宗地地价修正系数

扬州市市区土地定级估价 宗地地价修正系数表及说明表

扬州市国土资源局 江苏金宁达不动产评估咨询有限公司

扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 距市区一级商服中心100米以内或位于二级商服中心50米以内 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 2000-2500人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 有公交线路3-5条 保证率80-90% 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 劣 区域在城市 中的位置 位于市区一级商服中心内 位于市区一级商服中心边缘或二级商服中心内 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 3000-3500人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 有公交线路8-10条 保证率95-99% 距市区一级商服中心50米以内或位于二级商服中心边缘 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 2500-3000人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 混合型与生活型并重

扬州市市区土地定级估价 宗地地价修正系数表及说明表

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扬州市市区商业用地一级地宗地地价影响因素指标说明表

指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 距市区一级商服中心100米以内或位于二级商服中心50米以内 人口密度0.2-0.5万人/km2或2.1-2.4万人/km2 2000-2500人/小时 居民受教育程度较低，收入较低 街道宽度较小，路面质量较差 有公交线路3-5条 保证率80-90% 排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 劣 区域在城市 中的位置 位于市区一级商服中心内 位于市区一级商服中心边缘或二级商服中心内 人口密度0.8-1.2万人/km2或1.4-1.8万人/km2 3000-3500人/小时 居民受教育程度较高，收入较高 街道宽度较大，路面质量较好 有公交线路8-10条 保证率95-99% 距市区一级商服中心50米以内或位于二级商服中心边缘 人口密度0.5-0.8万人/km2或1.8-2.1万人/km2 2500-3000人/小时 居民受教育程度一般，收入一般 街道宽度一般，路面质量一般 混合型与生活型并重

土地估价

一、估价原则

1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择

收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正

（二）估价过程

1

2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定

徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江

基准地价因素修正系数表

一级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 0.1217 0.0685 0.0712 1 优 5.26 3.36 2.21 1.93 2.1 1.18 1.23 17.27 较优 2.63 1.68 1.11 1.97 1.05 0.59 0.61 9.64

二级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 0.1217 0.0685 0.0712 1 优 5.39 3.45 2.26 1.97 2.16 1.21 1.26 17.7 较优 2.69 1.73 1.13 0.98 1.08 0.61 0.63 8.85

三级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 权重 0.3045 优 6.25 较优 3.12

基准地价因素修正系数表

距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况

某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

表2 某市商业服务用地修正系数表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

2．估价要求

用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程

（1）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况

某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。

表1 某市商业服务用地修正系数说明表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

表2 某市商业服务用地修正系数表

房地产估价中基准地价修正法的应用实例

2．估价要求

用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程

（1）确定对应基准地价

通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。

（2）确定宗地地价评估的修正系数

根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次

运用基准地价系数修正法的探索

基准地价系数修正法是我国《城镇土地估价规范》和《房地产估价规范》中公布的一种土地使用权估价方法，主要用于大宗土地使用权出让价格评估。目前这种方法在评估中介机构被普遍使用，但由于上海市房地产市场的特殊性、上海市基准地价标准的局限性，以及对这种方法运用在认识上普遍存在的误区，这种宗地估价方法在运用中出现众多矛盾和问题。故从理论和实务上探索基准地价系数修正法在上海地区宗地估价中的运用有重要的现实意义。

一、上海市基准地价标准的主要特点与房地产市场价格的变化趋势

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。

上海市基准地价标准主要具有如下特点：

1、基准地价标准的估价时点为1998年6月1日，沿用至今。2003年6月30日完成基准地价更新成果，但至今尚未公布。

2、基准地价的表现形式为分类基准地价，主要分成综合、工业、住宅三大类，其中综合用地包括商业、金融、商住、商办及其它类，且楼面地价与单位土地面积价格结合使用。

3、基准地价反映的是各土地级别区域价，分十二个等级，且由内向外呈环状分布。

4、没

目 录

第三章 基准地价修正体系成果 ··········································································· 9

第一节 区域因素修正 ································································ 9

表3-1 市区商业用地32098201001S地价区段影响因素修正系数表 ····························9

表3-2 市区商业用地32098201001S地价区段影响因素指标说明表 ····························9 表3-3 市区商业用地32098201002S地价区段影响因素修正系数表 ·························· 10 表3-4 市区商业用地32098201002S地价区段影响因素指标说明表 ·························· 10 表3-5 市区商业用地32098201003S地价区段影响因素修正系数表 ·························· 11 表3-6 市区商业用

一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的使用 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。

用途 商服用地 大型超市、汽车销售4s店等 其中 加油站 写字楼 工矿仓储用地（06） 其中：采矿用地（062） 住宅用地（07） 其中：别墅用地 公共管理与公共服务用地（08） 081-085 086-087 088 军事设施用地（091） 使领馆用地（092） 特殊用地（09） 监教场所用地（093） 宗教用地（094） 墓葬地（095） 交通运输用地（10) 其中：机场用地（015）中航班楼、停车场用地 水域及水利设施用地（11） 适用级别 商业 商业 商业 商业 工业 工业 住宅 住宅 住宅 工业 商业 按现状归入相应地类 住宅 工业 住宅 商业 工业 商业 工业 基准地价、出让金修正幅度 不修正 +9% +42% -9% 不修正 -11% 不修正 +21% 不修正 不修正 不修正 按相应地类修正 不修正 不修正 不修正 不修正 不修正 不修正 -19%

3．法定最高土地使

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

一、基准地价修正幅度值的计算

以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：

上调幅度计算公式：

F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100% （10-1）

下调幅度计算公式：

F2=[（Inb—Inl）/Iib]×100% （10-2）

式中：F1 --基准地价上调最大幅度；

F2 --基准地价下调最大幅度； Iib --级别基准地价；

Inh --级别单元总分上限值所对应的地价； Inl --级别单元总分下限值所对应的地价。

根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。

表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅