土地一级开发利润

土地一级开发

一、何谓土地一级开发？ 1、基本概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2、延伸理解

从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；

从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；

从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。

二、土地一级开发常见操作模式 1、区域土地开发模式的转变

当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：

粗放开发方式向集约开发方式的转变

坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效

?

利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿

土地一级开发“退出令”

来源：《财经国家周刊》 作者：魏洪磊

2010年10月25日

2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发

一片限购声中，楼市走向成疑。而此时，“地根”调控又迈出实质一步。 9月中 相关公司股票走势

万 科Ａ8.74-0.15-1.69% ? 大龙地产5.18-0.11-2.08% ? 首开股份18.03-0.63-3.38% ，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。 自2004年“8.31大限”（2004年8月31日后所有经营性土地采用“招、拍、挂”方式进行公开转让）以来，土地二级开发早已进入相对市场化阶段；但作为产业链条更上游一环，土地一级开发始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。 土地财政与房价高企之间千丝万缕的联系，更令变革如在弦上。一纸“退出令”看似突袭，实为

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿

“中国长寿城”土地一级开发协议

甲 方： 如皋市如城镇人民政府 法定代表人： 郭夕俊 职务： 镇长 联系人： 联系电话： 办公地址： 邮政编码：

方： 南通市中冶文化发展投资有限责任公司法定代表人： 丁俊华 办公地址：如皋市如城镇城西居一组邮政编码：226500 为了提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大如皋市如城一、土地一级开发范围：土地一级开发范围为：红星河以西、解放路以北、经一路以东、福寿西 。

土地整理面积约 100万 平米（具体范围、数据以地块核定图为准）二、土地一级开发内容：本协议确定对一期范围内一级开发土地进行征用和农转用土地，具体事项为：

--如皋》开发建设框架协议相关内容，1

中国长寿城

统一组

乙

职务：董事长

镇主城区及周边地区的影响，弘扬如皋长寿文化，确保“”项目顺利启动建设。根据《中国长寿城确定乙方为土地一级开发整理项目单位，负责完成一级土地开发工作。甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。

路以南。

织进行征地、农转用、存量用地整理、拆迁和安置等行为。

1、统

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益

结论：国务院、国土资源部、财政部、建设部、监察部出台的法律均没有涉及到土地开发溢价分成的问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。国家将来必定会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。溢价分成存在的时间早于2008年，而之后北京、天津出台的法律规定均未涉及这一问题，说明地方上在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。。 北京市出台的《土地储备及一级开发暂行办法》规定（2005）：

第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%.以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

第十四条 过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级

土地开发实施流程

土地开发具体实施流程

-3-

土地开发实施流程

土地一级开发具体实施流程表

实施程序 阶段 文件及内容 文件需要单位 文件来源 拟用费用 备注 时间 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 1个 工作日 政府产业政策 土地储备中心 区政府 无 依区城市总体规划 土地储备中心 区规划分局 无 计划编制前期筹划 ---- 据控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 无 区土地利用总体规划 土地储备中心 区国土分局 无 报批市政府计划 区土地年度供应计划 土地储备中心 区国土分局 无 区土地年度利用计划 土地储备中心 区国土分局 无 区土地储备开发总体思路 土地储备中心 区国土分局 无 原土地所有者或使用村民代表大会决定 土地储备中心 村委会 无 村委会决定 土地储备中心 村委会 无 乡、镇政府批复意见 土地储备中心 村委会 无 者对土地一级开发意见区政府批复意见 土地储备中心 村委会 无 土地一级开发申请 区国土分局 村委会 无 国有

XX

土地一级开发项目实施方案

申请单位： 编制单位：

编制时间： XXXX年XX月

北X市昌平区北七家镇中心起步区【暨海鶄落新村建设】土地一级开发项目实施方案

目 录

摘 要 ................................................................................................. 1

一、项目现状情况 ........................................................................................... 1 二、项目规划情况 ........................................................................................... 1 三、土地一级开发成本 .................................................................................... 1

第一章 项目基本情况 ....................

上篇：昆明市土地一级开发

一、 土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3. 土地一级开发成本组成 4.土地储备金的管理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例

六、土地一级开发所面临的风险

1

下篇：土地一级开发收益担保的可行性

一、 担保的定义（参照我国担保法） 二、 可用于担保的种类

三、 实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、 土地一级开发收益担保的案例 五、 土地一级开发收益担保的可行性

（一） 昆明市土地一级开发概况 （二） 昆明市土地一级开发收益概况 （三） 昆明市土地一级开发收益预测 （四） 一级开发收益作为担保存在的风险

土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保

城投一级开发与用一级开发融资15亿

土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。

注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1. 介绍昆明土地一级开发的情况 2. 政府用土地一级开发收益