房地产企业税务稽查要点

房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究

(2011-11-21 22:28:40) 转载▼ 标签： 分类： 房地产专栏

税务 房地产开发 房地产行业 胡润百富榜 房地产业 财经

【摘要】房地产行业的发展推动了经济增长，其偷、逃、欠税问题也越发严重，成为2007年国家税务总局的行业稽查重点。本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽查的建议。

【关键词】房地产行业 偷、逃、欠税存在问题 强化稽查

一、问题的源起

1998年以来，我国房地产业得到迅猛发展[1]。房地产开发投资的增长对经济增长也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率年均增长22.49%[2]。然而，在房地产行业发展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各种排行榜的一半左右。在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在刚刚发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。从2002年至今，房地

房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前准备

（一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基

本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。

（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况：

1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表

5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据

8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等

9、自用房产的房产证 1

房地产行业税务稽查技巧讲解

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

谈房地产开发企业的税务管理和稽查工作

副标题：

作者：杨文国 文章来源：shuishou 点击数：2771 更新时间：2006-3-23 21:13:13

谈如何加强对实行查帐征收方式的房地产开发企业开展深层次的税务管理和稽

查工作

河北省地方税务局稽查局 杨文国

目前各地房地产业发展得如火如荼，尽管国家采取宏观调控政策仍然抑制不住房价的上扬，在一些沿海城市楼盘往往一开盘即被抢购一空，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。众所周知，房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异。因此，对房地产开发企业进行税务稽查存在一定难度，而稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。对我们税务人员来说，这无疑是个严峻的挑战。国家税务总局为此于2003年特别出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，就收入的确认、项目的扣除和预收款的预征所得税问题进行了明确。根据总局文件的精神，对房地产企业实行查帐征收，除了要求企业做到财务管理制度完善、真实确定收入成本费用、严格按照财务制度核算盈亏及提供相关合同外，还必须要求

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本

税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1、审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本

概念

楼面地价=土地总价/建筑总面积 楼面地价=土地单价/容积率

房地价格=土地价格+建筑物价格 补地价：【改变用途】补地价数额=改变用途后的地价-改变用途前的地价 【增加建筑面积】（见例题2

）

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数× 交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数

=可比实例价格×100/（）×（）/100 ×100/（）×100/（）×K×Y

纯收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效总收入-运营费用

【土地残余法流程图】

【建筑物残余法流程图】

开发土地的成本法估价

新建房地产的成本法估价

旧房地产的成本法估价

旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧

=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

第一章

什么是房地产？房地产的分类和属性是什么？

房地产又称不动产，是指土地、建筑物、其他附着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括土地所有权有关的所有权或利益。 房地产的分类：

1、按用途分（居住、商业、办公、服务、文化娱乐及休闲、医疗、工业和仓储、农业、特殊、综合）

2、按是否