63906 272749 200000 236935 12200 17999 289588 14055 13467 400000 1

2012年成交一览表

序号宗地名称宗地位置合计

土地面积(平方米)规划建筑面积建设用地面积代征地面积(平方米)北京市顺义区汽车1生产基地4-087地块顺义区仁和镇其它类多功能用地2

大兴区新城北区0302-008地块项目大兴区黄村镇北京经济技术开发区路东区E16C1-1、北京经济技术3E16C1-2地块C2商业开发区路东区金融用地建设用地E16C1-1、使用权出让公告E16C1-2地块北京市通州区马驹4桥镇（E-02地块）通州区马驹桥物流用地项目镇

北京市通州区马驹5桥镇金桥科技产业通州区金桥科基地C1-3-6（部分C技产业基地

部分）

北京市通州区马驹6

桥镇金桥科技产业通州区金桥科

基地C1-3-6地块技产业基地（部分A+部分B）工7北京市通州永乐经通州永乐经济济开发区C5-C8地块开发区

北京市通州区马驹通州区马驹桥8

桥镇金桥科技产业镇金桥科技产基地B2-3-3-2地块业基地北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业通州区马驹桥9基地B2-3-3-3地块镇金桥科技产工业用地项目

业基地顺义新城第30街区北京顺义区北1030－36－01局部小营镇后鲁各（地块五）工业用庄村大兴区孙村组团产11业区D-17-3地块工大兴区黄村镇

业项目用地

大兴区孙村组团产12业区D-17-

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案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

税务处理 (一)营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

本案例中，房地产企业(乙方)取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

(二)企业所得税

本案例中，房地产企业(乙方)取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准

找知

土地出让和耕地保护违法情况处理处罚及

法规参考

二〇一四年九月十六日

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目 录

1.1.2少征收土地出让收入 ....................................................................... 7 1.1.3虚增土地出让收入 ........................................................................... 7 1.1.4市县政府少缴新增建设用地土地有偿使用费 ............................... 8 1.2土地出让支出管理方面 ...................................................................... 9 1.2.2违规用土地出让收入购买公务用车 ............................................... 9 1.2.4违规用土地出让收入发放津补贴、奖金 ....................................... 9 1.2.6其他挤占挪用土地出让收入问题 .

秦皇岛西港搬迁改造项目 关于土地出让收益提留情况的说明

1

一、 总体情况说明

秦皇岛市关于土地出让政策性提留共有以下几项：

主要政策文件 提留比例 分享比例 （中央/省/市） 主要支出规定 ?财政部、国土资源部关于印发<用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法>的通知?（财综专项用于农业土地开发，主要包括：1. 用于农业开发的土地[2004]49号） 8.85元/平方土地整理和复垦、宜农未利用土地出让金 ?河北省财政厅、河北省国土资源厅关于印发<用于米 0/30/70 的开发、基本农田建设以及改善农农业土地开发的土地出让金使用管理办法>的通知?业生产条件的土地开发。 （冀财建[2004]170号） 为开展土地有偿使用工作所支付的调查研究费、办公用品费、广告宣传费、咨询费； ?河北省财政厅、物价局、国土资源厅关于严格执对有偿使用土地地域内的勘探设计行征地管理费征收和土地出让业务费使用规定的通费； 2. 土地出让业务费 知?（冀财综［2002］63号） 对土地价格进行评估所需费用； ?财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有总收入的2% 0/0/100 土地出让、转让给外商过程中的外土地使用权出让收支管理办法>的通知?（财综方中介人佣金；